成交量走低 地產(chǎn)股難言否極泰來(lái)

世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部在其7月報(bào)告中也認(rèn)為，樓市全面促銷和降價(jià)的局面還未出現(xiàn)。值得注意的是，7月杭州均價(jià)環(huán)比下降幅度最大，達(dá)18.16%，與之對(duì)應(yīng)的成交量就上升了248.59%，在一線城市中表現(xiàn)最為突出。

不過(guò)，上述中國(guó)指數(shù)研究院的高級(jí)分析員認(rèn)為：“均價(jià)是否松動(dòng)，還得結(jié)合成交結(jié)構(gòu)的變動(dòng)來(lái)看，比如，深圳7月份均價(jià)有微幅上漲，但是接下來(lái)的8月頭兩周均價(jià)又下降了，之前大約是2.2萬(wàn)元每平方米，現(xiàn)在大概降到1.6萬(wàn)~1.8萬(wàn)元每平方米，這很可能是高端住宅退出市場(chǎng)，市場(chǎng)成交的多是價(jià)格較低的中低端住宅，簡(jiǎn)單一算，均價(jià)就下來(lái)了。目前看來(lái)，在售的中低端住宅，并沒(méi)有明顯松動(dòng)�！�

“現(xiàn)在是小戶型好賣(mài)，首次置業(yè)不受信貸政策打壓，90平方米以下仍可享受利率和契稅的優(yōu)惠，80后對(duì)住宅的剛性需求仍然存在�！� 在這輪供需博弈中，開(kāi)發(fā)商當(dāng)前的應(yīng)對(duì)策略是調(diào)整推盤(pán)順序，先把中小戶型推出來(lái)，并寄望于通過(guò)中小戶型的快速銷售，來(lái)快速回籠資金�！罢{(diào)整推盤(pán)結(jié)構(gòu)，集中推中小戶型，如果銷售節(jié)奏能控制好的話，資金量也能跟上�！痹摳呒�(jí)分析員表示。

萬(wàn)科就是一個(gè)很好的例子。上半年萬(wàn)科成交的戶型，普通中小戶型占比高，144平方米以下的戶型達(dá)到萬(wàn)科整個(gè)銷售量的89%。萬(wàn)科的住宅產(chǎn)品中，本來(lái)中小戶型占比就高，何況萬(wàn)科還主動(dòng)推中小戶型。所以雖然宏觀調(diào)控，萬(wàn)科上半年銷售的完成情況仍然比較好，超過(guò)年度任務(wù)的40%。

雖然，地產(chǎn)股似乎還面臨9~10月份房?jī)r(jià)松動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，但是李大霄表示：“10月份的降價(jià)，對(duì)股價(jià)沒(méi)有影響。地產(chǎn)股價(jià)格從高位跌到超過(guò)50%，接近2008年的低谷水平，2008年是外部金融危機(jī)、內(nèi)部宏觀調(diào)控，今年的背景則是經(jīng)濟(jì)向好復(fù)蘇，今年和2008年，不可同日而語(yǔ)，之前地產(chǎn)股的調(diào)整是過(guò)于恐慌了。影響地產(chǎn)股價(jià)值的最重要因素，還是城市化進(jìn)程和人們對(duì)越來(lái)越好的居住條件的需求。和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)的住房有非常大的改善空間。走精細(xì)化路線的地產(chǎn)商，會(huì)在分化的地產(chǎn)商中突顯出來(lái)�！�

對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，之前超跌的股價(jià)已經(jīng)充分反映了市場(chǎng)對(duì)政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期，現(xiàn)在股價(jià)能回升多少，更關(guān)注的應(yīng)該是短期內(nèi)，哪些企業(yè)能在調(diào)控中一如既往的收獲業(yè)績(jī)，哪些公司又能在調(diào)控后的地產(chǎn)新格局中發(fā)展壯大？

“或許受A股反彈的影響，地產(chǎn)股股價(jià)多少都有反彈，但是如果樓盤(pán)成交量上不來(lái)，股價(jià)上升就很難持續(xù)，反過(guò)來(lái)，目前股價(jià)表現(xiàn)比較好的地產(chǎn)公司，肯定也是銷售完成比較好的企業(yè)�！鄙鲜鲋袊�(guó)指數(shù)研究院高級(jí)分析員表示，“開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，對(duì)銷售計(jì)劃能否完成影響最大�！�

四大地產(chǎn)股估值低

短期來(lái)看，中小戶型占比較高的萬(wàn)科，在產(chǎn)品周轉(zhuǎn)、資金回籠上，拔得頭籌。瑞銀證券認(rèn)為，萬(wàn)科具有一如既往的良好執(zhí)行能力，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后的5~7月，萬(wàn)科的銷售面積甚至較去年同期提高了6.9%。由于采取了“以活躍成交為目的”的主推90平方米以下戶型的推盤(pán)策略，萬(wàn)科的銷售金額和面積在A股上市房企中排名居首。

