三套房貸收緊 樓市再生變數(shù)？

近日，對于市場傳言的“銀監(jiān)會已建議各家商業(yè)銀行暫停北京、上海、深圳、杭州四地第三套房貸；對于未叫停的地區(qū)，第三套房的首付要提高至六成，利率上浮50%”這一消息，盡管銀監(jiān)會最終澄清，但如杭州等城市已全面暫停三套房貸，受此波及南京一些銀行也暫停此項業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)更多的解讀則認(rèn)為，政策收緊仍是主調(diào)，指望松動不大現(xiàn)實。而一些樓盤也在加緊推房入市。在此背景下，開發(fā)商是放棄幻想快速銷售，還是繼續(xù)硬撐等待轉(zhuǎn)機？為此，我們邀請?zhí)K墾機構(gòu)董事長經(jīng)綸和南京同步房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理史剛對此進行探討。

-本版主持 彭平

正方

短期內(nèi)不會出現(xiàn)大變局

經(jīng)綸 蘇墾機構(gòu)董事長

短期內(nèi)市場不會出現(xiàn)大變局，市場博弈已從短期進入中期，開發(fā)商仍會根據(jù)具體市場情況調(diào)整策略。”

三套房貸在一些城市的叫停，很明顯一點就是放出政策信號：樓市調(diào)控政策短期內(nèi)不會松動。

與此同時，在調(diào)控經(jīng)歷這么長時間以后，消費者的預(yù)期也已經(jīng)發(fā)生了改變。在調(diào)控初期，許多認(rèn)為市場在成交下滑的同時房價將大跌，而3個多月的市場僵持，房價并沒有出現(xiàn)大起大落，盡管短期的觀望仍在持續(xù)，但指望房價下降的預(yù)期已逐步淡化。許多買房人已經(jīng)開始出手。同時，供求關(guān)系也在發(fā)生微調(diào)。從短期觀望到中期出手，整個市場一步步出現(xiàn)分化。

從開發(fā)商而言，開發(fā)商也不是一家人，各自的情況各不相同。在目前的南京樓市里，一些樓盤已經(jīng)采取行動，大幅優(yōu)惠折扣等等調(diào)整價格，房價已經(jīng)開始回落。對于那些急需資金的開發(fā)商，調(diào)整售價快速出貨也很正常，而資金實力雄厚，有足夠資本支撐當(dāng)前淡市的，仍然能夠等待博弈。因此政策對各家開發(fā)商影響不盡相同。

事實上，開發(fā)商陣營從這幾年已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)變化，那些全國性房企、上市公司、央企以及地方國企，越來越活躍。它們在上一輪的土地拍賣中表現(xiàn)非常搶眼，已經(jīng)顯示出強勁實力。而這些企業(yè)很多都是綜合性企業(yè)，遇到當(dāng)前的冷市，也不一定非得依靠賣房來回籠資金，它們有許多其他的資金渠道。這些房企能夠叫板市場，繼續(xù)硬挺，而不是像外界想象的那樣，一旦出現(xiàn)市場轉(zhuǎn)變就立馬拋盤快跑。它們博弈市場的砝碼很多，而它們的按兵不動或者說不為冷市所動，會對整個市場產(chǎn)生較大影響，也就不會出現(xiàn)大面積降價跑路的情況。

總體而言，短期內(nèi)市場不會出現(xiàn)大變局，市場博弈已從短期進入中期，開發(fā)商仍會根據(jù)具體市場情況調(diào)整策略。

反方

下半年將現(xiàn)量升價跌

史剛 南京同步房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理

南京近期成交量有所上升，這并不是因為市場本身回暖，實際上是由于一些新開盤的樓盤定價比較適中。下半年樓市仍呈現(xiàn)下行趨勢，會有一個量升價跌的過程�！�

三套房貸的政策其實是個老政策。從南京近期以來的市場表現(xiàn)來看，成交量有所上升，但這并不是因為市場本身回暖，實際上是由于一些新開盤的樓盤定價比較適中，致使量上有變化。

開發(fā)商因資金壓力而出現(xiàn)集中降價跑量目前暫時不會出現(xiàn)。從當(dāng)前跡象來看，開發(fā)商資金緊張并沒有凸顯出來。事實上，4月份在新政出臺之前，許多樓盤銷售業(yè)績還是不錯的，開發(fā)商手頭已經(jīng)有部分現(xiàn)金流，而壓力的來臨，一個時間節(jié)點是九、十月份，一個則是年底的“年關(guān)”。九、十月份會有一部分貸款的還貸壓力，年底則是工程款的支付壓力。開發(fā)商的現(xiàn)金流主要也是靠賣樓來回籠，所以資金壓力也會隨時間推移而出現(xiàn)。

從整體而言，下半年樓市仍呈現(xiàn)下行趨勢，會有一個量升價跌的過程。但這個價跌并不是說出現(xiàn)整體的大幅降價，而是很多新開的樓盤降低開盤價預(yù)期，這也是下行。

此外，從政策層面而言，就前面說到的三套房貸，并不是什么新政策，而只是重提。從政策實施效果而言，新政策再出臺的可能性很小，但這個老政策重提，卻會對消費者的預(yù)期產(chǎn)生較大影響。買房人在新政出臺后本來就產(chǎn)生了抄底心理，但底到底在哪里誰也不知道，如今重提三套房貸，會令買房人產(chǎn)生新一輪觀望，那么抄底的時間也將被延后。所以政策影響到的并不是需求，而是買房人的信心，需求一直存在，在政策影響下這些需求被人為延后了。

這一輪調(diào)控另一個比較明顯的轉(zhuǎn)變是，樓盤價格越來越向價值靠攏。那些從市場中獲得諸多溢價，而在產(chǎn)品上又少有投入改進的開發(fā)商，將會在這一輪調(diào)控中面臨更大的危險。