商業(yè)地產(chǎn)的黃金期已經(jīng)過去

　“中國大媽”這個群體在“抄底”黃金之前，早已活躍于房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。商鋪類產(chǎn)品承諾穩(wěn)定回報率，符合偏愛穩(wěn)健型投資的大媽們的口味。如今，在嘉興、杭州、蘇州等地，急功近利的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們將商鋪一賣了之，商鋪爛尾等現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。即使是紅星美凱龍這樣的品牌市場的商鋪，現(xiàn)在也成了“燙手山芋”。
　　開發(fā)商往往在商鋪售后包租與非法集資之間打擦邊球，如何看待商業(yè)物業(yè)“散售必包租、包租不保險”的矛盾？

　　在江浙一帶有一群退休的大媽，乘坐看房班車穿梭在各個房產(chǎn)售樓處，她們用大把資金買了商鋪等投資品。談到矛盾，法律保障的缺位是包租盛行并失敗的主要原因。投資者在簽約的時候，先是跟開發(fā)商簽房屋買賣合同，再和開發(fā)商組建的商業(yè)運營管理公司簽委托經(jīng)營管理合同。這種方式就相當于商鋪的“兩張皮”，當商場運營出問題時，大不了運營公司倒閉，業(yè)主們就沒有可追究的對象。但是，如果開發(fā)商不做散售和包租，資金鏈肯定無法承受，畢竟直營的成本是非常高的。專業(yè)市場散售，只要業(yè)態(tài)統(tǒng)一相對就安全些，但購物中心散售，檔次一定是中低端，大的品牌絕對不會進駐，招商[簡介 最新動態(tài)]就很困難。所以要解決包租的風險，最后還是人和心態(tài)的問題，要看開發(fā)商能不能沉下心來好好做。投資者在成長，對簡單的包租不買單了，就不會再有這種行為，會逼著開發(fā)商一起成長。

　　缺乏專業(yè)的商業(yè)管理團隊導致許多商鋪類項目失敗，如何建立起高質(zhì)量高效率的管理團隊？

　　最大的問題是，商業(yè)管理人才的培養(yǎng)速度遠遠跟不上商業(yè)地產(chǎn)擴張的速度。許多中小城市的商業(yè)項目經(jīng)理都很年輕，只能培養(yǎng)到一半就上崗，后面根據(jù)自己的悟性去發(fā)展。對于商業(yè)人才，真正的培養(yǎng)還是在市場上，一般家居類賣場都是一個帶一個，店長帶副店長，副店長帶經(jīng)理，經(jīng)理帶副經(jīng)理，一級一級往上提，這種比較快。其實，最快的方法還是直接去同類公司挖人，購物中心項目都是挖萬達[簡介 最新動態(tài)]的人。目前市場上還沒有一家專業(yè)的商業(yè)管理公司可以輸出團隊，因為太容易挖走，很容易整個團隊被一鍋端挖走，這是一片很難打開的藍海。

　　商業(yè)物業(yè)銷售及運營的發(fā)展趨勢會怎樣變化？

　　商業(yè)地產(chǎn)的黃金期已經(jīng)過去，現(xiàn)在進入已經(jīng)有點晚了�，F(xiàn)在像一二線城市的最中心位置的地都沒有了，三四線城市也逐漸減少，在南昌、長沙、武漢這些城市到處是工地，優(yōu)勝劣汰已經(jīng)開始了。當然，搶不到好地段也不一定不行，開發(fā)商一定會想其他突破方式。隨著市場逐漸打開，商業(yè)地產(chǎn)一定會有新的品種出來，比如北京的芳草地，南京的虹悅城，上海的證大喜馬拉雅中心，這些都是包含藝術(shù)、文化因素的體驗式商業(yè)項目，市場的反映還不錯。未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商自持的比例會越來越高，不會再盲目銷售，而運營商則會走錯位發(fā)展的路。在招商上，中國應(yīng)多發(fā)展自有品牌，目前親子類、設(shè)計師類的品牌還剛剛興起，一旦被市場認可很容易被快速復制，需要盡早收購或吸收股權(quán)�？傊�，專業(yè)的人做專業(yè)的事，開發(fā)商要大膽嘗試，小心決策。