重量輕質，商業(yè)地產疾速繁榮隱憂顯現(xiàn)

重量輕質，商業(yè)地產疾速繁榮隱憂顯現(xiàn)
“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題   
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    經濟轉型升級和新型城鎮(zhèn)化加速，成為鄭州商業(yè)地產發(fā)展的內生動力

整體規(guī)劃缺失、地產商缺乏經驗、專業(yè)人才稀缺、融資瓶頸制約模式轉型

中原腹地鄭州有著天賦的商業(yè)基因，多少年來，“商戰(zhàn)”這個鄭州寫在中國商業(yè)史上的濃重一筆被頻繁提及。如今，在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展及中原經濟區(qū)建設的發(fā)力下，體現(xiàn)著城市核心價值的商業(yè)地產滿地開花，使得鄭州商城在蛻變與進化的征程中陽光與荊棘并存。

商城地位 天賦的商業(yè)基因

提及鄭州的商業(yè)進程，發(fā)生在上世紀90年代初的那場商戰(zhàn)自然不能不提，其代表著曾經的繁華與鼎盛。

亞細亞商場、商業(yè)大廈、商城大廈、華聯(lián)商廈、鄭州市百貨大樓以及紫荊山百貨大樓等商場之間或聯(lián)手、或拆臺，竭盡狡詐之能事，但人們看到的似乎不是商業(yè)競爭的殘酷，而是鄭州商業(yè)的繁榮和不可或缺。

從某種意義上說，自那次商戰(zhàn)始，鄭州的商業(yè)才能稱之為現(xiàn)代商業(yè)，商戰(zhàn)不僅影響了我國現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展歷程，更成為我國現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的里程碑。

中央電視臺六集電視專題片《商戰(zhàn)》如是道：鄭州商戰(zhàn)，戰(zhàn)出了鄭州商業(yè)的一片新天地，鄭州商業(yè)的一舉一動都引起了全國同行的密切關注，全國100多個城市的商業(yè)人士絡繹不絕挺進中原，到鄭州參觀討教。鄭州市場的巨大誘惑力，更引得全國名優(yōu)商品生產廠家趨之若鶩，各大廠家均以能否在鄭州市場獲得一席之地作為衡量其行業(yè)是否成功的標準之一。

而以二七商圈、火車站商圈為代表的鄭州市商業(yè)中心區(qū)積聚了百年商業(yè)文化和人氣。

馬克思在《資本論》中指出：“商業(yè)依賴于城市的發(fā)展，而城市的發(fā)展也要以商業(yè)為條件�！�

位于中原腹地的鄭州，似乎有著天賦的商業(yè)基因。從字面意義上看，“城市”這個詞是由兩個事物組成的，一個是“城”，一個是“市”�！俺恰逼鸪跏擒娛略O施，用來保衛(wèi)王權。直到商代，城中才具備成熟的“市”、“肆”一類的商品交易場所，城與市，政治與經濟的屬性兼而有之，可以說真正意義上名副其實的城市到商代才出現(xiàn)，最早的應該就是位于現(xiàn)在鄭州的商都“亳”。打那時起，鄭州這座城市便與中國商業(yè)的發(fā)展捆綁在了一起，再也難舍難分了。

歷史的潮流總是階段性的呈螺旋式發(fā)展。

被“中原商戰(zhàn)”拖得精疲力竭的鄭州五大商場，彼此之間的聯(lián)盟、競爭也漸趨淡化。2001年，資產負債率高達713%的亞細亞破產，失去對手的其他幾家商場除了華聯(lián)商廈外，要么陸續(xù)倒下，要么被收購，二七商圈出現(xiàn)了大蕭條。

2008年，二七商圈銷售額僅為37.1億元，而同為商業(yè)標志性區(qū)域的重慶解放碑商圈，2008年銷售額達334.3億元。

在城市框架不斷拉大及房地產業(yè)迅猛發(fā)展的態(tài)勢下，鄭州商業(yè)競爭的重心開始由二七商圈外移。先后出現(xiàn)了花園路和農業(yè)路商圈、鄭東CBD商圈以及桐柏路西區(qū)商圈等。

