中國(guó)式重資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)模式難以為繼

中國(guó)式重資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)模式難以為繼
　　太陽(yáng)底下沒有新鮮事。很久以來，輕資產(chǎn)就是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一種重要方式，即以最少的資本投入，充分利用杠桿原理，整合外界資源，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁(yè)。16開上中下三冊(cè)。
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    全書分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運(yùn)營(yíng)管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)的全過程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購(gòu)招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷售招商、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)全過程需要。
    《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場(chǎng)、商城，購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各級(jí)政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
   《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁(yè)。16開上中下三冊(cè)。
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　　就商業(yè)地產(chǎn)而言， 輕資產(chǎn)模式 指在開發(fā)階段少投入、甚至不投入自有資金，后期也不對(duì)物業(yè)進(jìn)行持有，只是在開發(fā)運(yùn)營(yíng)階段中某個(gè)或某幾個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行參與并賺取相應(yīng)的費(fèi)用。
　　中國(guó)式重資產(chǎn)模式難以為繼
　　什么樣的情況下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇輕資產(chǎn)模式呢?
　　簡(jiǎn)單一點(diǎn)說，商業(yè)物業(yè)開發(fā)和持有的回報(bào)不足以帶來資本期望的回報(bào)率，甚至不足以彌補(bǔ)資金成本的時(shí)候，企業(yè)自然會(huì)選擇 輕資產(chǎn) 模式。寫到這兒，我在想，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十年，有多少企業(yè)、有多少項(xiàng)目的開發(fā)和持有回報(bào)率達(dá)到資本的期望，哪怕是高于融資成本呢?
　　全球最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商西蒙，在資本市場(chǎng)上是2A到3A的評(píng)級(jí)，融資成本只有1.8%--2%，回報(bào)率到5%就有利潤(rùn)空間。反觀我們自己，大概除了外企凱德，港企恒隆、新鴻基，央企華潤(rùn)(部分項(xiàng)目)，并沒有什么企業(yè)有資格、有條件真正地在做商業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)吧!
　　萬科呢?什么時(shí)候萬科向商業(yè)物業(yè)要利潤(rùn)、要持有回報(bào)率了?王石幾年前還在說，萬科要做商業(yè)地產(chǎn)，他從墳?zāi)估镆惨�伸出手來把萬科從歧路上拉回去。
　　萬達(dá)呢?萬達(dá)確實(shí)是在做重資產(chǎn)，但它靠的是低廉的土地成本，靠的是項(xiàng)目中大比例的住宅銷售和高額銷售利潤(rùn)，靠的是高周轉(zhuǎn)支撐的現(xiàn)金流平衡術(shù)，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和持有更多的是拿地和營(yíng)銷的重要手段。過去十年，在金融工具不足，商業(yè)物業(yè)回報(bào)率低下的大環(huán)境下，切合國(guó)情的 萬達(dá)重資產(chǎn)模式 對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)影響至深至遠(yuǎn)，租售結(jié)合、以售養(yǎng)租才是中國(guó)企業(yè)切入商業(yè)地產(chǎn)的首選模式，也是商業(yè)地產(chǎn)的中國(guó)式重資產(chǎn)模式。
　　所以，事實(shí)的真相是，大家之所以對(duì)商業(yè)地產(chǎn) 輕資產(chǎn) 模式趨之若鶩，其實(shí)是因?yàn)樽≌�地產(chǎn)高利潤(rùn)的黃金十年一去不復(fù)返， 以售養(yǎng)租 的 萬達(dá)重資產(chǎn)模式 難以為繼，我們不得不尋找新的出路。
　　資本不是傻瓜
　　問題是，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題是整體性的、行業(yè)性的問題：土地價(jià)格堅(jiān)挺不落，融資成本居高不下，金融工具嚴(yán)重匱乏，資產(chǎn)價(jià)格不斷推高，更要命的是，商業(yè)物業(yè)的凈租金回報(bào)率低得簡(jiǎn)直拿不出手(很多人估計(jì)，普遍不到3%)。在這樣的環(huán)境下，當(dāng)然沒有企業(yè)愿意選擇經(jīng)典意義上的 重資產(chǎn) 。現(xiàn)在， 萬達(dá)重資產(chǎn) 模式又此路不通， 輕資產(chǎn) 這個(gè)似是而非的名詞很自然地、很討巧地成為我們的指路明燈。最近看到不少專家文章，提出輕資產(chǎn)的若干路徑：售后返租;REITS;商業(yè)信托;合作開發(fā)。
　　REITS?我完全贊同。問題是，兄弟，中國(guó)現(xiàn)在可以做REITS嗎?基金?信托?這些資本對(duì)回報(bào)率的要求，對(duì)利潤(rùn)的嗜血，只要親歷過的人都會(huì)深有體會(huì)。當(dāng)住宅地產(chǎn)的凈利潤(rùn)率還在10%以上的時(shí)候，你憑什么認(rèn)為這些資本會(huì)投一個(gè)平均回報(bào)率不足5%的行業(yè)?售后返租?說白了，那是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給普通消費(fèi)者，你見過幾個(gè)散售后還紅紅火火的的商業(yè)?
