房?jī)r(jià)下跌預(yù)期加重 低迷樓市如何激活

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心１２日發(fā)布的報(bào)告顯示，二季度我國(guó)城市消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)下降的比重明顯增加，其中一線城市預(yù)期房?jī)r(jià)下降的比重超過(guò)了預(yù)期上漲的比重。

但７月份全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比仍有兩位數(shù)的上漲，環(huán)比也與６月份持平。預(yù)期與現(xiàn)實(shí)對(duì)比懸殊的結(jié)局便是：觀望氛圍濃重，樓市成交連續(xù)低迷。激活樓市的關(guān)鍵在哪里？交易活躍的同時(shí)如何避免價(jià)格同步上升？

房?jī)r(jià)下跌預(yù)期加重　樓市繼續(xù)陷于“低谷”

上述報(bào)告顯示，一線城市（北京、上海、廣州等）消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的比重為３６％，比一季度減少２４個(gè)百分點(diǎn)；預(yù)期房?jī)r(jià)下降的比重為４１％，比一季度增加１８?jìng)�(gè)百分點(diǎn)�！《�線城市（一般省會(huì)城市）消費(fèi)者二季度預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的比重為３９％，比一季度減少２３個(gè)百分點(diǎn)；預(yù)期房?jī)r(jià)下降的比重為３０％，比一季度增加１５個(gè)百分點(diǎn)。三、四線城市預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)下跌的人數(shù)比例也均有明顯增加。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“這表明，４月中旬以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控新政策，對(duì)城市特別是一線城市消費(fèi)者的房?jī)r(jià)預(yù)期產(chǎn)生了一定的作用�！�
價(jià)格方面，７月份全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲１０．３％，漲幅比６月份縮�。保�１個(gè)百分點(diǎn)，但環(huán)比持平，其中新建住宅與上月持平，二手住宅下降０．１％。買賣雙方在價(jià)格上依然互不讓步。

不是很多開(kāi)發(fā)商都在降價(jià)嗎，怎么價(jià)格還是有兩位數(shù)的上漲？上海永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎一語(yǔ)道破：大部分降價(jià)的樓盤都是把三、四月份調(diào)高的價(jià)格回調(diào)而已，均價(jià)事實(shí)上還是上漲的。

預(yù)期與現(xiàn)實(shí)迥異，樓市成交量持續(xù)在低谷徘徊。１－７月，全國(guó)商品房銷售面積４．５８億平方米，比去年同期增長(zhǎng)９．７％，增幅比上半年回落５．７個(gè)百分點(diǎn)。其中，７月份全國(guó)商品房銷售面積６４６６萬(wàn)平方米，較６月份大降２９．７％。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一日前還在“２０１０博鰲房地產(chǎn)論壇”提醒：商品住宅的交易量萎縮已經(jīng)從一線城市傳導(dǎo)到二、三線城市。

部分城市成交回升　是“告別冰點(diǎn)”還是“曇花一現(xiàn)”？

部分城市的樓市在７月份出現(xiàn)了成交回升的跡象。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，７月份監(jiān)測(cè)的３０個(gè)城市中，１８?jìng)�(gè)城市一手住宅成交面積環(huán)比上漲，其中銀川、杭州、蘭州等城市上漲幅度超過(guò)５０％。在１０個(gè)重點(diǎn)城市中，７城市成交面積環(huán)比上漲，其中杭州的漲幅高達(dá)６８．６９％。

“一些城市在房?jī)r(jià)回調(diào)后成交量將有一些上升，回升幅度有多大還有待觀察�！敝熘幸徽f(shuō)�；厣龖B(tài)勢(shì)能否持續(xù)的關(guān)鍵在于價(jià)格的走勢(shì)。目前，有一種分析認(rèn)為，由于去年下半年開(kāi)發(fā)投資加快以及調(diào)控以來(lái)開(kāi)發(fā)商資金面逐步由松變緊，開(kāi)發(fā)商消化庫(kù)存、回籠現(xiàn)金以維持“開(kāi)發(fā)鏈條”的壓力會(huì)越來(lái)越大，預(yù)計(jì)三四季度打折促銷的情況會(huì)有所增加。