而位于西太康路兩側的鄭州華潤·萬象城、金博大改擴建、丹尼斯大衛(wèi)城、360廣場太康路店等項目，在方圓一平方公里扎堆出現(xiàn)，共投資數(shù)百億進行建設的現(xiàn)象在國內也實屬罕見。

商業(yè)的發(fā)展自然離不開城市規(guī)劃和政策的支持。

去年初，鄭州市政府下發(fā)《關于加快商業(yè)中心建設的意見》，決定用3~5年時間，將二七商圈打造提升成國家知名商業(yè)中心，分別建設鄭東CBD—綜合交通樞紐商業(yè)中心、高新商業(yè)中心、航空城商業(yè)中心3個都市級商業(yè)中心，以及包括碧沙崗、關虎屯、金沙湖在內的市級商業(yè)中心3~5個。

之后，各大商圈醞釀變革，二七商圈在地鐵的帶動下拓展地下商業(yè)，比如德化新街項目就接連熱銷。而高新區(qū)、航空港區(qū)、金沙湖附近在大型人居項目不斷亮相的同時，大體量的商業(yè)配套也不斷“露臉”。

除了市區(qū)內的商業(yè)地產項目滿地開花，在市場外遷的大勢下，位于城郊的專業(yè)市場已呈現(xiàn)規(guī)劃的“一區(qū)兩翼”的格局，部分已具備承接條件。

蛻變前行 商業(yè)地產疾速繁榮

隱憂顯現(xiàn) 全面進化重量輕質

不過真正的現(xiàn)實是一方面商業(yè)地產開發(fā)的高歌猛進，另一方面則是高庫存致使的去化周期不斷增加。多個研究機構的監(jiān)測報告顯示，商業(yè)地產整體供大于求，存在泡沫是毋庸置疑的現(xiàn)實。

相對于供大于求的現(xiàn)狀，更值得關注的是，由于開發(fā)專業(yè)度高，導致市場有效供應量不足，同質化競爭嚴重，經營業(yè)態(tài)相對單一等諸多問題存在。

“看不到具有差異化、創(chuàng)新的商業(yè)作品，真正的好產品可謂鳳毛麟角，這與中原經濟區(qū)國家級的地位是不相匹配的�！盧ET睿意德鄭州公司負責人告訴記者，目前鄭州的很多開發(fā)商，對于商業(yè)地產的開發(fā)與理解，還停留在住宅的理念上，強調的是交易收益。而商業(yè)地產在于其運營價值，不是說賣出去就萬事大吉了，更在于它的后期經營。

“回歸商業(yè)本源。假如每個開發(fā)商只可建一個購物中心，而非城市綜合體。那么只有一條出路——通過運營獲得持續(xù)增長的租金，然后通過資本化實現(xiàn)終級價值——沒有第二條路可走�！比�益中國院長高棟指出商業(yè)的成功跟運營成本息息相關。

諸多業(yè)內人士認為，隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，商業(yè)地產的空間未來還很大。不過，鄭州的商業(yè)地產比較粗獷，很多開發(fā)商從住宅轉型到商業(yè)，沒有理解透徹商業(yè)地產的產業(yè)模式，缺少精準定位的商業(yè)項目，更缺少綜合性、多業(yè)態(tài)的商業(yè)項目，缺乏有效供應。

在58同城房產頻道，記者看到在今年7月份發(fā)布的一份專業(yè)學術調查指出，中國商業(yè)地產有三大現(xiàn)狀、四大問題、五大趨勢。其中，四大問題為：地方整體規(guī)劃缺失、商業(yè)布局失衡；地產商缺乏經驗，商業(yè)地產重量輕質；商業(yè)地產專業(yè)人才發(fā)展落后行業(yè)發(fā)展；融資瓶頸制約企業(yè)開發(fā)經營模式轉型。

顯然，這份對全國一二線多個城市的調查報告也同樣適用于商業(yè)項目滿地開花但同質化嚴重的鄭州。

也因此，在未來經濟轉型升級和新型城鎮(zhèn)化的加速將成為商業(yè)地產發(fā)展的內生動力，只有運用好錯位經營、體驗式消費以及與互聯(lián)網(wǎng)結合的項目才能把握行業(yè)契機，成為價值高地。