沈陽(yáng)黃金地段無(wú)證房產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售額上億元

而更讓人不解的是，這個(gè)項(xiàng)目違法運(yùn)行長(zhǎng)達(dá)1年多，多個(gè)政府職能部門(mén)都沒(méi)有作出處理，有的部門(mén)甚至以罰代管。如今，樓盤(pán)不能按期交付，原來(lái)爭(zhēng)搶樓號(hào)的購(gòu)房者，只有一紙訂購(gòu)書(shū)在手，無(wú)法圓安居夢(mèng)。

沒(méi)有證照房子照建項(xiàng)目尚是圖紙即開(kāi)始銷(xiāo)售

地處沈陽(yáng)市皇姑區(qū)金沙江街地段的“亞洲城”樓盤(pán)，緊鄰一座優(yōu)質(zhì)小學(xué)和中學(xué)，毗鄰遼寧大學(xué)和北行商圈。記者日前在“亞洲城”看到，園區(qū)內(nèi)已經(jīng)蓋起10余座大樓，最高的達(dá)33層，已經(jīng)封頂。

購(gòu)房者張女士說(shuō)，她去年10月在這里買(mǎi)了一套89平方米的住房�！爱�(dāng)時(shí)樓蓋到一半多，賣(mài)得特別火，價(jià)格比附近樓盤(pán)每平方米還貴1000多元，但即使這樣交全款都要登記排號(hào)�！�

事實(shí)上，2008年“亞洲城”項(xiàng)目仍是圖紙時(shí)就開(kāi)始銷(xiāo)售，價(jià)格為5000多元／平方米；而到2010年，價(jià)格已經(jīng)飆升到7700元／平方米，2／3的房子都賣(mài)光了。

“亞洲城”熱銷(xiāo)，與坐擁學(xué)區(qū)資源不無(wú)關(guān)系。記者看到，樓盤(pán)圍墻上懸掛著“首選學(xué)區(qū)地王”的巨幅廣告。購(gòu)房者王女士說(shuō)：“買(mǎi)這個(gè)房就是為孩子。”

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目從建設(shè)到銷(xiāo)售，要辦理“五證”，即國(guó)有土地使用證、建筑用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證和商品房預(yù)售許可證。而“亞洲城”從2009年初開(kāi)工建設(shè)以來(lái)，購(gòu)房者達(dá)1100多戶(hù)，卻一個(gè)證照也沒(méi)有，被業(yè)主們稱(chēng)為“五證”全無(wú)。 更有甚者，從2009年10月以來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目竟然出現(xiàn)多起“一房?jī)少u(mài)”事件。記者在業(yè)主提供的兩份訂購(gòu)協(xié)議書(shū)上看到，4棟1單元30層2號(hào)房，同一套房在2009年12月26日、12月29日相繼被賣(mài)給兩個(gè)不同的人，售價(jià)相差8萬(wàn)多元。

據(jù)記者了解，這個(gè)項(xiàng)目一房?jī)少u(mài)，源于參與這個(gè)項(xiàng)目投資和建設(shè)的兩家開(kāi)發(fā)商之間的利益糾葛。從去年10月開(kāi)始，樓還沒(méi)建好，兩家開(kāi)發(fā)商亞產(chǎn)（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和愛(ài)凱投資咨詢(xún)（沈陽(yáng)）公司便已對(duì)簿公堂。由于雙方矛盾，今年以來(lái)“亞洲城”建設(shè)進(jìn)度一度延緩，何時(shí)交房備受關(guān)注，購(gòu)房者還擔(dān)心開(kāi)發(fā)商卷款一走了之。一些業(yè)主質(zhì)疑：一個(gè)這么大的樓盤(pán)，為什么連“五證”都沒(méi)有？對(duì)于這樣的違法行為，政府部門(mén)的監(jiān)管在哪里？

開(kāi)發(fā)商違規(guī)調(diào)高容積率稱(chēng)曾獲得政府“承諾”

開(kāi)發(fā)商愛(ài)凱投資咨詢(xún)（沈陽(yáng)）公司表示，“亞洲城”項(xiàng)目遲遲未能辦理“五證”，原因之一是調(diào)整容積率尚未獲批。

按照規(guī)劃，“亞洲城”地塊容積率為4．0，而事實(shí)上在建樓盤(pán)容積率已經(jīng)達(dá)到5．2。這意味著占地面積為33784平方米的樓盤(pán)，建筑面積將從13．5萬(wàn)多平方米增加到17．56萬(wàn)多平方米，多出4萬(wàn)多平方米。如果按照6000元／平方米計(jì)算，開(kāi)發(fā)商將從“亞洲城”項(xiàng)目多獲得2．4億元。 據(jù)沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局有關(guān)人員介紹，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)擅自更改容積率，必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格流程經(jīng)過(guò)審批�！敖刂聊壳�，‘亞洲城’項(xiàng)目并沒(méi)有走完審批手續(xù)，屬于未批先建�！�

開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法是“提高容積率是不得已而為之”。愛(ài)凱投資咨詢(xún)（沈陽(yáng)）公司副總經(jīng)理張志英說(shuō)，作為當(dāng)年沈陽(yáng)“地王”之一的“亞洲城”，土地交易成本高達(dá)3．64億元人民幣。按照拿地時(shí)規(guī)劃的容積率，開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖還要賠錢(qián)。