但也有一些苗頭性問(wèn)題正在顯現(xiàn)。上海中原國(guó)際華城分行近期掛牌一套１４０多平方米、報(bào)價(jià)４９５萬(wàn)元的三居室房源，７月份迎來(lái)了多位看房者。見(jiàn)此，房東隨即將報(bào)價(jià)直接調(diào)至５１０萬(wàn)元。上海中原地產(chǎn)的區(qū)域經(jīng)理王育林說(shuō)，眼下像這樣調(diào)價(jià)幅度在２％－５％之間、且調(diào)價(jià)頻率較高的房東不在少數(shù)，“他們認(rèn)為既然現(xiàn)在有這么多人來(lái)看房，就表明需求依然存在，自然就會(huì)提高價(jià)格”。

值得關(guān)注的是，在總體低迷之中，樓市正呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性活躍”。以上海為例，永慶房屋公司提供的數(shù)據(jù)顯示，７月上�？們r(jià)在１０００萬(wàn)元以上的二手住宅成交了５６套，環(huán)比６月增幅達(dá)６４．７％；以單價(jià)看，每平方米價(jià)格在３萬(wàn)－４萬(wàn)元之間的二手住宅成交２３４套，環(huán)比６月增長(zhǎng)４１％。投資客的回流十分明顯。

“由此不難理解銀監(jiān)部門近期為何會(huì)叫停三套房貸�！敝袊�(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，“一旦放松對(duì)投資投機(jī)性需求的抑制，房?jī)r(jià)就會(huì)有反復(fù)的可能。”

激活樓市、穩(wěn)住價(jià)格的關(guān)鍵在哪里？

    朱中一認(rèn)為，從抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的情況看，調(diào)控效果已經(jīng)很明顯。但從目前觀望情緒依然比較濃厚的情況看，還不符合調(diào)控措施的要求。

    與成交低迷相伴隨的是，不少城市土地購(gòu)置面積和完成土地的開(kāi)發(fā)面積仍在同比下降，房地產(chǎn)下半年開(kāi)發(fā)投資或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯回落。在此情況下，“建議暫緩出臺(tái)新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策”的聲音時(shí)有耳聞。

    “我擔(dān)心，一旦成交活躍，價(jià)格又會(huì)沖上去�！鄙虾Ｙ�(gòu)房者李淑說(shuō)。這種想法在眼下頗為普遍。

    中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，在目前的調(diào)控之下，大量市場(chǎng)需求被壓抑，如果后市供應(yīng)不能有效大幅增加，那么隨之而來(lái)的可能是需求再次爆發(fā)下的嚴(yán)重供不應(yīng)求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)重新暴漲。他建議，國(guó)土部門應(yīng)努力增加土地供應(yīng)、清理閑置用地、增加開(kāi)工面積，建設(shè)部門應(yīng)大力推進(jìn)保障房建設(shè)，同時(shí)還需要加緊執(zhí)行調(diào)控政策促使開(kāi)發(fā)商加快推盤、炒房者拋盤，以增加供應(yīng)，抑制房?jī)r(jià)上漲。

     中原集團(tuán)研究董事程澐認(rèn)為，鑒于樓市目前仍將處于嚴(yán)格的調(diào)控政策之下，預(yù)計(jì)各地成交量的復(fù)蘇過(guò)程將會(huì)較為緩慢。歷次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)表明，在市場(chǎng)僵持之際，率先降價(jià)促銷的房企多能占得市場(chǎng)先機(jī)，這不僅利于自身資金鏈的良性運(yùn)作，也能在市場(chǎng)調(diào)控之際把握主動(dòng)。