2010年上半年西安買房市場(chǎng)觀望情緒漸漸轉(zhuǎn)濃

　　關(guān)于購(gòu)房者置業(yè)目的一項(xiàng)調(diào)查來(lái)看，打擊投機(jī)投資，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲成為本年度政策調(diào)控的主要目標(biāo)，調(diào)查結(jié)果顯示，2010 年二季度西安樓市購(gòu)買主力仍然以首次置業(yè)和改善性需求為主，其中因無(wú)房而產(chǎn)生的剛性需求比例占到36.18%，較1季度同比上漲3.66%，投資者比例下滑明顯，僅占到全部被調(diào)查者的8.99%，該比例較一季度的14.32%下滑幅度較大。

　　從受訪者年齡分布來(lái)看，購(gòu)房人群趨于年輕化。

　　被調(diào)查人群中，25歲-30歲的購(gòu)房人群比例為44.27%，該比例購(gòu)房人群所占比例較1季度上漲了6.16%。從西安樓市需求市場(chǎng)購(gòu)房目的來(lái)看，以“無(wú)住房不得不買”以及“結(jié)婚購(gòu)房”為最主要目的。

　　從購(gòu)房者置業(yè)首選區(qū)域來(lái)看，雖在前兩季度城北區(qū)關(guān)注度一度超越城南，但本次調(diào)查結(jié)果顯示，城南區(qū)依然以32.13%的關(guān)注度穩(wěn)居鰲頭，城南以其教育資源優(yōu)勢(shì)明顯、配套成熟、地鐵等優(yōu)勢(shì)深受購(gòu)房者尤其中年輕置業(yè)人群青睞。

　　從受訪者置業(yè)關(guān)注因素來(lái)看。交通比肩價(jià)格成為購(gòu)房最受關(guān)注因素。

　　受訪者中15.69%的人群購(gòu)房最為關(guān)注的因素為交通便利，與此同時(shí)15.64%的人群最關(guān)注價(jià)格，處于第三位的為小區(qū)周邊環(huán)境及配套，人群比例為14.58%，其余因素比例由高至低依序?yàn)閼粜�、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境及配套、建筑質(zhì)量等。

　　從購(gòu)房者對(duì)下半年西安的

　　在對(duì)下半年西安房?jī)r(jià)走勢(shì)的調(diào)查結(jié)果中，40.9%的購(gòu)房者認(rèn)為下半年西安房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌，該比例在新一輪樓市調(diào)控政策下增加明顯，與1季度相比該種趨勢(shì)的認(rèn)知度上升7.4%。認(rèn)為西安市下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)保持平穩(wěn)的置業(yè)者比例占據(jù)29.21%，較1季度相比上漲9.55%。認(rèn)為將上漲的人群占到29.89%，較1季度回落了16.99%。

　　半數(shù)以上的購(gòu)房者認(rèn)為目前政策尚未取得預(yù)期的效果，下半年政府可能將出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控抑制投資需求，22.7%的購(gòu)房者認(rèn)為3季度為購(gòu)房良機(jī)，31%認(rèn)為4季度適宜購(gòu)房，35.96%的被調(diào)查者認(rèn)為2011年之后是購(gòu)房最佳時(shí)機(jī)。

　　從受訪者房?jī)r(jià)的承受能力。53.26%的購(gòu)房者認(rèn)為“房?jī)r(jià)很難接受”

　　2季度在線調(diào)查結(jié)果顯示，53.26%的購(gòu)房者認(rèn)為“房?jī)r(jià)很難接受”，受訪者愿意購(gòu)買房屋的單價(jià)在4500元/平方米以下的達(dá)到57.75%，與此同時(shí)，51.01%的購(gòu)房者表示可承受的最大總房款在25-45萬(wàn)。

　　從受訪者付款方式的選擇來(lái)看，79.78%的購(gòu)房者選擇銀行按揭

　　本次調(diào)查結(jié)果顯示，對(duì)于付款方式16.06%的購(gòu)房者選擇一次性付款，該比例較1季度相比上漲了2.71%，選擇按揭付款的購(gòu)房者比例占到79.78%，較1季度上漲了2.59%。

　　從購(gòu)房者置業(yè)選擇戶型來(lái)看，近四成購(gòu)房者選擇70-90平方米戶型。

　　新政影響下，投資型需求客戶逐漸被擠出市場(chǎng)，剛性需求比例明顯增加，促使70-90平方米二室戶型以及90-130平方米三室戶型成為市場(chǎng)需求的重點(diǎn)。購(gòu)房者需求最大的面積區(qū)間70-90平方米比例增加明顯，占調(diào)查總數(shù)的39.10%，90-110平方米面積區(qū)間，占調(diào)查總數(shù)的30.56%。

