開發(fā)商布局三四線城市商業(yè)地產(chǎn)

開發(fā)商布局三四線城市商業(yè)地產(chǎn)
　住在杭州網(wǎng)　　商業(yè)地產(chǎn)的供大于求和同質(zhì)化，早已是業(yè)內(nèi)共識(shí)。同策咨詢研究部2014年針對(duì)35個(gè)大中城市的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查報(bào)告顯示，銀川、呼和浩特、沈陽、成都等19個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩。
　　但不少發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，卻將目光投向了三四線城市。
　　2015年12月18日，位于福建省莆田市的某個(gè)商業(yè)總體量超過40萬平方米的大型綜合體項(xiàng)目正式開業(yè)，數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)天吸引了46.8萬人流量，截至當(dāng)天閉店，全天營(yíng)業(yè)額突破3800萬元。
　　該項(xiàng)目的開發(fā)商是即將要把總部搬到上海的福建房企正榮集團(tuán)。這個(gè)名為莆田正榮財(cái)富中心的項(xiàng)目被正榮定義為商業(yè)戰(zhàn)略起航的標(biāo)桿項(xiàng)目，隨后，正榮財(cái)富中心還將繼續(xù)在福州的馬保、馬尾、南平等城市落地，而正榮長(zhǎng)沙財(cái)富中心和西安的正榮彩虹谷也將在近期陸續(xù)開業(yè)。

　　上述布局區(qū)域均是二三線甚至是三四線城市。正榮集團(tuán)董事、總裁黃仙枝表示，3年內(nèi)將開業(yè)10個(gè)購(gòu)物中心，未來5-10年可達(dá)30-50個(gè)購(gòu)物中心。

　　正榮并非孤例。新城控股近年來加快了商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張步伐，并明確對(duì)外表示，商業(yè)地產(chǎn)將重點(diǎn)布局三四線城市，每年新增商業(yè)項(xiàng)目至少10-15個(gè)，2017年累計(jì)開發(fā)40個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，到2020年，商業(yè)綜合體開業(yè)及在建項(xiàng)目達(dá)到80個(gè)以上。嘉凱城則更加下沉，選擇在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的小城鎮(zhèn)發(fā)展商業(yè)，首家城市客廳位于浙江諸暨市的店口鎮(zhèn)，其更是計(jì)劃計(jì)劃3年內(nèi)投資600億建設(shè)上百個(gè)類似的項(xiàng)目。

　　多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，當(dāng)下三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇，在于傳統(tǒng)商業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，部分城市急需更優(yōu)質(zhì)的體驗(yàn)式購(gòu)物中心。

　　但不可否認(rèn)的是，縱觀整體，商業(yè)供應(yīng)過剩壓力猶存。世邦魏理仕的調(diào)查結(jié)果顯示，2014年全球在建購(gòu)物中心總面積為3900萬平方米，其中，亞太區(qū)在建購(gòu)物中心面積超過3200萬平方米，并且超過60%的面積都在中國(guó)。在全球十大最活躍在建購(gòu)物中心市場(chǎng)排名中，中國(guó)占據(jù)九席。

　　對(duì)正榮等房企而言，同樣不缺前車之鑒。曾經(jīng)大規(guī)模布局三四線城市的寶龍地產(chǎn)，自2013年底開始再次回歸一線，2014年將一半的投資額放到了上海，但轉(zhuǎn)型成效尚不明顯。

　　房企重金布局三四線

　　“雖然我們是商業(yè)新兵，但對(duì)自己的要求很高�！闭龢s集團(tuán)商業(yè)管理總公司總經(jīng)理張子玉透露，正榮商業(yè)對(duì)標(biāo)的是美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán)，希望學(xué)習(xí)西蒙在商業(yè)上的長(zhǎng)期持有戰(zhàn)略和精細(xì)化管理。西蒙是美國(guó)零售商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿。

　　目前正榮的綜合體開發(fā)面積超過600萬平方米，商業(yè)資產(chǎn)突破300億元，覆蓋了上海、福州、莆田、西安、南昌、長(zhǎng)沙、宜春、南平等8個(gè)城市，包括13個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

　　2015年，正榮確立了全新的商業(yè)升級(jí)戰(zhàn)略，莆田正榮中心便是首個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。張子玉介紹說，在進(jìn)入莆田之前，正榮對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)研：莆田是著名的僑鄉(xiāng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，消費(fèi)需求旺盛，但此前這里卻沒有一個(gè)真正意義上的大型體驗(yàn)式商業(yè)綜合體項(xiàng)目，“很多在外打拼賺錢的莆田人回鄉(xiāng)消費(fèi)都沒有合適的場(chǎng)所，只能將消費(fèi)需求釋放到福州、廈門等城市，我們要把這部分消費(fèi)需求留在本地�！�

