商業(yè)地產(chǎn)的概念

　　商業(yè)地產(chǎn)首先是房地產(chǎn)，它的重點是商業(yè)，而要支撐商業(yè)地產(chǎn)生存發(fā)展的應該是金融。往深里說，如果商業(yè)地產(chǎn)靠商業(yè)經(jīng)營去掙錢，真的是一個很辛苦很辛苦的錢，跟農(nóng)民種地一樣，都是靠一分一分摳出來的。我們看看現(xiàn)在北京市場上一些大的商業(yè)地產(chǎn)的玩家，絕對不是純粹的開發(fā)商。像中糧集團，每年有三千億流水在變動，他有一個很好的帳期，大概有三百億在手上。其中花了30億買了一個西單大悅城，商業(yè)的增長是很厲害的，中糧把幾個商業(yè)地產(chǎn)項目打包起來做一個基金，也是一個很好的方向。包括融科最近和國外機構(gòu)乘現(xiàn)在物業(yè)價格谷底的時候買了一個項目，投資較少，可能五年以后就能翻幾番了。

　　商業(yè)地產(chǎn)是作為商業(yè)用途的房地產(chǎn)物業(yè)，重點是商業(yè)，一個商業(yè)的經(jīng)營關(guān)鍵是要消費。有人流的地方，即使搭個棚子都可以，就能收租子，沒有人流的地方，再好再漂亮的摩天大樓建筑也沒有用。

大家理解中的商業(yè)地產(chǎn)，包括零售，酒店和商業(yè)。這些商業(yè)有一個共同點：使用者和投資者分離的，買酒店的和投資酒店者以及使用酒店的人，是不一樣的。借用了一下國外的名字，僅僅從狹義上來講商業(yè)地產(chǎn)就是一個零售地產(chǎn)。這可能不符合國人的理解，我們看金源mall里不光有零售，還有餐飲，娛樂業(yè)態(tài)呢，人家國外說法里，餐飲及休閑娛樂業(yè)在零售(retail)里面。下個定義，商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)的一種形態(tài)，這種物業(yè)是為了滿足各種經(jīng)營商家的使用需求，并且通過租金的形式獲得投資收益。簡單地說，商業(yè)地產(chǎn)就是為商品交易和服務提供的場所。

服務對象上分兩大類，一個是產(chǎn)業(yè)商業(yè)，一個是消費商業(yè)

所謂產(chǎn)業(yè)商業(yè)就像大紅門，百榮世貿(mào)那樣。大紅門，我們知道是一個服裝批發(fā)的中心，它的服務對象是誰呢？不是我們最終的消費者，而是中間商，這種就是產(chǎn)業(yè)商業(yè)。還有一種是直接面對消費者的，即消費商業(yè)�；蛘哒f一個是B to B，一個是B to C，這兩種操作方法完全不一樣。

　　現(xiàn)在大部分人研究的重心是消費商業(yè)，包括配套消費商業(yè)和旅游消費商業(yè)。配套很簡單，就是服務當?shù)鼐用袢粘Ｏ�費的商業(yè)，也就是我們平常所見到的所謂購物中心，所謂的百貨。旅游商業(yè)是服務外來旅游者消費的商業(yè)。我們說西單和王府井是哪種屬性呢？我覺得他偏重旅游消費商業(yè)，有部分配套消費商業(yè)。

　　另外還可以按照建筑形式和業(yè)態(tài)聚合形式分類。從建筑形態(tài)上看，可以分集中性商業(yè)(大板商業(yè))，商業(yè)裙樓、底商、商業(yè)街(區(qū))等等。像金源是屬于大板塊的商業(yè)，它的商業(yè)功能不受其他商業(yè)的影響，這是它的優(yōu)勢。它的劣勢是什么呢？不好拆分。如果大門關(guān)了，分拆出去的都做不活。商業(yè)群樓一個明顯的劣勢就是，建筑格局取決于樓上的建筑。底商是開發(fā)商非常喜歡的形式，為什么呢？好變現(xiàn)，這是最簡單的操作模式。還有商業(yè)街區(qū)，北京今年開業(yè)了兩點比較新潮的商業(yè)街，就是三里屯Village (論壇 相冊)和藍色港灣。其實北京不太適合開發(fā)商業(yè)街的形態(tài)，因為受環(huán)境的影響非常大。對于開發(fā)商來講，如果是缺少資金，想變現(xiàn)，商業(yè)街區(qū)是很理想的形態(tài)，散鋪的投資者關(guān)心什么，就是我買了以后自己可以控制，即使別人不開門，我可以開門。這是從建筑形式上分類的。

　　從業(yè)態(tài)聚合上說，商業(yè)地產(chǎn)可以分購物中心，專業(yè)店，還有一種像萬通商城，天意這樣的綜合市場，我從來不認為購物中心是一種業(yè)態(tài)，它應該是業(yè)態(tài)的一種聚合形式。大家覺得北京哪個地方商業(yè)物業(yè)有最高的租金？應該是在天雅那邊。那樣的地方一天一平米一百塊錢很正常，所以千萬不要不低看這類專業(yè)批發(fā)市場。中國第一個上市的基金是什么，越秀，越秀基金里最大商業(yè)是什么？白馬服裝批發(fā)市場。現(xiàn)在百榮的零售批發(fā)非常多，那里最有名的是床品，一般的商品可以比商場便宜70%，綜合市場在一定階段內(nèi)在國內(nèi)還是有市場的。