　　目前西安市場(chǎng)精

　　關(guān)于2季度西安商品房購(gòu)買意向調(diào)查報(bào)告就發(fā)布至此。接下來(lái)我發(fā)布09下半年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警報(bào)告：

　　自中央政府啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控尤其國(guó)務(wù)院4月中旬出臺(tái)“新國(guó)十條”以來(lái)，力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)在一定程度上顯現(xiàn)了效果。全國(guó)各主要城市及西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)已加速異變， 西安商品房市場(chǎng)5、6月份交易持續(xù)回落，同時(shí)從

　　一、商品房市場(chǎng)

　　1、政策影響效力將在下半年深化顯現(xiàn)

　　基于種種信號(hào)來(lái)看，中央政府在今年內(nèi)幾乎不可能改變對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度和目的，調(diào)控可能還將深化，政策效力還將持續(xù)擴(kuò)散，進(jìn)一步影響房地產(chǎn)預(yù)期。從目前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，也難再次出現(xiàn)2008年政府因金融危機(jī)而救市的那一幕。

　　2、 購(gòu)房市場(chǎng)觀望情緒或?qū)⑦M(jìn)一步加劇 市場(chǎng)成交仍將有回落表現(xiàn)

　　從目前市場(chǎng)的整體運(yùn)行情況來(lái)看，一線城市量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象已經(jīng)較為顯化，相關(guān)樓盤優(yōu)惠打折行為已經(jīng)開(kāi)始紛紛上演，西安樓市自5月、6月持續(xù)呈現(xiàn)的量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象也已經(jīng)表明政策的影響已經(jīng)漸漸發(fā)力顯效。此輪政策已從根本上對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生了遏制力，預(yù)計(jì)未來(lái)購(gòu)房用于自住的有效需求非常短缺，就連這些有限的有效需求中多數(shù)也將會(huì)因價(jià)格過(guò)高、支付能力有限、支付意愿不高、房地產(chǎn)調(diào)控還將繼續(xù)強(qiáng)化而繼續(xù)觀望，因此，預(yù)計(jì)低迷的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)還將繼續(xù)，成交量還將繼續(xù)下降，至少會(huì)繼續(xù)維持低位。

　　3、市場(chǎng)供應(yīng)仍將迎來(lái)放量增長(zhǎng) 樓市階段性供大于求現(xiàn)象或?qū)㈤W現(xiàn)

　　2009年西安土地市場(chǎng)交易量過(guò)萬(wàn)畝，盡管面對(duì)樓市調(diào)整開(kāi)發(fā)企業(yè)觀望情緒濃郁，在目前國(guó)家關(guān)于土地開(kāi)發(fā)的政策影響下，預(yù)計(jì)這些地塊將于今年開(kāi)發(fā)入市；加之陜西地方“十六條”對(duì)取得預(yù)售證的項(xiàng)目必須全部推市的政策要求，由此，下半年西安商品房開(kāi)發(fā)量仍將迎來(lái)新一輪增長(zhǎng)，而與此同時(shí)面對(duì)銷售量的低迷，階段性供大于求的市場(chǎng)矛盾或?qū)�顯現(xiàn)。

　　從更長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，5、6月以來(lái)呈現(xiàn)的銷售放緩與政策不確定因素的疊加效應(yīng)已減弱了地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)投入，預(yù)計(jì)明年新房供應(yīng)在今年下半年階段性釋放后將繼續(xù)走低。

　　4、下半年房?jī)r(jià)將出現(xiàn)明顯下降

　　量?jī)r(jià)齊跌的市場(chǎng)表現(xiàn)，政策執(zhí)行的決心無(wú)疑將使得原本資金狀況相對(duì)較好的開(kāi)發(fā)企業(yè)信心產(chǎn)生松動(dòng)，同時(shí)市場(chǎng)供應(yīng)就可能在下半年急劇加大，而另一方面由于有效需求減少、成交低迷導(dǎo)致存量積壓，這樣一增一減的作用效果，市場(chǎng)供求關(guān)系就可能會(huì)發(fā)生比較大的變化，其結(jié)果就會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期形成進(jìn)一步打擊。

　　基于2008年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行表現(xiàn)來(lái)看，成交持續(xù)下降約3個(gè)月左右后，接下來(lái)很可能就將出現(xiàn)房?jī)r(jià)的明顯下降。而且，如果房?jī)r(jià)沒(méi)有因調(diào)控而出現(xiàn)有效下降或繼續(xù)上漲，其結(jié)果將導(dǎo)致政府繼續(xù)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策或措施，以繼續(xù)深化調(diào)控，進(jìn)而可能導(dǎo)致市場(chǎng)調(diào)整周期拉長(zhǎng)，最終使得房?jī)r(jià)下降幅度加大。