　　和新城、萬達(dá)的模式類似，正榮發(fā)展商業(yè)采用了現(xiàn)金流滾資產(chǎn)的方式，通過可售物業(yè)覆蓋持有物業(yè)的現(xiàn)金流。目前，正榮旗下的商業(yè)物業(yè)自持和出售的比例基本上為4：6，有的是5：5，這取決于項(xiàng)目的定位和培育預(yù)期，比如對(duì)標(biāo)桿項(xiàng)目就傾向于長(zhǎng)期持有。“未來，正榮商業(yè)會(huì)注意往輕資產(chǎn)方向發(fā)展，適度減少自持面積和比例，以便更快的擴(kuò)大規(guī)模和整合平臺(tái)資源。”張子玉表示，希望能進(jìn)行品牌和管理輸出，到2019-2020年，正榮預(yù)計(jì)全國(guó)增至20-50個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包括5-10個(gè)管理輸出項(xiàng)目。

　　為了在競(jìng)爭(zhēng)激烈的三四線城市確立優(yōu)勢(shì)，正榮制訂了“星欣榮”計(jì)劃，為投資者提供資產(chǎn)托管、租售建議、消費(fèi)追蹤、決策支持等，該計(jì)劃將不斷改進(jìn)升級(jí)并運(yùn)用到正榮集團(tuán)后續(xù)開業(yè)的商業(yè)綜合體中。

　　據(jù)了解，正榮已經(jīng)擁有一支由近200人的國(guó)內(nèi)商業(yè)精英組成的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，全面負(fù)責(zé)旗下項(xiàng)目的招商、后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理等工作。此外，目前已有3000多家國(guó)內(nèi)外知名品牌商家與正榮集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，品牌資源覆蓋時(shí)尚餐飲、國(guó)際奢尚、生活?yuàn)蕵�、精品零售、親子樂園五大消費(fèi)區(qū)域。

　　除了正榮，剛剛順利B轉(zhuǎn)A的新城控股，也重金布局三四線城市。新城控股董事長(zhǎng)王振華此前對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，希望用約5年的時(shí)間進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊(duì)，未來商業(yè)地產(chǎn)的銷售比例將逐年遞增。

　　新城希望迅速搶占三四線城市，截至目前，新城已經(jīng)有6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，另有15個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目正在規(guī)劃建設(shè)中。據(jù)了解，為了給商業(yè)“輸血”，新城旗下的第一個(gè)商業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品預(yù)計(jì)將很快在上交所掛牌。

　　值得一提的是，對(duì)這些房企而言，在三四線城市并不是盲目布局，經(jīng)濟(jì)能力和消費(fèi)能力是兩個(gè)重要的衡量指標(biāo)。以嘉凱城為例，為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，嘉凱城聯(lián)合浙江省商業(yè)集團(tuán)成立了“浙江長(zhǎng)三角城鎮(zhèn)發(fā)展數(shù)據(jù)研究院”，打造長(zhǎng)三角城鎮(zhèn)數(shù)據(jù)庫(kù)，有一套嚴(yán)格的選址標(biāo)準(zhǔn)：什么樣的鎮(zhèn)，多少人口，多少財(cái)政收入，多少人均可支配收入，多少零售業(yè)的消費(fèi)指數(shù)，可以造多大的項(xiàng)目，均照著數(shù)據(jù)來。

　　機(jī)遇：傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)三四線城市的商業(yè)機(jī)遇在哪里？

　　在新城控股集團(tuán)副總裁歐陽捷看來，三四線城市存在非常好的商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，特別是以購(gòu)物中心為主的新型商業(yè)地產(chǎn)。三四線城市占到全國(guó)城市人口的53%，但是三四線城市的購(gòu)物中心只占到全國(guó)城市購(gòu)物中心的16.5%，三四線城市購(gòu)物中心數(shù)量少，消費(fèi)模式急需升級(jí)換代，消費(fèi)者的體驗(yàn)感受也亟待提升。

　　寶龍集團(tuán)總裁許華芳此前在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)的采訪時(shí)直言，如今，不同城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入不同階段，一二線城市發(fā)展更加精細(xì)化和特色化，比如由于城市發(fā)展不斷外延，區(qū)域中心的不斷出現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)更受青睞，由于綜合體激烈的競(jìng)爭(zhēng)，具有鮮明特色的購(gòu)物中心更受市場(chǎng)歡迎，而三四線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的原動(dòng)力在于商業(yè)的升級(jí)，處于“改變?cè)�有比較落后的商業(yè)”的發(fā)展?fàn)顟B(tài)�！盎仡欀袊�(guó)這些年的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，其實(shí)市場(chǎng)上仍然缺乏優(yōu)質(zhì)的綜合體和購(gòu)物中心�！痹S華芳評(píng)價(jià)說。

