世邦魏理仕首席運(yùn)營(yíng)官：中國(guó)一線城市商業(yè)地產(chǎn)觀察

8月12日，2010博鰲房地產(chǎn)論壇盛大開(kāi)幕，劉曉光、任志強(qiáng)、陳啟宗等行業(yè)領(lǐng)袖，樊綱、周其仁等著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，朱中一、陳淮等房地產(chǎn)行業(yè)研究者，更有房地產(chǎn)經(jīng)理人、代理行、供應(yīng)商、媒體等共700余人齊聚一堂，共同討論“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)”。以下為世邦魏理仕首席運(yùn)營(yíng)官金勇的主題演講：[進(jìn)入專題]

　　金勇：我是講一下咱們一線城市北京和上海，包括香港整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)調(diào)查，我是兩部分。第一部分，我們做了一個(gè)全球商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查，我向大家匯報(bào)一下結(jié)果。第二，講一下為什么商業(yè)地產(chǎn)是以服務(wù)為主的，住宅開(kāi)發(fā)至少現(xiàn)在階段還是類似一個(gè)制造型企業(yè)，所以是兩個(gè)部分。

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郭德綱別墅違建拆除 房?jī)r(jià)每年上漲5%-10%才正常 預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲消費(fèi)者比例大降 富力地產(chǎn)北京再遇“質(zhì)量門” 國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局百人團(tuán)購(gòu)限價(jià)房 超贊！52平舊房換裝年輕提案 　　這個(gè)是前不久剛剛發(fā)布的一個(gè)2010年的全球零售業(yè)、商業(yè)整個(gè)房地產(chǎn)的一個(gè)調(diào)查。我們是從2008年開(kāi)始，2008年我們用了一個(gè)統(tǒng)一的方法論，在全球用了這樣一個(gè)在未來(lái)時(shí)間點(diǎn)上可以有一個(gè)可比性。這個(gè)調(diào)查我們調(diào)研了300家大型零售商，而且是全球性的，他們?cè)?8個(gè)國(guó)家、197個(gè)城市營(yíng)運(yùn)情況。零售商297家采樣基本上是全球性的。根據(jù)各個(gè)城市市場(chǎng)出現(xiàn)率、零售商名錄及專業(yè)人士觀點(diǎn)進(jìn)行選取，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，再根據(jù)不同地區(qū)、不同零售業(yè)態(tài)、市場(chǎng)需求進(jìn)行更加細(xì)的分析。這是結(jié)果之一，看到我們?nèi)�球零售業(yè)國(guó)家的排名。在這69個(gè)國(guó)家里，從08年開(kāi)始在全球有一個(gè)統(tǒng)計(jì)排名。我們可以看到中國(guó)在2010年的時(shí)候是第五名，從去年第七名上升到第五名。英國(guó)、阿聯(lián)酋、美國(guó)、法國(guó)，我們比日本高了。香港是單獨(dú)放在里面，如果香港放在中國(guó)，排名還會(huì)更高。這個(gè)說(shuō)明了一個(gè)很強(qiáng)的趨勢(shì)，近期內(nèi)由于我們國(guó)家整體的GDP還在增長(zhǎng)，人均消費(fèi)水平還在上升，所以我們是在全球范圍內(nèi)是逆勢(shì)而上的。別的國(guó)家在整體上來(lái)講，美國(guó)、英國(guó)、阿聯(lián)酋、法國(guó)、日本都是在下降，我們絕對(duì)數(shù)是在增長(zhǎng)，相對(duì)數(shù)上自然而然攀升比較快�，F(xiàn)在到城市里面可以看到比較清楚，香港還是排名第五。香港沒(méi)有太大的變化。以前香港能進(jìn)入第五的時(shí)候，有很多是由內(nèi)地的購(gòu)物人群去抬起來(lái)的。但是現(xiàn)在我們看到北京、上海，包括一些二線城市購(gòu)物、品牌都已經(jīng)發(fā)展很好了，所以香港是一個(gè)持平的。很多內(nèi)地的現(xiàn)在沒(méi)有必要一定要去香港購(gòu)物了。這個(gè)是從我們感觀上來(lái)講是能夠理解的。北京上升很快，從去年第九名上升到今年第六名。

　　而且有一個(gè)比較奇怪的現(xiàn)象，大家請(qǐng)看上海，上海也是上升很快，從第12名上升到第8名，相對(duì)來(lái)講北京比上海好。這個(gè)是因?yàn)楸本��?duì)國(guó)際品牌的吸引程度要比上海還要有吸引力。這個(gè)相對(duì)來(lái)講比較細(xì)，直接感觀我看到這個(gè)結(jié)果后也是有一點(diǎn)疑問(wèn)。我們直接感觀的時(shí)候，感覺(jué)上海的國(guó)際化比北京多。但真正做量化分析的時(shí)候，實(shí)際上北京是超出上海的。

　　然后還可以看到一個(gè)有趣現(xiàn)象，一直都認(rèn)為東京是一個(gè)零售商的非常都市、非常中心的地方，但是東京比北京要差。這個(gè)其實(shí)有一點(diǎn)奇怪。但是另外我們要看到零售最重要的事情是人口的結(jié)構(gòu)。東京人口結(jié)構(gòu)老化程度很快，進(jìn)入老齡化的程度也很高。真正零售在東京是一個(gè)往下的趨勢(shì)。但是東京零售業(yè)態(tài)和管理有很多可以借鑒的。我覺(jué)得我們國(guó)內(nèi)零售管理、商業(yè)管理，應(yīng)該能夠從東京得到的借鑒要比能夠從美國(guó)得到要多。