　　5、商業(yè)地產(chǎn)投資漸漸升溫

　　住宅市場(chǎng)的各種投資機(jī)會(huì)正因政策打壓而折腰，在此情勢(shì)下商業(yè)地產(chǎn)則風(fēng)生水起，西安房地產(chǎn)業(yè)多年來(lái)持續(xù)外擴(kuò)，城市居住區(qū)域擴(kuò)展至三環(huán)外，城市化進(jìn)程的推進(jìn)催生了大量的以居住配套為主要功能的商業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)諸如地鐵商業(yè)等業(yè)態(tài)均成為將成為這類人群的關(guān)注點(diǎn)。

　　同時(shí)從全國(guó)范圍以及西安市場(chǎng)來(lái)看，二季度以來(lái)商業(yè)性質(zhì)的土地成交量成倍增長(zhǎng)，并在全部的土地成交量中所占比例不斷提高，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將成為開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)注的方向，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)下一波競(jìng)爭(zhēng)的核心點(diǎn)。

　　二、土地市場(chǎng)

　　1、下半年土地調(diào)控力度加大

　　國(guó)土資源部表示，根據(jù)年初供地計(jì)劃，要保障房地產(chǎn)特別是保障性住房建設(shè)土地供應(yīng)，開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)土地專項(xiàng)治理，系統(tǒng)清理房地產(chǎn)閑置土地；完善土地出讓合同，加強(qiáng)批后監(jiān)管；進(jìn)一步完善土地招拍掛制度。

　　2、土地市場(chǎng)交易將有回落可能

　　2010年上半年西安土地市場(chǎng)交易量較上年同比增長(zhǎng)18%，而步入下半年，伴隨著樓市調(diào)整的深化，商品房銷售回落以及融資門檻提升不僅將降低房企的購(gòu)地欲望，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)交易量將有回落可能。

　　3、地價(jià)或?qū)⑾碌?/STRONG>

　　在當(dāng)前開(kāi)發(fā)商融資渠道不暢的背景下，隨著房?jī)r(jià)逐步進(jìn)入環(huán)比下降通道，由此住宅用地價(jià)格將呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

　　三、二手房市場(chǎng)

　　1、二手房掛牌量有望大幅增長(zhǎng)

　　“新國(guó)十條”實(shí)施將加速收緊房市流動(dòng)性，并同時(shí)大幅提高房屋交易門檻與交易成本，加之呼聲叫高的房產(chǎn)稅出臺(tái)預(yù)期影響，或?qū)⒁�發(fā)二手房市場(chǎng)出現(xiàn)集中拋售現(xiàn)象，預(yù)計(jì)下半年西安二手房市場(chǎng)掛牌房源仍將有放量可能。

　　2、二手房銷售價(jià)格預(yù)計(jì)于下半年繼續(xù)下行

　　在目前一手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)松動(dòng)并有可能于下半年繼續(xù)回落的前提下，二手房?jī)r(jià)格也有望開(kāi)始全面回調(diào)。受新房?jī)r(jià)格下跌的壓力，二手房市場(chǎng)也難以由博弈的膠著狀態(tài)中解脫，年底前二手房?jī)r(jià)格將進(jìn)一步走低。

　　3、租房?jī)r(jià)格或?qū)⒒胤�(wěn)

　　6月份以來(lái)西安市房租漲幅加大，但預(yù)計(jì)進(jìn)入下半年后房租將歸于平穩(wěn)。首先，隨著暑期租賃高峰的結(jié)束，進(jìn)入9月下旬，租賃市場(chǎng)將有所降溫；其次隨著房?jī)r(jià)在第三季度的進(jìn)一步回落，購(gòu)房需求將逐步被重新激活，買房需求將分流部分租房需求；此外，上半年快速上漲的房租已經(jīng)消耗了大部分房租補(bǔ)漲的動(dòng)能。

　　從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的政策環(huán)境來(lái)看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心不容置疑，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得了初步效果。因此下半年樓市的走向關(guān)鍵點(diǎn)在于房?jī)r(jià)的表現(xiàn)，諸如房產(chǎn)稅、加息等更為嚴(yán)厲、深入的政策已蓄勢(shì)待發(fā)，2010年的樓市調(diào)控注定將成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的標(biāo)志性年份，一系列的調(diào)控政策或?qū)�帶�?dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)步入更為平穩(wěn)、理性的發(fā)展通道，而作為整體處于上升期西安房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，在政策的規(guī)范、調(diào)整下，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將獲得更長(zhǎng)期的良性發(fā)展。