商業(yè)地產(chǎn)融資活用金融租賃模式

　　金融租賃亦稱融資租賃或購買性租賃，它是指出租人根據(jù)承租人指定規(guī)格的設(shè)備，與供貨商訂立購銷合同，根據(jù)此合同，出租人按照承租人同意的條款取得工廠、資本貨物或其他設(shè)備（以下稱設(shè)備），且出租人與承租人訂立一項租賃合同，以承租人支付租金為條件授予承租人使用設(shè)備的權(quán)利。

　　通常，金融租賃的特點有：

　　1、購銷合同和租賃合同必須相關(guān)聯(lián)。

　　2、承租人選設(shè)備，出租方只負責(zé)付款購買和收取租賃費。

　　3、出租人可以收回全部或大部分該項交易的投資。

　　4、不可解約性：一般情況下，租期內(nèi)租賃雙方無權(quán)中止合同。

　　5、設(shè)備的所有權(quán)與使用權(quán)長期分離。

　　6、設(shè)備的保險、保養(yǎng)、維護、有效性等風(fēng)險均由承租人負擔(dān)。

　　7、首期租期終止后，承租人對設(shè)備擁有留購、續(xù)租或退租的選擇權(quán)。

　　金融租賃有多種形式，其中，售后回租是一種特殊形式的租賃業(yè)務(wù)，它是指承租人將一項自制或外購的資產(chǎn)出售后，又將該項資產(chǎn)從出租人那里租回。在售后租回方式下，賣主同時是承租人，買主同時是出租人。通過售后回租交易，資產(chǎn)的原所有者在保留對資產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)和控制權(quán)的前提下，將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣資本，在出售時可取得全部價款的現(xiàn)金。

　　售后回租是在企業(yè)缺乏資金，急需改善現(xiàn)金流情況下所采取的一種籌資方式。與普通融資租賃相比，其特點在于它是承租人、出賣人為同一人的特殊融資租賃方式。在實際的運營中，售后回租是一種不錯的融資、避稅的融資手段。

　　參考金融租賃模式中的售后回租形式，可以用一種類似的模式為一些進入穩(wěn)定經(jīng)營期的且有大部分或全部產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)項目進行融資。

　　由于資金緊缺，加上商鋪銷售困難，目前國內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的日子實在難過，裁員和降薪只是暫時的生存手段，開發(fā)商畢竟要通過開發(fā)項目掙取利潤來生存和發(fā)展。而在很多股權(quán)融資和債券融資渠道都行不通的時候，特別是原來較為易得的物業(yè)抵押貸款都無法辦到的話，需要巨額資金量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也不得不尋找更加有效的融資模式，而前幾年流行的商鋪分散銷售的售后回租模式因其后遺癥較多已在實際操作中被多數(shù)開發(fā)商棄用。富智&澤泰投資認為，金融租賃模式中的售后回租同樣適用于部分商業(yè)地產(chǎn)項目的融資，其前提條件是商業(yè)物業(yè)進入較為穩(wěn)定的經(jīng)營期，且經(jīng)營商或開發(fā)商擁有全部或大部分的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，與商鋪分散銷售不同，這種形式是商業(yè)物業(yè)整體銷售，之后再進行回租。

　　我們暫把這種整體銷售回租的融資形式稱為 “整售回租”形式，就是資金方以雙方約定的價格買下融資方（通常是擁有商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的開發(fā)商或經(jīng)營商）的經(jīng)營中的整體或大部分商業(yè)物業(yè)，然后融資方再以雙方約定的租金承租該商業(yè)物業(yè)。雙方也可以約定在一定時間內(nèi)由融資方進行回購，回購價格既可以按原售價，也可以按一定年限適當溢價的原則確定回購價。

　　這種形式可以設(shè)計以下條款以保證雙方的利益：

　　1、租賃期與產(chǎn)權(quán)有效年限一樣長。

　　2、租期內(nèi)租賃雙方無權(quán)中止合同。

　　3、商業(yè)物業(yè)所有權(quán)與使用權(quán)分離，各取所需。

　　4、融資方可以在合同履行一定的時間后以約定的售價回購商業(yè)物業(yè)。

　　5、租賃方可以將物業(yè)進行再抵押融資或轉(zhuǎn)讓給第三方，但必須保證融資方的承租權(quán)（經(jīng)營權(quán)）。

　　6、其他條款。

　　對融資方而言，這種融資形式的優(yōu)點有：一是達到融資的目的，使資金投入收益更大的新項目；二是保留商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營權(quán)，使經(jīng)營得以繼續(xù)；三是設(shè)計回購條款，在適當?shù)臅r候回購商業(yè)物業(yè)；四是與商鋪分散銷售相比，整體銷售的單價低一些，其絕對銷售額當然也低一些，但其銷售費用低，且能快速成交。該形式的主要缺點是管理商或開發(fā)商失去了商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，因而無物業(yè)增值收益可言。吳德云