09商業(yè)地產做“勢”最重要

受美國金融危機及全球經濟不穩(wěn)定因素的影響，導致貿易相對萎縮、出口量減少，許多相關行業(yè)如：貿易、海運、物流等均受到不同程度的影響。以青島寫字樓市場為例，為減少運營開支，部分企業(yè)選擇了降低對寫字樓品質和租金的要求，退而進駐乙級寫字樓。這導致一部分寫字樓業(yè)主在為公司租客續(xù)約時采取了特殊折扣及不漲租金的營銷策略。同時，諸多在建的寫字樓項目后期的市場租金策略亦要進行相關調整。

隨著09年東部商業(yè)地產市場的陸續(xù)放量，外加嚴峻的宏觀經濟大環(huán)境，青島東部商業(yè)地產項目面臨演劇的挑戰(zhàn)，諸多在建的商業(yè)地產項目后期自身如何進行相應調整，抓穩(wěn)潛在客戶？如何處理好彼此間的競合關系，形成各具特色又相互借力的東部磁場？

一、當前形勢判斷以及銷售情況

“現(xiàn)在是投資商鋪的最佳時期！對商業(yè)地產信心百倍！”

安泰信集團國際展貿城項目總經理屠四星總經理

 “我們看到降息了，對我們來講非常的鼓舞的一件事情，特別是對房地產行業(yè)，包括現(xiàn)在對投資也好，幾萬億的投資，目前的投資表現(xiàn)，應該有很多積極的信息點，來為我們的客戶理財，為我們的客戶幫助考慮更多的一些方式，做一個充分的分析。房地產來說，是非常縱觀的信息，不會像股市一樣，我們青島這邊，一般來說期房比較多，現(xiàn)在還有就是說，現(xiàn)在買的房子，是為兩年以后的，因為經濟危機，存款現(xiàn)在離去還要繼續(xù)往下走，錢存在銀行就沒有意義了，現(xiàn)在的資金沒有出路，股票不敢投，

11月27日表現(xiàn)最強勁的就是5年期的國債和三年期的國債，還有3年期定期存款和5年期定期存款快速的上升，其實利率是非常低的，但是老百姓非常踴躍的購買，老百姓認為，現(xiàn)在利率是下降的，現(xiàn)在買的話，可能還會增值點，在這基礎上，選擇一些高收益的，銀行是最穩(wěn)定的，因為是國家的，第二在穩(wěn)定的基礎上，選擇一個高一點的回報。”

 “在現(xiàn)在的階段，尤其是商鋪投資，在現(xiàn)在整個市場環(huán)境惡劣的情況下，商鋪投資是最好的投資。因為房地產商鋪投資，住宅投資已經是大起大落了，但是商業(yè)地產這塊，價格趨勢是比較平緩的，而且現(xiàn)在的投資收益來講，遠遠的高于5年期債權，看后可以看看股票，青島的住宅的回報率是非常的低的。商鋪投資，實際上在我們現(xiàn)在的市場環(huán)境下，老百姓可以接受的理財方式來比較，這是最好的方式�！�

 “青啤陸續(xù)有項目入市 前期花大力氣調研”

青啤地產市場經營部副部長 薛志云

“剛剛大家談到行業(yè)微機、金融危機對我們的影響，我們前期的工作，產品定位這方面我們做的也是比較長的，也不敢非常貿然，都是非常小心的做事。很多的項目以后會陸續(xù)的入市，比如說一些高端的住宅項目，還有其他區(qū)域的項目。明年下半年我們會陸續(xù)的入市�！�

張百忍：香港路商鋪銷售仍有壓力 海爾路商圈有望分流市場

“香港中路商圈的寫字樓用量是50萬，我考慮到有一些項目延期的情況下，也基本上差不多。2010年談的話，沒有辦法確定，有一些開工的項目，應該說不會再推遲的，比如說我們看到200米以上的項目，從西往東，萬邦、中鐵、遠雄、世奧、凱越、香港花園等這些項目，商鋪量也非常大，比如說百麗、銀座等，所有的項目加起來，從供應量來說，對市場來說，說句實在話肯定是承受不了的，所有的項目順利的話，經濟不出現(xiàn)經濟危機的情況下，想銷售出去，也是非常困難的�！�

營銷創(chuàng)新篇：

集體把是“勢”造好 先做好板塊最重要

把板塊做好再打項目 量價都會有提升 凱悅中心營銷總監(jiān) 董春巖

 “區(qū)域這塊，我個人覺得，后期可能有更多的商業(yè)出來，我也希望大家能夠在市場不好的情況下，大家應該聯(lián)合起來�，F(xiàn)在不是單打獨斗的過程，一開始的時候，大家誰也不知道。我們把這個區(qū)做好之后，大家對這個板塊有了認知之后，咱們再打單個的項目�，F(xiàn)在的商圈也是一樣。如果我們把片區(qū)的商業(yè)價值聯(lián)合的挖掘出來的話，我覺得我們未來的銷售會更好，包括我們的區(qū)域價�，F(xiàn)在大家還是單打獨斗，我想過來和大家認識一下，然后就是呼吁一下，如何聯(lián)合起來，先把區(qū)域打造起來。也希望搜房網(wǎng)能多牽頭做這樣的事情�！�

商業(yè)地產做“勢場”十分關鍵 香港中路配套需從點變片 安泰信集團國際展貿城項目總經理  屠四星

 “在我看來，商圈的商業(yè)設施檔次、量、業(yè)態(tài)的分布程度，在香港中路已經非常的豐富了。開發(fā)商現(xiàn)在有的時候做商業(yè)地產的時候，是在做一個“勢場”，我們對市場是怎么看待的，這個是有限的。剛剛董總強調要聯(lián)合，聯(lián)合的一個方面，是政府那邊尋求更多的支持，對市政面貌的一個改善，現(xiàn)在的街景，香港中路包括東海路是青島市的一張名片。但是旅游的相關的設施配套，遠遠不夠，其實很簡單，我們去成都看一下旅游的發(fā)達程度，我們

現(xiàn)在的香港西路的商業(yè)網(wǎng)點是一個點，雖然看起來是一片，但是這個片不是很緊密的連接起來。這都是一個店出來之后，再走向另外一個店，在這個過程當中，不是整個感受性的商業(yè)街區(qū)，我在這個區(qū)域當中。本來香港中路是一個大板塊。不管是百麗廣場還是陽光百貨，這些店之間沒有必然的聯(lián)系，因為在市政配套上面，政府的規(guī)劃上面，沒有把這個當成一個旅游街區(qū)�！�

在網(wǎng)絡營銷與電話營銷間自由穿梭 合富輝煌山東公司項目總監(jiān) 段延鋒

“我想任何一個企業(yè)都在想這個平臺如何給我們帶來更大的收益？用外面的眼光看青島，不能說站在青島的角度看外面。山東區(qū)域總會有一種地域的優(yōu)越感。像這樣的項目，第一從規(guī)模上比不上凱悅，從相關的一些配套，比不過百麗廣場的運作，我們優(yōu)勢在哪里？我們?yōu)槭裁戳⒆阌谙愀壑新�？我們經過產品的分析，包括搜房網(wǎng)的一些建議，我們要采取走出去的方式。

在山東的榮成、乳山、煙臺、威海一帶，都有一些外銷的項目，但是真正做到全球發(fā)售了嗎？可能沒有。有可能在異地做了一些相應的宣傳和推廣，但那只是一個點，但是我想把面打開，所以就找了搜房網(wǎng)。我們在搜房網(wǎng)做一些項目的廣告宣傳，在山東省內做一個全面的覆蓋，我覺得與其這樣的話，可以改變原來的那種單獨的主流媒體做廣告，去做短時間的宣傳�！�

積極引導好客戶 寫字樓體驗式促進銷售 戴德梁行的項目經理 呂后軍

“一個是廣告的單次投放以后，現(xiàn)在更需要在廣告帶來的作用已經下降了，但是仍然帶來一定的客戶的情況下，如何抓住這個機會。作為我們公司，不管是開發(fā)商也好，還是代理公司也好，作

為一個老總，對項目的理解和把握，對市場趨勢的分析，對整個行業(yè)的趨勢的分析，能夠更好的去引導客戶，更好的去幫助客戶分析，更好的讓客戶區(qū)做決策，我覺得這是一個方面。

另外一個方面，寫字樓的體驗式，以前我們說體驗文化，更多的是用在住宅和商鋪了，現(xiàn)在寫字樓這一塊，這種營銷方式也是一個創(chuàng)新，實際上就是依托于一種產品的創(chuàng)新。對寫字樓的銷售起到一種很好的作用�！