　　仲量聯(lián)行的研究數(shù)據(jù)顯示，據(jù)估計(jì)，在中國(guó)8300萬平方米已經(jīng)建成的購(gòu)物中心總量中，僅有10%-15%符合國(guó)際物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這與美國(guó)4.05億平方米的同類物業(yè)總量形成鮮明對(duì)比；換句話說，在美國(guó)平均每1000人擁有1500平方米的零售物業(yè)面積，而中國(guó)每1000人擁有的面積僅為235平方米。

　　需求未被填滿，綜合來看，高品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)管理和差異化經(jīng)營(yíng)的體驗(yàn)式綜合體項(xiàng)目，是三四線城市的商業(yè)趨勢(shì)所在。

　　隨著越來越多的開發(fā)商想要抓住三四線商業(yè)的發(fā)展機(jī)遇，市場(chǎng)也發(fā)生了微妙的變化。
《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊(cè)。
    浙江（義烏）商成專業(yè)市場(chǎng)研究所發(fā)行 
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    全書分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運(yùn)營(yíng)管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)的全過程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購(gòu)招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷售招商、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)全過程需要。
    《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場(chǎng)、商城，購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各級(jí)政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
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　　盈石集團(tuán)研究中心針對(duì)全國(guó)124個(gè)城市的一項(xiàng)調(diào)查顯示，2015年中國(guó)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)信心指數(shù)提升10個(gè)點(diǎn)至124.8，顯示市場(chǎng)進(jìn)一步趨向樂觀，其中，一線城市取得最高值129.1，三線城市是123.2，三線城市的市場(chǎng)信心指數(shù)和消費(fèi)者意愿增長(zhǎng)預(yù)期均已經(jīng)超過二線。

　　此外，根據(jù)盈石研究中心跟蹤的五大快時(shí)尚品牌(優(yōu)衣庫(kù)，ZARA，H&M，C&A，GAP)數(shù)據(jù)顯示，三線城市已經(jīng)成為快時(shí)尚品牌市場(chǎng)拓展的熱點(diǎn)區(qū)域，2014年五大快時(shí)尚新開門店中，一二線城市新開門店數(shù)超過了一線城市的3倍，三線城市占比最高。

　　風(fēng)險(xiǎn)猶存

　　歐陽捷將未來10年稱之為“最后的機(jī)遇”：“以一個(gè)三線城市為例，三線城市平均人口520萬，按照城市化率50%來計(jì)算，260萬人口在城市里面，一個(gè)購(gòu)物中心覆蓋20萬人，它可以覆蓋130個(gè)購(gòu)物中心，一二三四線城市全部算上來，全國(guó)大概能達(dá)到6500個(gè)購(gòu)物中心，現(xiàn)在已經(jīng)有4700個(gè)購(gòu)物中心，購(gòu)物中心的建設(shè)可能不到10年，我們的天花板就到了。”

　　但他反復(fù)強(qiáng)調(diào)，必須注意到三四線城市商業(yè)地產(chǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)和陷阱。

　　在他看來，這些陷阱包括：第一是新城市商圈很難再有春天；第二，城鎮(zhèn)化的增速在放緩，大體量的商業(yè)在三四線城市很難做好，滿鋪開業(yè)是非常困難的，甚至招商都非常困難；第三，主力店鋪多會(huì)導(dǎo)致投資回報(bào)率降低，知名品牌的主力店雖能帶來客流，但需要更多的裝修補(bǔ)貼，同時(shí)還有免租期，因此降低回報(bào)率尤其是一些大超市，平效很低且浪費(fèi)了大量的資源；第四方面，電商可以導(dǎo)流，也可以分流。

　　招商難、投資回報(bào)低等問題確實(shí)是三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的困擾所在。克而瑞研究中心通過比對(duì)發(fā)現(xiàn)，同樣的品牌，在三四線城市的客單價(jià)和平效基本僅是一二線城市的60%左右。

　　更大的風(fēng)險(xiǎn)，來自于整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展走勢(shì)。盈石集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)表明，2015年上半年中國(guó)20大城市商業(yè)物業(yè)存量超過9700萬平方米，其中二線城市占據(jù)了63%，到2018年，預(yù)計(jì)仍然將有6146萬平方米的新增供應(yīng)陸續(xù)開業(yè)入市，占現(xiàn)有存量的63%，而新增供應(yīng)中的58%將在二線城市的非核心商圈開出，其存量和未來供應(yīng)壓力并存，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及招商壓力上行。來源： 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)