商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展

商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展史

第一個階段是二戰(zhàn)以前是簡單的綜合化階段，主要是百貨市場。二戰(zhàn)以后至80年代中后期，是專業(yè)化的及細分化階段，包括連鎖超市、折扣店、便利店、大賣場等等。第三個階段，深度專業(yè)化及專業(yè)化集階段，從80年代中后期至今。在這一階段里，百貨市場的空間漸漸衰落并轉(zhuǎn)型，這時出現(xiàn)了一個新的業(yè)態(tài)，就是購物中心。這是現(xiàn)代零售業(yè)發(fā)展的三個階段。

　　第一個百貨商場階段，1852年，全世界第一個百貨店在法國出現(xiàn)，從此主宰世界零售業(yè)百年歷史。是利用了社會化分工的社會機遇，明碼標價，貨品全，得到了一個發(fā)展。

　　消費者不同品類的需求導致了專業(yè)化的發(fā)展，進入第二階段，在非市場購物的要素里面，包括一些感情消費的要素在里面，這是有一個不同的需求層面，所以專業(yè)化店的分離是有一個心理深層次的驅(qū)動的。首先是食品和日用品抽離出來形成了超市，服裝從百貨里抽出去了，做成的專賣店。電器在這個階段里也被抽離出去了，有了像國美，蘇寧。家具類的商品也被抽離出去，化妝品也是，像屈臣氏發(fā)展起來了。所以慢慢的，百貨里剩下不了多少東西了�，F(xiàn)在的百貨在做什么呢？2005年和2006年百盛的財務報表里體顯出來的。最大的是服飾，占了50%，另外將近30%是化妝品及飾品。

　　未來商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展方向是兩條線，過去的20年用專業(yè)化，細分化來表示。未來二十年，用兩句話表示，一個是深度專業(yè)化和更多的品類殺手會涌現(xiàn)出來，還有一句話，專業(yè)化需求的整合——購物中心的興盛。

　　中國的市場在歷史上出現(xiàn)很早的，公元前700年，在西安，就是原來的長安，出現(xiàn)了東市和西市，東市是針對達官貴人的，西市是針對老百姓的。大家知道東西這個詞是怎么來的，就是東西二市，慢慢被說成東西。

　　其實百貨這個詞出現(xiàn)很早，1750年是被乾隆皇帝提起過。在江南有個人做了一個萬貨全的商店，乾隆去了說，這個萬字你不能用，我是萬歲爺。他說我說一個東西，你要沒有的話，你趕緊把這個牌匾摘了，我給你提一個匾。然后就問有沒有金糞叉子，這只有在宮廷里才能用的，店主只能說沒有，乾隆于是為這店提名：百貨全。

　　中國零售業(yè)真正的大發(fā)展是1991年鄧小平南巡講話以后，跟中國的經(jīng)濟一樣開始了一個大的騰飛。92到96年四年的時間中國百貨的發(fā)展達到一個高峰。96年的時候有超過600家超過億元銷售額的百貨店。96年，深圳沃爾瑪開業(yè)。從此超市主導了中國零售業(yè)大發(fā)展的十年，也導致了百貨的衰微，這些超市到了中國不僅僅做食品、日化，服裝也做，家電也做，因為龐大的連鎖性和規(guī)模效應，用便宜的價格和購物便利性一下子把百貨擠到一個很尷尬的境地，中國百貨或破產(chǎn)或轉(zhuǎn)型。

　　2002年是中國商業(yè)地產(chǎn)的標志性年份，2002年上海正大廣場開業(yè)標志著中國正式進入購物中心時代，2003年中國的中信城 (論壇 相冊 戶型)市廣場開業(yè)，2004年金源mall開業(yè)，2005年華南Mall開業(yè)。中國商業(yè)地產(chǎn)界購物中心熱興起。

　　零售業(yè)態(tài)的分類

　　說零售業(yè)態(tài)的分類。這是商務部的一個分類，分有店鋪銷售和非店鋪銷售。有店鋪類銷售，有食雜店，便利店，折扣店，超市，倉儲會員店，其實我一直搞不清楚中國的超市、倉儲會員、便利店折扣店有什么區(qū)別，明顯的這個還是一個國外的分類方式。然后是百貨店，專業(yè)店、專賣店及購物中心。專業(yè)店里可能集合了很多品牌的產(chǎn)品在里面，專賣店是只賣我這個品牌的。他把家居建材商店作為一個獨立的業(yè)態(tài)提煉出來了。

　　非店鋪銷售里，電視購物，郵購，網(wǎng)上商店等等，但是我們做商業(yè)地產(chǎn)最關(guān)心的是有店鋪銷售。