張志英向記者透露，“亞洲城”項(xiàng)目作為沈陽(yáng)市及皇姑區(qū)政府的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商摘得地塊后，皇姑區(qū)政府就曾承諾，允許開(kāi)發(fā)商提高容積率，避免投資受損。張志英說(shuō)，由于開(kāi)發(fā)商內(nèi)部矛盾分歧，才遲遲未辦好更改容積率的手續(xù)。

2009年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和監(jiān)察部曾聯(lián)合下發(fā)通知，要求對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)清查治理。但記者在采訪(fǎng)中了解到，沈陽(yáng)市并未對(duì)“亞洲城”項(xiàng)目調(diào)整容積率問(wèn)題進(jìn)行查處。

“容積率說(shuō)調(diào)就調(diào)，規(guī)劃成為一個(gè)軟性角色，還有什么意義呢？”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，“地王”高價(jià)拿地，最后又以改變?nèi)莘e率的方式進(jìn)入市場(chǎng)，這一現(xiàn)象值得關(guān)注。地方政府靠“地王”獲取高額土地出讓金，但又不能讓開(kāi)發(fā)商無(wú)錢(qián)可賺，于是提高容積率就成為靈丹妙藥；同時(shí)，開(kāi)發(fā)商有調(diào)高容積率撐腰，也敢于頻頻出手創(chuàng)造“地王”。

馬光遠(yuǎn)說(shuō)，如此提高容積率，極易引起權(quán)力尋租。例如，原重慶市規(guī)劃局局長(zhǎng)蔣勇，因幫助開(kāi)發(fā)商調(diào)增容積率等違法行為受賄1796萬(wàn)元，最終落馬受到法律嚴(yán)懲。

監(jiān)管部門(mén)不作為甚至縱容受損的會(huì)是誰(shuí)？

從未批先建、無(wú)證銷(xiāo)售，到違規(guī)提高容積率，“亞洲城”項(xiàng)目幾乎是一路綠燈，并沒(méi)有感受到來(lái)自政府部門(mén)的監(jiān)管壓力。

開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，“亞洲城”項(xiàng)目啟動(dòng)不久，先是地塊拆遷延期，后來(lái)又遭遇金融危機(jī)寒流，開(kāi)發(fā)商一度考慮撤資。但有關(guān)政府部門(mén)多次協(xié)調(diào)并要求，盡快開(kāi)工建設(shè)。于是，“亞洲城”在沒(méi)有辦理任何建設(shè)手續(xù)的情況下，匆匆上馬。

由此，“亞洲城”違法建設(shè)銷(xiāo)售1年多，一直未得到糾正和制止。今年4月以來(lái)，由于開(kāi)發(fā)進(jìn)度遲緩，交房日期推遲，購(gòu)房者不斷到開(kāi)發(fā)商、政府相關(guān)部門(mén)討說(shuō)法，“亞洲城”的亂象才浮出水面，政府開(kāi)始出面處理有關(guān)問(wèn)題。

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及規(guī)劃和國(guó)土資源、建委、房產(chǎn)局等多個(gè)職能部門(mén)。記者就此采訪(fǎng)這些部門(mén)，都告知“辦理證件我們負(fù)責(zé)，但違法建設(shè)或銷(xiāo)售，我們沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，執(zhí)法權(quán)在行政執(zhí)法局”。

張志英說(shuō)，“亞洲城”開(kāi)工建設(shè)后，沈陽(yáng)市和皇姑區(qū)行政執(zhí)法局工作人員曾多次到現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)法檢查，作過(guò)罰款處理，要求停止銷(xiāo)售。記者就此反復(fù)聯(lián)系沈陽(yáng)市和皇姑區(qū)兩級(jí)行政執(zhí)法局，對(duì)方表示不接受采訪(fǎng)。對(duì)于執(zhí)法過(guò)幾次、罰過(guò)多少錢(qián)、是否叫停開(kāi)發(fā)商賣(mài)樓等問(wèn)題，均不予回答。

遼寧省社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所研究員馮昀說(shuō)，“亞洲城”項(xiàng)目的種種亂象，至少說(shuō)明政府職能部門(mén)的不作為。一些購(gòu)房者認(rèn)為，政府要對(duì)招商引資負(fù)責(zé)，但不能違背法律法規(guī)。這么大的樓盤(pán)，如果沒(méi)有有關(guān)部門(mén)默許縱容，開(kāi)發(fā)商哪來(lái)的膽量建設(shè)銷(xiāo)售？有關(guān)部門(mén)對(duì)此難辭其咎。

記者了解到，皇姑區(qū)政府已責(zé)令“亞洲城”項(xiàng)目暫停銷(xiāo)售，并協(xié)調(diào)兩家公司和解完成相關(guān)手續(xù)辦理，盡早交付；對(duì)于“一房?jī)少u(mài)”問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)同意退房或調(diào)換。

馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，沈陽(yáng)“亞洲城”的建設(shè)和銷(xiāo)售是典型的“先上車(chē)、后補(bǔ)票”，在一些地方具有代表性。發(fā)展經(jīng)濟(jì)不能逾越法律紅線(xiàn)，規(guī)劃剛性必須堅(jiān)守。政府部門(mén)的不作為甚至縱容，相當(dāng)于放棄監(jiān)管，最終會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者利益、政府公信力和企業(yè)商譽(yù)“三輸”的局面。