CBD上演搶地大戰(zhàn) 商業(yè)地產(chǎn)回暖仍需防泡沫

“CBD12宗土地引來了80多家開發(fā)商爭奪，這平均樓面價(jià)最起碼得上兩萬吧？再過兩年周邊的房子就都得七八萬了。”近日，剛剛把大北窯附近一套住房掛牌出售的李先生告訴中介取消掛牌，至于原因，李先生表明了他對(duì)未來預(yù)期的看好。根據(jù)《廣廈時(shí)代》從中介機(jī)構(gòu)及代理公司了解的情況看來，像李先生這樣的房主大有人在。同時(shí)，許多CBD核心區(qū)的住宅或商業(yè)項(xiàng)目，如首創(chuàng)·禧瑞都、時(shí)代帝景以及眾多租售的寫字樓，也因?yàn)镃BD12塊“黃金”土地的出讓，不同程度地調(diào)整了價(jià)格。

　　12宗土地引來了“狼群環(huán)繞”，除地產(chǎn)公司外，還不乏寶馬、三星等大公司。潘石屹（新聞 博客）更是明言，“哪怕有百分之一的希望，也要盡力爭取”。

　　被譽(yù)為CBD“最后盛宴”的土地出讓，真如看上去那么美嗎？

　　供應(yīng)充足商業(yè)地產(chǎn)回暖仍需防泡沫

　　還從未有任何一次商業(yè)用地的拍賣能像這12宗商業(yè)用地一樣，對(duì)樓市有如此之大的影響力。80多家開發(fā)商逐鹿角力，12塊地分拆成4塊，早已“名滿天下”的中服地塊更是吸引了61家開發(fā)商，可見CBD核心區(qū)的價(jià)值在開發(fā)商眼里不僅僅是一塊普通的商業(yè)用地，而是未來CBD區(qū)域的地標(biāo)。

　　然而這個(gè)看上去很美的愿望是否能最終實(shí)現(xiàn)呢？

　　陽光100常務(wù)副總裁范小沖表示，此番CBD核心區(qū)12塊地受追捧，正是由于相當(dāng)一部分投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)�！半S著二套房貸優(yōu)惠政策的取消、三套房停貸，住宅市場已經(jīng)和商業(yè)地產(chǎn)面臨著相同的投資環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值正在顯現(xiàn)�！�

　　據(jù)了解，作為北京市乃至全國的商業(yè)金融中心，目前CBD區(qū)域的機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到了4799家，平均每季度增長100余家，其中外資及港澳臺(tái)企業(yè)946家，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)2895家，占到CBD總數(shù)的60%。另外，金融機(jī)構(gòu)有151家，聚集了17家外資銀行分行及68家外資銀行代表處，分別占整個(gè)北京市的68%及72%。無疑，CBD已經(jīng)成為北京市金融機(jī)構(gòu)數(shù)量最多、種類最全的區(qū)域。

　　即便如此，CBD發(fā)展擴(kuò)大的腳步也沒有停滯。根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年下半年，CBD區(qū)域仍將有多達(dá)5個(gè)全新的寫字樓商業(yè)項(xiàng)目入市，新增42.1萬平方米的供應(yīng)量�？罩寐室恢痹�20%左右徘徊的CBD將在下半年感受到更大的壓力。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年的新增供應(yīng)，將很可能對(duì)目前在租在售的商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格產(chǎn)生沖擊。

　　而根據(jù)此次土地出讓規(guī)劃，12塊土地，總供應(yīng)面積達(dá)186萬平方米，在CBD區(qū)域功能逐漸完善、新增供應(yīng)不斷入市的背景下，如何進(jìn)一步刺激CBD區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的交易量將是未來不得不考慮的問題。

　　近水樓臺(tái)區(qū)域一二手房價(jià)格或?qū)⑹芤?/P>

　　土地還未出讓，CBD區(qū)域，尤其是中服地塊就已經(jīng)吸引了足夠的人氣，這也正是開發(fā)商所樂意看到的。據(jù)中原地產(chǎn)分析，186萬平方米的土地供應(yīng)，樓面價(jià)很可能接近或超過2萬/平方米。總交易金額更是會(huì)達(dá)到數(shù)百億元。

　　尤其是中服地塊所在的四宗土地，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)成交均價(jià)將在3萬元/平方米以上。而周邊的少數(shù)幾個(gè)二手住宅項(xiàng)目的成交均價(jià)則多在35000元/平方米。一手住宅則毫無例外全部為5萬元以上的頂級(jí)豪宅，如北京財(cái)富中心二期，均價(jià)為12萬/平方米，長安8號(hào)為8萬/平方米，首創(chuàng)·禧瑞都最新一期的對(duì)外報(bào)價(jià)也達(dá)到了69000元/平方米。

　　據(jù)潘石屹估計(jì)，算上建安費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)，中服地塊僅開發(fā)成本就將在5萬元/平方米。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，以后該區(qū)域的新增住宅，都將會(huì)是豪宅產(chǎn)品，產(chǎn)品的過于單一就使得在CBD區(qū)域工作的購房人不得不大量“外溢”。所有與CBD臨近的區(qū)域或是地鐵沿線，如北邊的望京、麗都區(qū)域，東部朝青和通州板塊，東南的百子灣、四方橋等都將因此受益。

　　高密度制約交通壓力讓投資CBD擔(dān)上風(fēng)險(xiǎn)

　　根據(jù)此次出讓土地的規(guī)劃計(jì)算得出，CBD核心區(qū)的12個(gè)黃金地塊的容積率最低的也達(dá)到10，最高的容積率甚至達(dá)到了驚人的26。要知道，商業(yè)寫字樓的容積率一般也僅在5左右，CBD區(qū)域還從未出現(xiàn)過如此多的高密度建筑群。換句話說，高密度的制約就要求必須在盡量少的土地上建成容納更多人的建筑。300米以上的“高塔”未來將在CBD愈加平常。

　　據(jù)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，出讓的12宗土地將容納6萬人，在容積率如此大的前提下，上下班時(shí)公共交通工具是否更加擁擠？私家車是否無處停車？三環(huán)路如何吸納這些新增的上班族？都成了投資置業(yè)或工作在CBD區(qū)域所不能不考慮的問題。近幾年，東三環(huán)地區(qū)不斷發(fā)生的水管爆裂跑水事件，就被認(rèn)為是交通壓力過大造成的。

　　雖然未來地鐵14號(hào)線、6號(hào)線和CBD區(qū)域內(nèi)原有的兩條地鐵線將一起分擔(dān)大部分的交通壓力，但資深的投資客仍對(duì)CBD區(qū)域長遠(yuǎn)的投資價(jià)值表示了擔(dān)心。而這種擔(dān)心一方面來自金融街、中關(guān)村、亞奧等商務(wù)區(qū)的崛起；另一方面就是CBD自身區(qū)域功能的制約。目前的CBD區(qū)域，早晚高峰時(shí)，車流量近乎飽和，無論是東三環(huán)還是東四環(huán)，經(jīng)常出現(xiàn)交通堵塞、行駛緩慢的問題。中原地產(chǎn)張大偉也表示，如果未來沒有更好的解決方案，交通堵塞愈演愈烈，將可能導(dǎo)致新企業(yè)望而卻步、原有企業(yè)欲脫身逃離的尷尬，勢必連帶住宅市場的價(jià)值衰退。