揭秘2009年房地產(chǎn)走勢

　　太房公曰：

　　解讀08，擊鼓傳花－

　　投機者總是要把花傳給自住者或投資者的，

　　投資者總是要讓自住者買單的，

　　而自住者的購買力嚴重不足，

　　租房子也貴了，

　　漲不起來了，

　　挺不住了，

　　故房地產(chǎn)下跌了。

　　太房公曰：展望09，在現(xiàn)有的價格水平下，只有自住需求，有限的自住需求購買力的一根柱子是頂不住房地產(chǎn)的大廈的。故要么地產(chǎn)投資者及投機者再活躍起來，要么降價，讓更多的自住需求擁有購買力。不管采取何種方法，救市，房地產(chǎn)救量只有這兩種方法。

　　太房公曰：方法一：讓投資，投機需求旺起來。

　　太房公曰：投資收益的獲取主要有兩種方式：

　　太房公曰：一是租金回報，住宅的租金回報率還不如存銀行，故住宅是沒有投資價值的－故要么提高租金，要么降低利率，利率處于下降周期，但中國及多數(shù)國家的官方利率是不反應(yīng)資金的市場供需而嚴重偏低的，故考慮利率是無多大用的，除非低利率貸款，高回報率的租金，獲得利率差；或者提高租金，那就必需提高工資，工資確實處于提升通道中，故房產(chǎn)的投資價值在逐年顯現(xiàn)。而　　商業(yè)地產(chǎn)，由于經(jīng)營要素的參與，及受益于人為壓低的低利率，投資回報是可期的－而中國從生產(chǎn)向服務(wù)的轉(zhuǎn)變將更逐步體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價值。而工業(yè)地產(chǎn)，由政府主導(dǎo)的開發(fā)區(qū)熱，使得工業(yè)地產(chǎn)供絕對大于求，再加上次債，外需萎縮導(dǎo)致的生產(chǎn)不景氣，工業(yè)地產(chǎn)的回報率將越不理想。

　　太房公曰：二是經(jīng)營性收入，也是集中體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)上，尤其商業(yè)地產(chǎn)還擁有變動的定價權(quán)。

　　太房公曰：故利率的下調(diào)及工資的上漲使得租金回報逐步慢升，而商業(yè)地產(chǎn)受益于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型及經(jīng)營收益將是未來幾年最具有投資價值的地產(chǎn)。

　　太房公曰：投機收益根本上只有低買高賣，故投機者最希望暴漲暴跌，市場動蕩，前幾年的地產(chǎn)暴漲便是投機者在興風(fēng)作浪，如今他們期望暴跌。5年的高額營業(yè)稅及溫水煮青蛙的市場下跌，阻礙了部分投機者套現(xiàn)，故降低及取消流通稅費最代表此階層的利益。而房價暴跌可怕結(jié)果，又是未套現(xiàn)的投機者拋售，已套現(xiàn)的也增加輿論動能，制造恐慌情緒，打擊企穩(wěn)信心。上漲時，部分代表國家利益的地方政府及銀行享受了投機的價值，暴跌又將嚴重損害他們的利益，故像工資的下調(diào)剛性一樣，他們也注定節(jié)節(jié)抵抗。而房價暴漲使民粹主義情緒高漲，嚴重威脅國家穩(wěn)定大局及有悖于決策層的新三民主義主張。故站在國家的高度，使投機者回吐部分收益，使房價合理回歸，但不暴跌，即使吹大的氣環(huán)變小而不破則代表了國家調(diào)控的根本目的－國家一黨專政，富國強軍則保證了國家意志的執(zhí)行。故未套現(xiàn)投機者拋售是唯一的出路，已套現(xiàn)投機者利用希望大跌的低收入群體正在和政府博弈。如今的遠高于購買力的高價位下，暴漲難度太大；只有暴跌，大量買入，再操盤再次暴漲是投機者最美好的期望。故國家減稅，釋放部分投機需求，以求量升。

　　太房公曰：故讓投資投機需求活起來，就是降息，提高工資，降低稅費－大降息，大漲工資，大降稅費甚至可能使房價再暴漲，這代表以開發(fā)商為代表的地產(chǎn)業(yè)者的利益；慢慢地降，慢慢地漲，慢慢的降，就能讓地產(chǎn)逐步活起來；通過逐步的放，度的把握就能讓市場適度的活起來，達到最希望的狀態(tài)，既活又不熱，這代表國家的利益。國家現(xiàn)在的市就是這么救的。

　　太房公曰：方法二：降價，使更多處住需要有購買力，成為有效的自住需求，使市場活起來。

　　通過雙限房，經(jīng)適房，保障房等逐步降低房價，讓相對有錢的自住者先釋放需求，先享受住房以抵消相對多付的成本；再逐步下調(diào)，讓錢少的人住上房－這也是以市場手段解決人民住房問題。因此度的把握是最重要的－降價回歸自住本質(zhì)，打壓投資投機需求，在大多數(shù)人民無房住的情況下，逐步解決人民住房問題。而房價的剛性，各利益方拼命維護自己的利益，拼命硬挺，則注定房價是逐步下降，實在挺不住了，猛然下降的過程。國家應(yīng)逐步讓量升起來，讓時間長一點，給各利益方足夠的調(diào)整時間，讓聰明的脫身；并掌握住度，防止猛然下跌式的暴跌。

　　太房公曰：從國家的調(diào)控政策，我們可以明顯看出，國家支持自住需求，限制打壓投資與投機需求。故希望房價再暴漲或暴跌，或者想押上幾套房子，在現(xiàn)階段都是不聽黨的話，跟黨對著干。順勢而為，新形勢下呼喚講政治的開發(fā)商。