進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn) 險(xiǎn)資整體收益率或提高45基點(diǎn)

此前有消息稱保監(jiān)會(huì)將在8月出臺(tái)關(guān)于保險(xiǎn)資金投資渠道的文件，并由此為2萬億元面臨配置壓力的資金拓寬出路（《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前曾作報(bào)道）。8月5日，險(xiǎn)資翹首以盼的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）終于出臺(tái)，對(duì)于外界最為關(guān)注的險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的資金上限問題，《辦法》指出，“險(xiǎn)資投資于不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額，不得高于保險(xiǎn)公司上季末總資產(chǎn)的10%；投資于不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不得高于保險(xiǎn)公司上季末總資產(chǎn)的3%.兩項(xiàng)合計(jì)不高于保險(xiǎn)公司上季末總資產(chǎn)的10%”。

　　事實(shí)上，險(xiǎn)企對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資的意愿早就難以按捺�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在中國保監(jiān)會(huì)下發(fā)《辦法》前，7月30日，中國平安以6.13億元獲得深圳福田中心區(qū)南區(qū)一地塊。時(shí)隔4天，中國人壽財(cái)大氣粗地以近26億元的價(jià)格拿下了杭州錢江核心區(qū)一塊商業(yè)用地。

　　此前，政策并不允許保險(xiǎn)資金直接進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，各家公司在房地產(chǎn)的實(shí)際操作中遮遮掩掩，用“自用”名義這類擦邊球方式來規(guī)避政策。

　　《辦法》出臺(tái)后，明確規(guī)定了保險(xiǎn)公司涉及不動(dòng)產(chǎn)的投資比例，無疑催動(dòng)了保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的步伐，自建寫字樓成了它們進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域的最快方式。

　　收益變化

　　商業(yè)地產(chǎn)誘惑大回報(bào)率可達(dá)6%～8%

　　保險(xiǎn)公司在 《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》出臺(tái)前就已紛紛 “潛伏”在房地產(chǎn)領(lǐng)域，甚至不惜以“擦邊球”的形式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行涉足，這其中究竟有何玄機(jī)？房地產(chǎn)又能為保險(xiǎn)公司帶來多少收益？

　　寫字樓市場受追捧

　　8月3日，中國人壽浙江省分公司競得杭州錢江新城一地塊，耗資25.97億元，折合樓面價(jià)9043元/平方米。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，杭州錢江新城片區(qū)目前住宅均價(jià)為3.2萬元/平方米。寫字樓的租金均價(jià)為2.6元/天.平方米。相較住宅，寫字樓的高收益讓不少投資者趨之若鶩。

　　在 “2010杭州商業(yè)地產(chǎn)研討會(huì)”上，仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年起至2013年，錢江新城將有高達(dá)111萬平方米的寫字樓新增供應(yīng)量，其中金融類企業(yè)即將成為主力客戶群。

　　從杭州寫字樓物業(yè)市場來看，除世貿(mào)麗晶城歐美中心、嘉華國際以及坤和中心等少量甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目外，甲級(jí)寫字樓屈指可數(shù)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，明年杭州將會(huì)迎來一個(gè)甲級(jí)寫字樓的高峰，約22.6萬平方米的市場需求。

　　雖然還很難估算出國壽將借由該地塊獲得多少利益，但國壽此前的寫字樓項(xiàng)目的收益卻可以提供一定的參考。國壽地產(chǎn)有限公司的信息顯示，“朝陽門CBD商圈的中國人壽大廈、金融界的鑫茂大廈和中國人壽中心大廈，總建筑面積超過27萬平方米，年租金收入超過1.9億，對(duì)公司保持良好經(jīng)營業(yè)績起著至關(guān)重要的作用�！�

　　不動(dòng)產(chǎn)可對(duì)沖通脹風(fēng)險(xiǎn)

　　耀才證券分析師郭思治指出，保險(xiǎn)資金于不動(dòng)產(chǎn)的投資上限為險(xiǎn)企上季末總資產(chǎn)的10%，遠(yuǎn)超市場預(yù)期的5%，以目前內(nèi)地保險(xiǎn)資產(chǎn)總額約4.52萬億元計(jì)算，意味著將有超過4500億元保險(xiǎn)資金可涌向樓市。

　　盡管保監(jiān)會(huì)多次強(qiáng)調(diào)保險(xiǎn)資金不能直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。但郭思治認(rèn)為，雖然保險(xiǎn)企業(yè)暫仍未能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)的直接投資，但是可以直接通過資本市場入股地產(chǎn)企業(yè)。若以投資商業(yè)地產(chǎn)為例，由于商鋪?zhàn)赓U收入近期節(jié)節(jié)上升，估計(jì)資金于此范疇的投資回報(bào)率可高達(dá)6%至8%，遠(yuǎn)高于目前投放于債券的平均收益率3.5%.