　　大家有沒有想過當(dāng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境無法支撐一個(gè)行業(yè)的正常發(fā)展，當(dāng)整個(gè)市場(chǎng)無法支撐一個(gè)行業(yè)的正�；貓�(bào)，大家都去選擇不投入、不持有的 輕資產(chǎn) 模式，誰會(huì)是那個(gè)選擇 重資產(chǎn) 的冤大頭呢?我的意見是，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)同仁們現(xiàn)在要關(guān)注的重點(diǎn)不是什么 輕資產(chǎn) ，而是要解決我們一直沒有很好解決的兩個(gè)根本問題：怎么提高項(xiàng)目的回報(bào)率，怎么打造企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
　　回歸商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)
　　這個(gè)世界上沒有什么捷徑可走，更沒有什么救世主，最后只能還是要靠我們自己。無論主動(dòng)還是被動(dòng)，只要你還在做商業(yè)地產(chǎn)，真正的出路還是要在行業(yè)的本質(zhì)上下功夫：
　　1、做好產(chǎn)品，選址、定位、設(shè)計(jì)、招商和運(yùn)營(yíng)都要符合行業(yè)規(guī)律，達(dá)到行業(yè)水平。失敗的商業(yè)項(xiàng)目各有各的失敗，成功的商業(yè)項(xiàng)目都是相似的，說的就是這個(gè)道理。靜下心來做好這些，才能把項(xiàng)目的投資回報(bào)率提高，這也才是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最本質(zhì)的東西。
　　2、多和金融機(jī)構(gòu)談合作，商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上是個(gè)金融行業(yè)，無論是單個(gè)項(xiàng)目還是整個(gè)行業(yè)，不解決金融問題，最終還是沒有出路。但和金融機(jī)構(gòu)合作時(shí)，不要一門心思想著怎么把包袱甩給人家，而是好好研究怎么根據(jù)不同項(xiàng)目的情況，在融資、退出上設(shè)計(jì)出最佳方案。大政策我們左右不了，可以做些微創(chuàng)新。但要記住，搞金融的人都是最聰明的人，至少不比我們笨，抱著甩包袱的目的，一定是雞飛蛋打。
　　3、如果既沒有能力做個(gè)好產(chǎn)品，也沒有渠道找金融機(jī)構(gòu)，但又陰差陽(yáng)錯(cuò)必須做商業(yè)地產(chǎn)，那就找個(gè)合作伙伴吧。但這樣的合作伙伴一定要有真正的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，要有雄厚的實(shí)力，要有靠得住的信用。前幾天，有個(gè)朋友對(duì)我說，我們可以接受有能力、有實(shí)力的輕資產(chǎn)公司做我們的合作伙伴，但不能接受 無資產(chǎn) 公司。
　　確實(shí)，真正要做商業(yè)地產(chǎn)的 輕資產(chǎn) 模式，不會(huì)比做 重資產(chǎn) 更容易，更不是一個(gè)可以低門檻或無門檻進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的路徑。輕資產(chǎn)，不是一個(gè)可以隨便玩得動(dòng)的模式。