上海商業(yè)地產(chǎn)成交比重翻倍 靜待補(bǔ)漲行情

持續(xù)不斷的政策打壓，促使高房?jī)r(jià)的住宅市場(chǎng)存有更高的風(fēng)險(xiǎn)。而此時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)似乎成了一個(gè)避風(fēng)港，由于政策的擠出效應(yīng)，熱錢開(kāi)始涌向商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)將成為一部分住宅投資資金的一個(gè)主要出路。

 
商業(yè)地產(chǎn)成交比重翻倍

據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年1-7月商品住宅成交面積只有333萬(wàn)平方米，僅為09年同期的四成，并創(chuàng)出5年最低，投資資金已經(jīng)在住宅市場(chǎng)止步。與此同時(shí)，上海市商業(yè)辦公成交面積和成交均價(jià)都處于歷史最高點(diǎn)，其中商業(yè)辦公成交面積達(dá)到205萬(wàn)平方米，同比增加了10%，成交均價(jià)達(dá)到了15426元/平方米，同比上漲了11%。

從整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的成交比重來(lái)看，前幾年商業(yè)地產(chǎn)的成交比重一直在20%上下，而2010年前7個(gè)月其比重一下子接近40%，商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中的地位將更加顯赫。

據(jù)了解，近幾年國(guó)家屢次針對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，不少以住宅開(kāi)發(fā)為主的開(kāi)發(fā)商為規(guī)避政策性風(fēng)險(xiǎn)，逐年增加對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入。萬(wàn)科、金地、保利等知名開(kāi)發(fā)商，在未來(lái)幾年內(nèi)都將投入較大比重在商業(yè)地產(chǎn)上。開(kāi)發(fā)量的增加和品質(zhì)的提升使得商業(yè)地產(chǎn)地位日益凸顯，并受到市場(chǎng)的關(guān)注。

數(shù)億資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)長(zhǎng)風(fēng)EBD

2010年前7個(gè)月，整個(gè)上海市商業(yè)辦公供應(yīng)面積為201萬(wàn)平方米，成交面積為178萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市推出面積最大的5個(gè)項(xiàng)目，僅有“匯銀銘尊”一個(gè)純辦公項(xiàng)目可出售。目前香港上市企業(yè)―――“興達(dá)國(guó)際”；中國(guó)商務(wù)休閑男裝第一價(jià)值品牌―――“勁霸男裝”；以刀具生產(chǎn)為代表的全球最負(fù)盛名的商務(wù)禮品制造商―――“維氏鋼刀”，這三家企業(yè)合計(jì)斥資達(dá)5億以上整棟收購(gòu)匯銀銘尊，作為其企業(yè)總部。他們正是看中了依托大虹橋國(guó)際水準(zhǔn)的長(zhǎng)風(fēng)EBD規(guī)劃。位于長(zhǎng)風(fēng)EBD核心位置的匯銀銘尊，整層、整棟出售，較適合成長(zhǎng)中的長(zhǎng)三角企業(yè)作為在上海的總部。

“商住倒掛”決定未來(lái)補(bǔ)漲

行家分析，實(shí)際上匯銀銘尊項(xiàng)目只是投資置業(yè)類商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)縮影。市中心可售型商業(yè)地產(chǎn)仍然相對(duì)不足，并且作為四大中心的上海還出現(xiàn)了與國(guó)際慣例相違背的“商住倒掛”現(xiàn)象，可見(jiàn)未來(lái)高品質(zhì)商業(yè)辦公項(xiàng)目具有“補(bǔ)漲”的行情。有消息說(shuō)，未來(lái)金融租賃公司投向商業(yè)地產(chǎn)的資金或?qū)⒂薪�千億元。目前溫州炒房團(tuán)已開(kāi)始從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)至商業(yè)地產(chǎn)，這將直接帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的上漲行情。

具有高起點(diǎn)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，交通便捷的高品質(zhì)商業(yè)辦公項(xiàng)目更容易得到溫州炒房團(tuán)的關(guān)注。