　　相關(guān)人員透露，僅人保一家保險(xiǎn)公司，其物業(yè)租金年收益約在1億～2億元。亦有業(yè)內(nèi)人士指出，不動(dòng)產(chǎn)可以作為保險(xiǎn)公司負(fù)債匹配的工具之一，在通脹環(huán)境下可以作為對(duì)沖通脹風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品。在低通脹環(huán)境下，也可以替代一部分的固定收益類產(chǎn)品。

　　收益率或提高45基點(diǎn)

　　根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率一般為6%～8%計(jì)算，湘財(cái)證券分析師葉青向記者作出了一個(gè)簡單的模擬：投資渠道放開前，假設(shè)在保險(xiǎn)資金的配置中，存款占比30%，收益率3%；債券占50%，收益率4%；權(quán)益類占15%，收益率10%；基礎(chǔ)設(shè)施占5%，收益率6%；總收益率4.7%.投資渠道放開后，假設(shè)存款占比25%，收益率3%；債券45%，收益率4%；權(quán)益15%，收益率10%；基礎(chǔ)設(shè)施5%，收益率6%；不動(dòng)產(chǎn)和PE占比10%，收益率8%；總收益率為收益率為5.15%，相比此前的4.7%，提高了45個(gè)基點(diǎn)。

　　招商證券保險(xiǎn)分析師羅毅也給出了類似的分析，他指出，不動(dòng)產(chǎn)投資和債權(quán)投資計(jì)劃將提升保險(xiǎn)資金運(yùn)用收益率30個(gè)基點(diǎn)�！凹僭O(shè)保險(xiǎn)公司按10%的上限投資不動(dòng)產(chǎn)，將使長期投資收益率在5.5%的基礎(chǔ)上提升20個(gè)基點(diǎn)以上。債權(quán)投資計(jì)劃收益率在6%～8%之間不等，長期來看，可使投資收益率提升12～15個(gè)基點(diǎn)�！绷_毅指出。

　　雖然保險(xiǎn)公司熱情高漲，但起起落落的房地產(chǎn)市場以及各種空置率傳聞，考驗(yàn)著保險(xiǎn)公司的投資能力。葉青指出，盡管相對(duì)于債券投資，商業(yè)地產(chǎn)可以提供更高的收益率，但也存在風(fēng)險(xiǎn)，其不確定性在于保險(xiǎn)公司與地產(chǎn)公司的關(guān)系如何、能否找到好的項(xiàng)目以及對(duì)項(xiàng)目優(yōu)劣的識(shí)別能力怎么樣。

　　險(xiǎn)企動(dòng)向

　　投資新規(guī)出臺(tái)前 險(xiǎn)企大手筆拿地

　　8月5日，保監(jiān)會(huì)下發(fā)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》（以下簡稱 《辦法》），而就在《辦法》出臺(tái)前，中國平安和中國人壽剛剛合計(jì)耗資逾30億元在深圳和杭州各自拿下一幅地塊。

　　平安國壽逾30億拿地

　　7月30日，中國平安在無對(duì)手競爭的情況下以起始價(jià)6.13億元獲得深圳福田中心區(qū)南區(qū)一地塊，占地1.15萬平方米，建筑面積12.8萬平方米，該地塊旁邊就是正在建設(shè)的平安國際金融中心、未來的深圳第一高樓和平安集團(tuán)總部。

　　8月3日，浙江省杭州市國土資源局公開消息披露，錢江新城標(biāo)號(hào)為“杭政儲(chǔ)出[2010]32號(hào)”地塊惟一競買人為中國人壽浙江省分公司。據(jù)中國人壽北京總部一人員透露，由于沒有競爭對(duì)手，杭州地塊的競買非常順利，以25.97億元順利購得，這塊地未來用途是自建辦公寫字樓。消息顯示，被出讓地塊面積35894平方米，起價(jià)25.97億元，折合樓面價(jià)9043元/平方米。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在保險(xiǎn)界，購買物業(yè)已不是什么秘密。早在自2006年起，保險(xiǎn)公司就開始“曲線”進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，保險(xiǎn)公司介入房地產(chǎn)的方式之一就是自建或持有物業(yè)。不動(dòng)產(chǎn)研究中心出具的報(bào)告顯示，從2006年到2009年底，保險(xiǎn)公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險(xiǎn)公司涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。僅在2008年一年，保險(xiǎn)公司購買的物業(yè)就累計(jì)達(dá)20萬平方米，而且大部分集中于北京金融街區(qū)域。

