商業(yè)地產(chǎn)井噴 房企血拼調控無人區(qū)

在經(jīng)歷了內(nèi)定風波、停止交易和改革招投標之后，8月2日，北京CBD包括中服地塊在內(nèi)的12個地塊競標正式啟動，包括中信、富力、萬達、遠洋、SOHO中國[4.93 -1.40%]等知名開發(fā)商悉數(shù)到場。

除此之外，這場僅為初次招標的競標活動還吸引了三星、寶馬甚至影視公司等總計61家企業(yè)的參與。以至于，SOHO中國董事長潘石屹在微博中表示：“史上最龐大的土地投標�！�

中服地塊被業(yè)界認為是CBD最后的黃金地塊，其更重要風向標意義則是，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)價格倒掛歷史或將在樓市調控中出現(xiàn)逆轉。

房企追逐CBD

本次CBD競標地塊，包括中服地塊在內(nèi)的12家地塊。

來自北京市規(guī)委人士內(nèi)部消息稱，12宗土地的招標將分兩個階段進行，第一階段為規(guī)劃設計方案投報，占綜合評標的20分(滿分100分)；第二階段為綜合內(nèi)容投報，即土地出讓金的數(shù)額、付款進度等。只有參與第一階段投報的投標人方有資格參與第二階段的投標，如果第二階段的投標人為聯(lián)合體，則聯(lián)合體中必須至少有1家單位參與第一階段的投報。

據(jù)北京市土地整理儲備中心相關負責人表示，投標、開標及評標時間擬在9月中旬，具體時間安排將根據(jù)第一階段的進展進行調整。根據(jù)《招標文件》規(guī)定，除規(guī)劃設計單位不允許獨立投標外，中華人民共和國境內(nèi)外企業(yè)(除法律另有規(guī)定外)均可參加投標，可以獨立投標或聯(lián)合投標。對于聯(lián)合投標的企業(yè)數(shù)量和各方出資比例也沒有限制。

相比此前，門檻規(guī)定已經(jīng)較為寬松，這也是有如此多的企業(yè)報名參加的原因所在。至于中服地塊最終將花落誰家，各個企業(yè)幾乎都保持著沉默。業(yè)內(nèi)人士透露，除中服地塊外的其他8個地塊至今還未進行拆遷，拆遷的時間也未最終確定。所以前來競標企業(yè)的目的很明顯，就是“沖著中服地塊”，潘石屹表示。此次投標的本質是爭奪一張“入場券”。

青睞商業(yè)地產(chǎn)

有業(yè)內(nèi)人士分析，中服地塊分成四塊后投入資金至少需要250億元，預計樓面單價為3萬元/平方米。如此高的價格為何仍遭追捧？

北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，由于不受樓市宏觀調控政策的影響，商業(yè)地產(chǎn)成了房地產(chǎn)領域的價值洼地�！俺钟行偷纳虡I(yè)地產(chǎn)，越來越受到投資者的青睞。”

可以佐證的是，國土資源部公布數(shù)據(jù)顯示上半年住宅供地僅為5.7萬公頃，這與全年18萬公頃的住宅工地計劃相差甚遠。與此同時，“二季度商業(yè)地產(chǎn)的增長速度，遠遠超過住宅地產(chǎn)。”中國指數(shù)研究院商業(yè)地產(chǎn)研究負責人何田告訴《中國經(jīng)營報》記者。

來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年商業(yè)地產(chǎn)并未受到調控政策影響顯著影響，全國辦公用房和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別同比增長53.2%和41.7%，銷售額分別同比增長91.5%和57.1%，銷售均價分別同比上漲25%和11%；此外，辦公用房和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額分別同比增長59.7%和34.4%。

開發(fā)商的熱情與政府的想法不謀而合�！吧虡I(yè)地產(chǎn)當住宅賣是絕對不允許，這也是中服地塊曾經(jīng)設定門檻的一個重要原因。”朝陽區(qū)CBD管委會一內(nèi)部人士向記者透露。

北京市住建委、發(fā)改委、規(guī)劃委、國土局四部門之前已聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定從5月31日后禁由酒店、商業(yè)立項改成小戶型“公寓”出售的項目今后將被禁售�！耙环矫媸菫榱嗣C清房地產(chǎn)市場混亂的秩序，另一方面也是設置門檻讓商業(yè)地產(chǎn)回歸主流。”上述朝陽區(qū)CBD管委會一內(nèi)部人士表示。

由于商業(yè)地產(chǎn)投入資金巨大，中服等地塊的入市也被業(yè)內(nèi)人士認為是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新洗牌的過程。

小資料

中服地塊位處北京國貿(mào)橋東北角，與新央視大樓、國貿(mào)中心隔街對望，因毗鄰中服大廈，故被稱為“中服地塊”。此前中服地塊單獨招標時，當時設置的條件是競買人須制定出金融機構與房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)合體方案，金融機構在聯(lián)合體中的投資需超過50%，金融機構和房地產(chǎn)企業(yè)的資本金要求分別為50億和30億元。本次中服地塊被拆分成z-3、z-4、z-5、z-6四塊地，總規(guī)劃建筑面積新增25.3萬平方米。

聲音

我們很多城市目前正處在一個產(chǎn)業(yè)結構升級的階段，對于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來很大的機會，這也是為什么很多城市推動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中，得到當?shù)卣�府大力扶持和支持的一個重要原因，因為它的投資取向和地方政府推動城市功能升級這件事是相吻合的。

——中國住建部政策研究中心主任秦虹

商業(yè)地產(chǎn)，特別是在上海和北京這樣的中心城市，將來它的目標是要成為國際大都市的城市，它的商業(yè)地產(chǎn)價格應該會呈上升的趨勢。相比之下，商業(yè)物業(yè)的價格在北京甚至比民用的居住住宅還要便宜，這就像豬肉的價格比很多蔬菜還要便宜一樣，這是很不正常的。

——北京科技大學教授、博士生導師趙曉

商業(yè)地產(chǎn)不受樓市調控政策的影響，將出現(xiàn)井噴勢頭。

——全國工商聯(lián)全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長楊樂渝

住宅市場已經(jīng)接近飽和狀態(tài)，而商業(yè)地產(chǎn)無論從質量、總量以及結構遠未達到飽和。