大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營的管理戰(zhàn)略

    今天，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，居民消費(fèi)水平的日益提高，無論沿海發(fā)達(dá)城市還是內(nèi)地一二級城市，休閑與購物相結(jié)合的“一站式”消費(fèi)需求都在迅速成長，近十年大型購物中心在國內(nèi)如雨后春筍迅速增長。作為大規(guī)模的購物商場，要確立和保持長久的商業(yè)市場龍頭地位，必然要真正具備自身的競爭優(yōu)勢，全力構(gòu)筑持久的商業(yè)核心競爭力，這就要求現(xiàn)代大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須具備持續(xù)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略思路。
　　一、打好經(jīng)營管理這張牌
　　經(jīng)營管理是商鋪投資成敗的關(guān)鍵，抓好商業(yè)經(jīng)營管理，是商業(yè)規(guī)律的需求，也是經(jīng)營者、投資者的理性需求，從某種意義上說，商業(yè)經(jīng)營就是商鋪開發(fā)的根本。隨著市場的逐步成熟，現(xiàn)在越來越多的投資者開始關(guān)注商鋪的經(jīng)營管理，對經(jīng)營管理公司的能力、經(jīng)營推廣費(fèi)用的來源與支出，具體的推廣思路等詢問得非常仔細(xì)。打好經(jīng)營管理這張牌，對于商場的招商、銷售、經(jīng)營有著極強(qiáng)的催化劑作用。
　　商鋪經(jīng)營管理除了住宅物業(yè)管理的保安、清潔等基本的工作外，更重要的是商場整體的經(jīng)營推廣，包括商場整體品牌形象的建立和宣傳、經(jīng)營分區(qū)的管理、商場經(jīng)營推廣計劃的制定和執(zhí)行、節(jié)假日促銷活動的組織、商戶經(jīng)營品質(zhì)的監(jiān)管、商家的退租、轉(zhuǎn)讓、重新招租、租戶售后服務(wù)的監(jiān)督等。而目前國內(nèi)的商鋪發(fā)展商基本上都對于商場的經(jīng)營管理沒有經(jīng)驗(yàn)。要解決這個問題，可以從兩方面入手：一方面可以聘請知名商業(yè)企業(yè)的管理隊伍來管理或充當(dāng)商場經(jīng)營顧問，另一方面可以招聘專業(yè)的經(jīng)營管理人才，成立自己的商業(yè)經(jīng)營管理公司，或采用其它靈活方式，借用專業(yè)經(jīng)營管理人才的經(jīng)驗(yàn)使商場的經(jīng)營步入正常的軌道。
　　此外，商場開業(yè)前期，發(fā)展商應(yīng)提供商場推廣費(fèi)用支持。有了精干的經(jīng)營管理團(tuán)隊，還需要經(jīng)營推廣費(fèi)用的支持。發(fā)展商應(yīng)從賣鋪所得的利潤中拿出一點(diǎn)給經(jīng)營管理公司作為商場市場培育期經(jīng)營推廣的啟動資金，并制定出具體的經(jīng)營推廣計劃，實(shí)實(shí)在在地為商場的經(jīng)營打下基礎(chǔ)。
　　二、高度認(rèn)識和理解商場統(tǒng)一運(yùn)營的重要性
　　現(xiàn)代購物商場管理運(yùn)營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和管理平臺上。不能統(tǒng)一運(yùn)營管理的購物商場，會逐漸從“商業(yè)管理"蛻變成“物業(yè)管理"，最終喪失自己的商業(yè)核心競爭力，進(jìn)而完全喪失在本地商業(yè)市場的競爭地位。
　　統(tǒng)一運(yùn)營一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷（推廣）、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理"又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購物商場商業(yè)運(yùn)營的管理能否成功。"
　　統(tǒng)一招商的“管理"要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的營銷（推廣）服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的商場事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個“統(tǒng)一服務(wù)"不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動中。這個“統(tǒng)一服務(wù)"就是要求“服務(wù)"出購物商場的品牌與特色來。