　　進(jìn)入到奢侈品，高檔時(shí)裝、高檔奢侈品，LV這些大品牌或者是這種奢侈品品牌，可以看到北京對(duì)奢侈品牌吸引度還是一樣的，還是第六。上海從第八上漲到第六，香港這個(gè)是第一的。中國(guó)人實(shí)際上對(duì)奢侈品牌追求度要比全球任何一個(gè)國(guó)家的人對(duì)奢侈品牌追求度都要高。這個(gè)是咱們能夠感覺(jué)到的，我們現(xiàn)在有數(shù)據(jù)來(lái)證明這個(gè)事情。倫敦一直是一個(gè)國(guó)際化對(duì)奢侈品牌很有吸引力的城市。但是從絕對(duì)數(shù)來(lái)看，倫敦是一個(gè)持平的。相對(duì)起來(lái)，有些比如美國(guó)的城市相對(duì)弱一些，實(shí)際上美國(guó)隊(duì)奢侈品牌，特別是高檔奢侈品牌這個(gè)消費(fèi)實(shí)際上不是特別高，有時(shí)候要到他那個(gè)環(huán)境才能知道。

　　這是整個(gè)關(guān)于全球商業(yè)的調(diào)查，結(jié)論就是：中國(guó)零售全球化程度快速提升，引入國(guó)際品牌數(shù)量和鼻比例越來(lái)越高。北京比上海稍微高一些，香港還是領(lǐng)先。但是我們已經(jīng)比東京零售的這種水平要高了。

　　下面講一下商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是一個(gè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，跟住宅開(kāi)發(fā)不太一樣。住宅開(kāi)發(fā)整體從商業(yè)模式說(shuō)有一點(diǎn)像生產(chǎn)型企業(yè)。他主要的元素就是要有規(guī)模。商業(yè)地產(chǎn)元素更多是后期的，一個(gè)是招商，一個(gè)是經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)管理。時(shí)間比較長(zhǎng)，周期也比較長(zhǎng)，更多偏向服務(wù)產(chǎn)業(yè)一種模式。要比較起來(lái)，制造產(chǎn)業(yè)在規(guī)模里面做得越多，利潤(rùn)率越高，產(chǎn)品可以標(biāo)準(zhǔn)化。就是我們談到房地產(chǎn)里面產(chǎn)業(yè)化實(shí)際上更進(jìn)一步往制造業(yè)里面發(fā)展。流水線，大兵團(tuán)作戰(zhàn)，包括整個(gè)管理結(jié)構(gòu)也比較簡(jiǎn)單。服務(wù)產(chǎn)業(yè)要擴(kuò)充規(guī)模的話，利潤(rùn)率是下降的，這個(gè)可以通過(guò)簡(jiǎn)單模式來(lái)看到。產(chǎn)品基本上沒(méi)有非標(biāo)準(zhǔn)化。服務(wù)產(chǎn)業(yè)要標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品了，收費(fèi)就下去了。產(chǎn)量小。團(tuán)隊(duì)也往往是小團(tuán)隊(duì)。包括區(qū)域、服務(wù)的范圍。用一個(gè)比喻，一個(gè)婦女需要十月懷胎生一個(gè)孩子，你要把十個(gè)婦女放在一個(gè)屋子里，即使花一個(gè)月什么也沒(méi)有。以銷售為主的和商業(yè)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)是差別有點(diǎn)大的。舉個(gè)例子，制造產(chǎn)業(yè)有一個(gè)研發(fā)成本、有一個(gè)設(shè)備成本，材料、銷售和人力管理成本。但是在制造產(chǎn)業(yè)里面，服務(wù)的成本跟產(chǎn)量的量相關(guān)度不高。這個(gè)就是我們所謂說(shuō)的規(guī)模效應(yīng)。要是生產(chǎn)2000件，大概利潤(rùn)率是28%，生產(chǎn)4000件，利潤(rùn)率44%，這是一個(gè)非常好的正面的規(guī)模效應(yīng)。以專業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)看，服務(wù)企業(yè)管理要復(fù)雜，三個(gè)分析員需要一個(gè)主管，三個(gè)主管需要一個(gè)高級(jí)主管，高級(jí)主管需要總監(jiān)，這個(gè)變成很貴的東西，然后工資也高，規(guī)模和服務(wù)成本非常有關(guān)系，而且是一個(gè)成梯形往上升。規(guī)模越大，成本你規(guī)模上升的還要快。要是完成兩萬(wàn)塊錢，還有43%利潤(rùn)率，你擴(kuò)容了，需要招高級(jí)主管，利潤(rùn)率就下去了。這個(gè)模型很簡(jiǎn)單，但是這個(gè)說(shuō)明，昨天恒隆地產(chǎn)陳啟宗講了服務(wù)業(yè)和制造業(yè)完全不一樣，真正要做好一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)從管理模式、從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)看都是不一樣。中間主要還是人的事情。你最后還是要增加，因?yàn)槟氵�是要做規(guī)模。像我們現(xiàn)在是全球最大的房地產(chǎn)服務(wù)商，但是實(shí)際上講起來(lái)我們內(nèi)部管理起來(lái)很復(fù)雜，做這么大后，最大困難點(diǎn)就是怎么把成本管理下去，怎么樣讓成本不是呈三角形、梯形方式往上漲，而是一種合作的方式。

　　這個(gè)就是我今天要講的事情，一共是兩個(gè)部分，第一部分，整個(gè)在全球做的商業(yè)化全球化調(diào)查。我們可以看到北京、上海都有很好表現(xiàn)的。第二，商業(yè)房地產(chǎn)真正管理模式、經(jīng)營(yíng)模式是跟現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)模式還是差別比較大的，謝謝！