　　“自用”名義下的寫字樓

　　在中國人壽浙江省分公司購地之前，太平人壽浙江分公司和新華人壽浙江分公司等公司，早就分別購得杭州慶春路廣利大廈和平海國際大廈的樓層作為辦公樓。

　　而據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，各保險(xiǎn)公司總部自建辦公大樓的現(xiàn)象非常普遍。中國人壽、人保、平安、泰康、太保、太平、生命人壽、中意人壽等公司，紛紛在北京金融街及CBD區(qū)域，上海、深圳等一線城市的黃金地段，購入或自建寫字樓。其中以自用名義購買的寫字樓，相當(dāng)一部分用于對(duì)外出租。業(yè)內(nèi)人士也坦言，此前保險(xiǎn)公司以購買寫字樓“自用”的方式，來打“擦邊球”。

　　2007年11月，中國平安以16.568億元的價(jià)格獲得深圳福田區(qū)一塊商業(yè)用地，用于建設(shè)中國平安集團(tuán)總部。2007年12月，中國太平在緊鄰金茂大廈的上海小陸家嘴核心地區(qū)出資建設(shè)太平金融大廈，占地面積9259平方米，造價(jià)高達(dá)22億元人民幣。

　　今年3月，中國人壽借助旗下國壽地產(chǎn)有限公司（前身為北京中保信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）開發(fā)建設(shè)中國人壽大廈，受讓張家港保稅區(qū)京港置業(yè)有限公司股權(quán)。

　　此外，中國平安則指揮旗下的平安物業(yè)、平安信托與地產(chǎn)商積極合作，在北京、上海、深圳等地開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　未雨綢繆積極備戰(zhàn)

　　在通過自用地產(chǎn)曲線進(jìn)入房地產(chǎn)的同時(shí)，保險(xiǎn)公司也在悄悄搭建地產(chǎn)平臺(tái)，并積極儲(chǔ)備項(xiàng)目、招募人才、尋求合作，只待不動(dòng)產(chǎn)投資細(xì)則出臺(tái)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，包括國壽、太平、平安、太保、人保等一線保險(xiǎn)企業(yè)，已經(jīng)通過其旗下的資產(chǎn)管理公司積極鉆研房地產(chǎn)項(xiàng)目，為投資部門長期戰(zhàn)略性項(xiàng)目儲(chǔ)備打好基礎(chǔ)。

　　中國人保董事長吳焰稱，人保在基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)領(lǐng)域準(zhǔn)備較早，已經(jīng)搭建了人保投控和人保資本兩個(gè)專業(yè)化的投資平臺(tái)，形成了相應(yīng)的市場化團(tuán)隊(duì)，并已經(jīng)儲(chǔ)備了一定規(guī)模的項(xiàng)目資源。人保投控已與金融街控股簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方擬在金融機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的政策研究、項(xiàng)目開發(fā)方面進(jìn)行合作。2009年底以來，人保投控已對(duì)其相關(guān)業(yè)務(wù)人員進(jìn)行了三次不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)系列培訓(xùn)。

　　中國人壽集團(tuán)則通過國壽地產(chǎn)股份有限公司曲線進(jìn)入房地產(chǎn)。信息顯示，該公司現(xiàn)在正在招兵買馬，招聘人員包括電氣、設(shè)備工程師等，其深圳分公司也在同時(shí)招募專業(yè)工程師和設(shè)備工程師。該公司目前已有位于朝陽門CBD商圈的中國人壽大廈、金融街鑫茂大廈和中國人壽中心大廈三個(gè)項(xiàng)目。

　　“由于保監(jiān)會(huì)不允許保險(xiǎn)資金投資住宅類物業(yè)、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)，保險(xiǎn)公司一般就通過信托、入股房地產(chǎn)公司等方式參與房地產(chǎn)。”湘財(cái)證券分析師葉青介紹稱，保險(xiǎn)公司正在通過曲線逐步介入房地產(chǎn)。

