淡季不淡 8月份廈門"爆"出住宅日成交百套記錄

　　據(jù)廈門房管局數(shù)據(jù)顯示，進入8月，廈門住宅成交量共有4天超過百套，分別是8月5日112套、8月9日151套、8月10日191套、8月11日182套，其余時間的日成交量比7月也有明顯的增加——7月住宅共成交620套，日成交量僅20套，而進入8月的15天以來，只有1日和3日兩天低于20套，其余時間大多高于50套甚至接近百套。

　　據(jù)了解，受新政影響，廈門住宅成交量經(jīng)歷了急速下滑的過程——“4·15新政”出臺前，全市住宅日均銷量約121套，10天后的4月25日起，全市住宅日均銷量不到50套，與3月量價齊升、住宅日成交百套形成鮮明對比(3月廈門住宅共成交3057套)。在此背景下，進入8月，成交量有所反彈并出現(xiàn)日成交百套記錄，著實令人驚訝。

　　有心人會注意到，連日成交量過百套，與近期廈門新開樓盤有密切關系。查看成交記錄會發(fā)現(xiàn)，連續(xù)3天100多套的成交住宅中，超過2/3的成交量來自新開樓盤。房管局的樓盤表也顯示，湖里新開樓盤中央美地8月初取得預售證的600多套房源，目前已售出將近500套，剩下的100多套也多已被認購。

　　新盤 銷售進度有快有慢

　　但是，并非所有新開樓盤都像上述樓盤一樣“急行軍”式地熱銷，更多的新盤銷售速度趨于溫和。

　　據(jù)悉，7月至今，已有禹洲·城上城(湖里)、水晶國際(思明)、陽光美郡(同安)、王子廣場(海滄)、東方新城一期(翔安)、中央美地(湖里)、億力·悅海(湖里)、當代·天境(思明)等樓盤相繼取得預售證并公開銷售。其中，中央美地、億力·悅海、當代·天境為8月份取得預售證的新盤。而從目前情況看，銷售速度最快的當屬中央美地，其余樓盤的銷量島內(nèi)大多在100多套的水平，島外除了一個翔安樓盤售出近200套外，有的雖然認購近百套，但簽約售出僅二三十套，有的甚至還停留在個位數(shù)。

　　“短短半個月內(nèi)，整個樓盤接近完銷，在目前的市場環(huán)境下是一個特例�！币幻麡I(yè)內(nèi)人士評述，開盤后認購100多套應該算是比較正常的速度，也基本符合開發(fā)商的預期，畢竟在“后新政”時期，樓盤進入“慢賣”時代已是趨勢，開發(fā)商也多有所準備。

　　預熱 大打“神秘”“珍稀”牌

　　除了“慢賣”，樓市新近頻見的詞匯還有“暗開盤”。

　　其實，未開盤便大舉進行內(nèi)部認購，打造一開盤就售罄的局勢，并不是什么新鮮的形式。不過，在樓市行情好的時候，開發(fā)商采取低調(diào)開盤或“暗開盤”的形式是基于“無房可賣”的擔心，去年8月不少島內(nèi)中小戶型樓盤即上演了這樣一場“小盤快跑”的戲劇性一幕;在樓市行情冷的時候，采取“高調(diào)預熱、低調(diào)開盤”的形式卻更多基于對市場反饋把握度不大的無奈，只能通過各種預熱活動試探市場溫度，等待市場時機相對成熟之機，取得預售證并“只對內(nèi)部人士開放”。

　　先是以禹洲·城上城、水晶國際為代表的樓盤通過項目展示、吸納會員、發(fā)放優(yōu)惠卡等形式，強調(diào)戶型和面積的優(yōu)惠向潛在購房者“暗送秋波”，接著是以萬科、世茂、萬達等外來房企為代表的樓盤依托項目接待處開演“品質(zhì)大戲”……如果說，7月的幾波“樓盤預熱潮”已初顯成效，8月的新一波“預熱潮”則有所“升級”——參與預熱的是千呼萬喚始出來的島內(nèi)稀缺地段樓盤，比起7月的一些住宅大盤，不那么“平易近人”，反而有些“曲高和寡”的優(yōu)越感。