強(qiáng)調(diào)快速周轉(zhuǎn)的萬(wàn)科，在目前市場(chǎng)調(diào)整狀況下，勢(shì)頭也不變，維持年初的新開(kāi)工計(jì)劃，不做削減。國(guó)金證券[15.00 -1.06%]發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，這種想法有一定代表性，可以避免重蹈2008年覆轍，即如果縮減新開(kāi)工面積，一旦市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)將面臨無(wú)盤(pán)可賣(mài)。

不過(guò)，如果從另一個(gè)角度看，萬(wàn)科也只有快速開(kāi)工、快速賣(mài)樓，才能維持資金的正常流轉(zhuǎn)。正如萬(wàn)科副總裁肖莉在2010博鰲房地產(chǎn)論壇所講，萬(wàn)科在資金來(lái)源上，其實(shí)也沒(méi)有特別的優(yōu)勢(shì)，主要靠賣(mài)樓的錢(qián)，也就是預(yù)售款，由于從2009年到今年，資本市場(chǎng)仍然關(guān)閉，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流在資金來(lái)源中的占比達(dá)到72%，而這個(gè)72%就是賣(mài)樓的錢(qián)。

總的來(lái)說(shuō)，分析師們對(duì)萬(wàn)科這個(gè)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整的穩(wěn)健和從容，還是給予了肯定，這也是萬(wàn)科股價(jià)近期能夠走出七連陽(yáng)的原因所在。根據(jù)Wind資訊，截至2010年8月12日，44家機(jī)構(gòu)對(duì)萬(wàn)科的2010年每股收益的預(yù)測(cè)均值為0.63元，凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)比上年增長(zhǎng)30%。以萬(wàn)科8月18日8.79元的收盤(pán)價(jià)計(jì)算，萬(wàn)科2010年的預(yù)期市盈率約為14倍。

與萬(wàn)科的穩(wěn)健相比，保利地產(chǎn)則顯得有點(diǎn)激進(jìn)。在調(diào)控之下，保利的土地儲(chǔ)備和新開(kāi)工均保持高速增長(zhǎng)，看起來(lái)對(duì)未來(lái)充滿信心。由于預(yù)收款的大幅增長(zhǎng)，保利地產(chǎn)的凈負(fù)債率甚至呈現(xiàn)出偏高的狀態(tài)。不過(guò)，光大證券[15.75 -0.06%]認(rèn)為，剔除預(yù)收款的真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)，保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)安全性與萬(wàn)科接近。

只是，從2002年就將商業(yè)地產(chǎn)作為戰(zhàn)略之一，并將上市以來(lái)的大部分利潤(rùn)沉淀在商業(yè)地產(chǎn)中的保利，似乎比萬(wàn)科要先知先覺(jué)，后者至今仍處于商業(yè)地產(chǎn)的啟動(dòng)中。根據(jù)Wind資訊，22家機(jī)構(gòu)對(duì)2010年保利地產(chǎn)每股收益的預(yù)測(cè)值為1.05元，凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)增幅36%。以8月18日保利地產(chǎn)收盤(pán)價(jià)13.16元計(jì)算，2010年預(yù)期市盈率為12.6倍。

與保利和萬(wàn)科大量推盤(pán)不同，招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)走的是精品路線。在信貸調(diào)控下，中高端住宅的需求出現(xiàn)萎縮，即便接下來(lái)市場(chǎng)價(jià)格松動(dòng)，中高端住宅對(duì)價(jià)格的彈性也不大。但是如果市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，中高端住宅的需求一旦放量，手持大量中高端住宅的開(kāi)發(fā)商，業(yè)績(jī)就會(huì)大增。只是在市場(chǎng)好轉(zhuǎn)之前，這類開(kāi)發(fā)商需要挺過(guò)資金的壓力。

相比金地集團(tuán)，招商地產(chǎn)由于有招商銀行[13.98 -1.55%]和招商局集團(tuán)從信貸到土地的鼎力相助，似乎更被市場(chǎng)看好。根據(jù)Wind資訊，26家機(jī)構(gòu)對(duì)招商地產(chǎn)的2010年每股收益的平均預(yù)測(cè)值為1.26元，以8月18日20.65的收盤(pán)價(jià)計(jì)算，招商地產(chǎn)的2010年預(yù)期市盈率為16，相比萬(wàn)科和保利地產(chǎn)有點(diǎn)偏高。而31家機(jī)構(gòu)對(duì)金地集團(tuán)2010年每股收益的平均預(yù)測(cè)值為0.53元，以8月18日的6.9元收盤(pán)價(jià)計(jì)算，金地集團(tuán)的2010年預(yù)期市盈率為13。