　　擁有信托平臺(tái)的平安在房地產(chǎn)市場上有不小的動(dòng)靜。平安信托相繼與金地集團(tuán)、綠城集團(tuán)等簽訂了合作協(xié)議，數(shù)據(jù)顯示，截至2009年底，平安信托已累計(jì)開發(fā)19個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資額人民幣163億元。此前，平安信托資本金增至70億元，意圖在商業(yè)地產(chǎn)和基建上發(fā)揮優(yōu)勢。

　　首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院保險(xiǎn)系教授庹國柱向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，保險(xiǎn)資金進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)很難管控。然而不少業(yè)內(nèi)人士也表示，保險(xiǎn)資金進(jìn)軍房地產(chǎn)是未來發(fā)展的趨勢。

　　黑龍江社科院研究院孫浩進(jìn)認(rèn)為，西方國家保險(xiǎn)資金運(yùn)用已成為社會(huì)發(fā)展的重要支柱，外國保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用率為90%以上，運(yùn)用領(lǐng)域涉及股票、債券、房地產(chǎn)、抵押或擔(dān)保貸，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國的保險(xiǎn)資金運(yùn)用。

　　對(duì)話專家

　　10%的投資上限合適

　　每經(jīng)記者 發(fā)自北京

　　《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》明確了保險(xiǎn)資金可以進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，并規(guī)定進(jìn)入的資金不得高于保險(xiǎn)公司上季末總資產(chǎn)的10%.對(duì)于10%的投資金額上限，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡稱NBD）記者采訪了北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院保險(xiǎn)學(xué)系主任王緒瑾教授。他認(rèn)為，保監(jiān)會(huì)規(guī)定的險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)上限為保險(xiǎn)資產(chǎn)10%的比例是合適的，并且未來保險(xiǎn)資金的投資渠道應(yīng)該更加多元化。

　　NBD：你認(rèn)為10%的投資比例合適嗎？

　　王緒瑾：10%的比例很合適，與國外比起來這個(gè)比例算很低的。海外的情況是百分之十幾到百分之二十的比例不等。從保險(xiǎn)資金投資目標(biāo)的基本原則來說，要滿足安全性、流動(dòng)性和盈利性，在獲得投資收益的同時(shí)還要滿足資金安全的需要。從這一點(diǎn)來說，保險(xiǎn)資金的投資渠道應(yīng)該是多元化的，同時(shí)要控制投資比例。渠道的多元化有助于投資收益，控制投資比例則有益于控制風(fēng)險(xiǎn)。目前我國的資本市場和房地產(chǎn)市場都不是太完善，所以為了控制風(fēng)險(xiǎn)我們定的比例更低一些。

　　NBD：你認(rèn)為，目前國內(nèi)保險(xiǎn)公司在投資管理、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面，是否已經(jīng)具備了投資房地產(chǎn)行業(yè)的能力？

　　王緒瑾：我認(rèn)為，目前來看，保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)市場的能力是具備的。保險(xiǎn)資金的運(yùn)用有間接投資和直接投資兩種方式。間接投資就是可以委托中介或者資產(chǎn)管理公司進(jìn)行投資，目前已經(jīng)有不少保險(xiǎn)公司專門設(shè)立了資產(chǎn)管理公司來研究管理保險(xiǎn)資金的運(yùn)用，也積累了一些經(jīng)驗(yàn)。

　　NBD：在保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)市場的過程中，有哪些方面的問題是需要注意的？

　　王緒瑾：未來保險(xiǎn)資金的投資渠道應(yīng)該更加多元化。但首先，要夯實(shí)市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，完善配套的法律法規(guī)。只有在公司真正面對(duì)市場，達(dá)到利潤最大化的時(shí)候，才能提供有質(zhì)量的服務(wù)；增加保險(xiǎn)公司的盈利能力，提高保險(xiǎn)行業(yè)競爭力，也會(huì)提高被保險(xiǎn)人的保障程度，為今后更多的保險(xiǎn)優(yōu)惠創(chuàng)造條件。

　　從技術(shù)層面來講，這幾年保險(xiǎn)行業(yè)也積累和吸引了一批人才，但市場經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)積累畢竟還不夠，經(jīng)驗(yàn)和理論是我們目前最需要的。

　　同時(shí)，還需加強(qiáng)行業(yè)自律，在尊重國家法律規(guī)章、面對(duì)市場的前提下，實(shí)現(xiàn)行業(yè)利益的最大化。要讓中國保險(xiǎn)行業(yè)自律組織真正成為中國保險(xiǎn)行業(yè)利益的代表。