　　“神秘”是8月預熱盤的一大特點。近日，位于松柏片區(qū)的永年·天墅便在項目現(xiàn)場建起一個不規(guī)則的鋼結構幾何建筑，旁邊還有一個真正的“樹屋”，很是吸引眼球。這個據(jù)稱花了數(shù)百萬元打造的“萬有引力”接待會館，其實是采用后現(xiàn)代手法打造的售樓處，由于形式特別，并且接待會館揭幕當天購房者只能憑邀請函入內(nèi)參觀，無形中為永年·天墅增添了幾分神秘色彩。位于思明區(qū)民族路的當代·天境，作為“下半年老城區(qū)僅存新盤”，早在6、7月便放出開盤風聲，直到8月初才正式取得預售證，從“無法標價”到“大勢成”的宣傳語，也做足了“神秘”的功課。而頗為“巧合”的是，除了“神秘”，上述兩盤不約而同都以“面向全球109/160席”或“只對少數(shù)人公開”、“限量亮相”等描述大打“珍稀”牌。

　　和其他“愁賣”的大體量樓盤不同，這些占據(jù)島內(nèi)稀缺地段的小體量豪宅開發(fā)商擔心的更多是：不知道想買的人能不能買得到。這雖然是帶有玩笑意味的“喟嘆”，卻在一定程度上反映出稀缺地段豪宅受政策影響大大低于其他類型樓盤的事實。

　　地王 本土房企搶建綜合體

　　新盤成交量交出滿意答卷，開發(fā)商“得空”關注起土地儲備，于是有了土地拍賣會上歷經(jīng)140多輪競拍爭奪一塊綜合體地塊的一幕，算是為新政后波瀾不驚的第二場土地拍賣會增添了些許“談資”。

　　8月8日，新政后廈門第二場土地拍賣會如期舉行。本場拍賣會共有5幅地塊出讓，最終5幅地塊全部成交，成交總金額40.33億元。不過，除了五緣灣西片區(qū)的2010P13地塊以總建筑面積近50萬平方米的大體量拍出31.02億元，由此成就了廈門新的“總價地王”，其他幾塊島外地塊的競拍并無亮點。競拍中，圍繞五緣灣綜合體地塊展開激烈角逐的是廈門本土龍頭建發(fā)房產(chǎn)與外來大鱷保利地產(chǎn)，最終取勝的是建發(fā)房產(chǎn)，這也是建發(fā)房產(chǎn)首次在廈門挑戰(zhàn)綜合體項目。

　　“本次拍賣會居住地塊供應不多，且大多數(shù)處于島外陌生區(qū)域，僅有的島內(nèi)地塊即地處五緣灣的綜合體項目，波瀾不驚也是正常�！毙戮跋椴邉澊�理有限公司副總經(jīng)理丘運賢表示，優(yōu)質(zhì)地塊得到市場的大力追捧，一定程度上反映了開發(fā)商對未來市場的走勢依然十分看好，相信在未來的土地拍賣市場上，優(yōu)質(zhì)地塊也將受到持續(xù)熱捧。新百瑞物業(yè)企劃有限公司副總經(jīng)理、策劃總監(jiān)鄒紹軍則認為，本土龍頭房企由住宅地產(chǎn)轉向經(jīng)營地產(chǎn)，也釋放了一個信號：住宅開發(fā)已進入相對的微利時代，惟有依托多元化業(yè)態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)才能增強自身競爭力。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士分析，此次綜合體地塊雖然是“總價地王”，但樓面地價僅6271.35元/平方米，大大低于同地段的其他地塊。因此，8月8日的這場土地拍賣會更多是一場“秀”，既沒有什么亮點，也不會對后市帶來什么實質(zhì)影響。

