商業(yè)地產(chǎn)保障房 迷途中的希望之光？

史無前例的嚴厲政策，被各方解讀認為這是一場“去房地產(chǎn)化”運動，從上半年全國樓市的銷量中就可見一斑，新政后住宅市場銷售面積銳減。

下一個熱點板塊已被曝光！ 這些股很可能快速翻番！ 大漲大跌的背后有何玄機？ 千億資金進場瘋搶股名單 　　嗅覺靈敏的地產(chǎn)企業(yè)不得不尋找新的增長點，一向自詡只做住宅的萬科，也將觸角伸向商業(yè)地產(chǎn)，并積極承擔保障房工程。保利地產(chǎn)則在中報中明確表示開拓旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市綜合運營等業(yè)務，增加新的盈利增長點。

　　也有地產(chǎn)企業(yè)抓住資本命脈，極力開拓多元化融資渠道，無論是金地還是復地都將房地產(chǎn)基金作為研究對象。

　　策略一：增加土地儲備

　　盡管銷售壓力巨大，融資困難重重，但開發(fā)商并沒有降低增加土地儲備的打算。

　　中海地產(chǎn)就表示下半年會利用145.6億元資金，實現(xiàn)600萬平方米的拿地任務。

　　而就在7月份，招商地產(chǎn)聯(lián)手老伙伴會德豐，以5.24億元的價格拿下廣東佛山地塊。三天后，招商地產(chǎn)再次聯(lián)合會德豐以5.8億元的價格競得該區(qū)域緊鄰的另一地塊。 8月4日，保利地產(chǎn)公司耗資18.8億元，在佛山、廣州市番禺區(qū)、連云港、長春拿下四幅地塊；就在同一天，遠洋地產(chǎn)在上海以底價取得兩幅“區(qū)域地王”，而中糧地產(chǎn)則以9.79億元拿下了杭州的一幅土地。

　　不過，在二三線城市布局有多幅地塊的萬科，下半年或?qū)⑥D(zhuǎn)變方向殺回一線城市，其在中報中提及，“隨著土地價格的繼續(xù)調(diào)整，公司表示下半年可能更專注于一線城市，并會堅持不拿高價地的原則�！�

　　策略二：布局商業(yè)地產(chǎn)

　　上半年一個明顯的跡象是，房企加大對商業(yè)地產(chǎn)的布局。

　　而下半年這一跡象并沒有就此打住，在中報中，招商地產(chǎn)規(guī)劃在未來增持商業(yè)，包括大股東對建設蛇口太子灣國際郵輪母港和海上世界CBD的大手筆規(guī)，以及其他城市商業(yè)地產(chǎn)的逐步增加。

　　保利地產(chǎn)在公告中也表示，將穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資，增加持續(xù)性經(jīng)營收入占公司營業(yè)收入的比重；開拓旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市綜合運營等業(yè)務，增加新的盈利增長點。

　　王石時代堅持“只做住宅”的原則也再被打破，萬科總裁郁亮表示有機會將“循序漸進地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務”。 不過，給出了一個比例線，郁亮稱，近期商業(yè)地產(chǎn)不會超過10%，未來兩三年最多也不會超過20%。

　　不過，對于運營了多年住宅市場的開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領域，一位商業(yè)地產(chǎn)運營人士向《東地產(chǎn)》表示其并不看好住宅開發(fā)商能做好商業(yè)地產(chǎn)：“這是兩個不同領域，商業(yè)地產(chǎn)是需要積累品牌商戶而不需要購房者�！�

　　策略三：瞄準保障房

　　政府正逐步加大全國保障性住房用地的供應，計劃今年全年實現(xiàn)24000多公頃的供應量。其中，上海規(guī)劃和國土資源局在上周也重申今年上海市計劃供應住宅用地1100公頃，其中保障性住房建設用地770公頃，普通商品住房用地330公頃。

　　開發(fā)商也在加大對保障房的市場占有率，數(shù)據(jù)顯示，2006年以來，萬科已竣工和在建的各類保障性住房共計159萬平方米，包括限價房、經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃住房。今年，除了正在推進的深圳項目，萬科也在積極爭取100多萬平方米的保障房建設。

　　招商地產(chǎn)董事長孫承銘日前也指出，公司會積極參與保障性住房建設，現(xiàn)已介入相關項目的開發(fā)及建設當中。目前招商地產(chǎn)北京立水橋項目及深圳瀾園項目均有保障房的建設配套。

　　保利地產(chǎn)2007年建設了廣州第一個限價房項目——保利西子灣，其中有八成為套型建筑面積在90平方米以下的住宅，當時限價6500元/平方米，相當于周圍商品房房價的七成。

　　不過，利潤低一直導致部分開發(fā)商裹足不前，郁亮表示，萬科本著對股東負責的原則把保障性住房作為業(yè)務項目運作不是作為公益項目運作，但“保障房是不容易賺錢的，利潤一般在3%以內(nèi)，外加一定的項目管理費用，萬科要努力做到不虧錢，能否賺錢要以后驗證”。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，除了以上收益，按照產(chǎn)業(yè)化方式進行的保障房項目，萬科還能收到一筆產(chǎn)業(yè)化補貼，每平方米大概300元。

　　策略四：開拓融資渠道

　　沒有資金，再多的擴張計劃都無濟于事。地產(chǎn)調(diào)控新政以來，開發(fā)商融資渠道出現(xiàn)巨大變化，常規(guī)的銀行融資、企業(yè)債、證券市場融資全部暫停，開發(fā)商迫不得已選擇了海外借貸、民間高息借款以及項目信托等其他手段來維持資金安全。

　　今年3月份，保利地產(chǎn)公告新一輪融資方案，擬通過定向增發(fā)總股本20%的股份，募集資金凈額不超過96億元。募集資金將投向位于北京、上海、佛山、杭州、重慶等城市的12個開發(fā)項目。然而時過5個月，保利地產(chǎn)的融資方案仍未落定。

　　在金地中報中，金地董事會就表示，構建多元化的融資通道向來是公司的戰(zhàn)略重點，在緊縮的股權和債務融資環(huán)境下，公司將加大項目層面的股權合作力度，為公司的發(fā)展提供充足的資金保障。此外，公司在房地產(chǎn)金融方面的業(yè)務也在穩(wěn)步推進，今年以來，公司已通過信托、基金的方式為多個項目引入了外部投資者。

　　而保利地產(chǎn)業(yè)指出，將開拓“房地產(chǎn)基金”等創(chuàng)新投融資渠道，降低宏觀調(diào)控的影響。