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7月上海寫字樓淡季走俏 租賃量環(huán)比上漲40%

（來(lái)源：上海商報(bào) ）7月本應(yīng)迎來(lái)寫字樓傳統(tǒng)租賃淡季，不過(guò)目前上海寫字樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)仍舊活躍。商報(bào)記者從多家統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)了解到，與6月相比，7月上海寫字樓租賃成交量環(huán)比漲幅已達(dá)40％。

甲級(jí)寫字樓表現(xiàn)良好

租金方面，則出現(xiàn)明顯分化，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)良好，租金水平也持續(xù)上揚(yáng)，平均凈租金達(dá)到317元／平方米／月，環(huán)比漲4．5％。

高緯環(huán)球報(bào)告顯示，目前滬上甲級(jí)寫字樓，尤其是浦東陸家嘴商圈寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)依舊，租金環(huán)比增長(zhǎng)7．0％，領(lǐng)先整個(gè)寫字樓市場(chǎng)。

據(jù)了解，伴隨空置面積的逐步消化，樓宇入住率的不斷升高，不少浦東區(qū)域甲級(jí)寫字樓的開(kāi)發(fā)商已不急于降低租金水平來(lái)吸引企業(yè)進(jìn)駐，因而租金保持持續(xù)上漲；相比較而言，浦西市場(chǎng)則繼續(xù)此前平穩(wěn)勢(shì)頭，并由于此前租金水平相對(duì)較高，所以上升空間較小，租金環(huán)比上漲僅為2．3％。

不過(guò)，不少中低端寫字樓租金下滑明顯，或不敵周邊甲級(jí)寫字樓租金水平的三分之一。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，上海區(qū)域中低端寫字樓的整體租金水平已環(huán)比下滑約10％左右，目前租金平均水平為90－120元／平方米／月。

以租賃活躍的陸家嘴商圈為例，商報(bào)記者從當(dāng)?shù)刂薪殚T店了解到，該區(qū)域華能聯(lián)合大廈于5月份掛出一套200平方米的房源，掛牌價(jià)120元／平方米／月，但兩個(gè)月來(lái)始終沒(méi)有客戶前來(lái)咨詢。目前，該業(yè)主已經(jīng)主動(dòng)降價(jià)至108元／平方米／月，但迄今為止這套房源仍然沒(méi)有成交。

中低端寫字樓租金仍下跌

眼下，中低端寫字樓的租金仍面臨下跌趨勢(shì)。據(jù)介紹，目前市場(chǎng)中，不少中低端寫字樓的房齡已超過(guò)10年，其品質(zhì)一般要比周邊中高端寫字樓低3－4個(gè)檔次。此外，中低端寫字樓的租戶一般以個(gè)人和小型企業(yè)為主，這類人群預(yù)算或相對(duì)有限，并在樓市調(diào)控政策影響下，普遍不看好后市，這種情緒也將影響到他們對(duì)租賃市場(chǎng)的預(yù)期，認(rèn)為租金也將繼續(xù)回落。

此外，一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，新政出臺(tái)后3個(gè)月期間，投資客或正逐漸撤離寫字樓市場(chǎng)。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)樓宇部負(fù)責(zé)人介紹，5月份前來(lái)咨詢客戶中，投資客占比約20％，6月份這一比例減少至10％，而7月至今尚未有投資型客戶前來(lái)咨詢。

“5月份開(kāi)始，以個(gè)人名義買下大面積寫字樓的投資客就已經(jīng)消失掉了，而合伙集資購(gòu)買整層樓的現(xiàn)象開(kāi)始出現(xiàn)。如黃浦區(qū)的上海外灘中心就于上個(gè)月成交了一套樓面，總價(jià)約7000萬(wàn)元左右，不過(guò)最近這種投資客參與的大宗交易卻都沒(méi)有出現(xiàn)�！痹撠�(fù)責(zé)人稱。