　　>>觀點

　　下半年有望迎來成交放量

　　雖然成交量受單盤影響明顯，不過，8月出現(xiàn)4天日成交量超過百套的記錄，仍然被視為成交放量的一個信號。

　　“隨著新盤面市節(jié)奏加快，廈門住宅成交正在進入一個放量過程�！毙掳偃鹞飿I(yè)企劃有限公司副總經(jīng)理、策劃總監(jiān)鄒紹軍稱，創(chuàng)造日銷售“百套”記錄的樓盤之所以能夠在8月創(chuàng)造熱銷“神話”，與其相對理性的定價不無關系。據(jù)透露，中央美地推出之前曾放出風聲，定價將比同地段樓盤高出兩三千元/平方米，結果卻是比同地段樓盤低了兩三千元/平方米，加上品牌效應和樓盤品質(zhì)，受到追捧也便不足為奇了。

　　藍火置業(yè)研展部總監(jiān)曾劍平則表示，近期新開樓盤有幾個共同特點，即多以中小戶型為主，價格都有所松動，且都是在充分蓄客的基礎上低調(diào)開盤，因此很容易給人“開盤即售罄”的印象。這在一定程度上也說明，剛性需求還是普遍存在，只要價格特別是總價達到一定的低點，剛性需求便“一觸即發(fā)”。而新開樓盤趨于理性的定價，對于下半年即將面市的其他樓盤無疑也是一種暗示和引導，隨著更多新盤理性定價，下半年有望迎來一波成交放量。

　　至于成交放量的節(jié)點，多名接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均表示會在10月左右。據(jù)介紹，10月是傳統(tǒng)的銷售旺季，會迎來市場常規(guī)的新盤放量，目前，包括永年·天墅在內(nèi)的不少樓盤都已放出風聲將在10月開盤，以中央美地為代表的部分樓盤，也紛紛把二期開放的節(jié)點確定在了10月。價格方面，應該總體會是平穩(wěn)并有所上升，畢竟對于不少一期熱賣的項目而言，要考慮的問題不再是能賣多少，而是價格能提多少。

　　供應增加樓市或理性回暖

　　開盤低調(diào)，前期宣傳卻并不低調(diào)。今年以來，廈門樓市新房供應量持續(xù)走低，各樓盤均無房可賣，雖然一定程度上受到新政的影響，但是市場“缺貨”才是影響總體成交的主要原因。近期上市的新樓盤均已經(jīng)在年初展開了宣傳推廣，開盤前期積累了大量的意向客戶，尤其是自住型客戶。因此不少樓盤的銷售率都不錯。這反映了廈門市場供不應求的局勢正在緩解，樓市正在回歸正常。以上是新景祥策劃代理有限公司副總經(jīng)理丘運賢的觀點。

　　“近期開盤的項目大多分布在島內(nèi)東部熱點區(qū)域，如枋湖片區(qū)、觀音山片區(qū)等，項目一面市即受到市場關注，且多為知名開發(fā)商作品，產(chǎn)品性價比較高，不少項目均受到自住型客戶的追捧，投資客戶較少�！鼻疬\賢進一步分析，當前入市項目增多是市場的必然。年后廈門房地產(chǎn)市場供應量的持續(xù)低迷，被壓抑的需求得不到釋放，市場存在較多空白點，因此大多數(shù)開發(fā)商選擇抓住機會，彌補空白，市場供不應求的局勢有所改觀。根據(jù)市場資料，下半年島內(nèi)外還將有大量中高端樓盤面市，如水晶國際二期、中駿天峰(海滄)、萬科金域華府(杏林)、萬科·金色悅城二期等，未來房地產(chǎn)市場呈持續(xù)回暖之勢。

　　“經(jīng)過一段時間的觀望之后，8月島內(nèi)外各樓盤開始放量，市場供應量增加;同時自住購房客戶涌入市場，成交量樂觀;市場價格較為平穩(wěn)，顯示市場回暖的到來�！睂τ�8月樓市的整體表現(xiàn)，丘運賢更是直接用“理性回暖”加以形容。