商用物業(yè)供求繼續(xù)失衡 專業(yè)市場(chǎng)供銷兩旺

據(jù)上海中原研究咨詢部最新數(shù)據(jù)顯示，2010年7月，全市新增可售商用物業(yè)項(xiàng)目26例，共計(jì)29.86萬m2（2745套），環(huán)比增加了35.30%。同期售出商鋪共計(jì)19.09萬m2（1480套），環(huán)比小幅下跌了3.01%。月度銷售均價(jià)為10655元/m2，環(huán)比下降了11.93%。

　　7月上海商鋪供銷市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)供大于求之勢(shì)。自今年4月以來，商用物業(yè)供應(yīng)一直維持在較高的水平上，而成交則持續(xù)遞減。本月供求比繼續(xù)攀升，為1.56：1，目前市場(chǎng)商用物業(yè)存量為204.01萬m2，環(huán)比上升了5.6%，以目前的去化速度來說，目前存量可售期為10.9個(gè)月，雖然存量累計(jì)較為嚴(yán)重，可售時(shí)間仍處于一個(gè)相對(duì)合理的范圍。

　　專業(yè)市場(chǎng)成為市場(chǎng)供銷主力，7月份排名供應(yīng)榜首位的奉賢農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)一舉推出2051套，15.87萬m2物業(yè)；同時(shí)成交榜單中也位列頭名，共售出2.67萬m2，成交均價(jià)僅為2640元/m2。成交榜單中，專業(yè)市場(chǎng)還有上海箱包城和上海兩港裝飾材料城，成交面積分別為0.62萬m2和0.51萬m2，兩者成交均價(jià)為1808元/m2和5581元/m2。專業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格極為低廉，這也一定程度上拉低了全市商用物業(yè)成交均價(jià)。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)研究經(jīng)理馬冀表示，近兩個(gè)月的上海商用物業(yè)供銷排行榜單中都出現(xiàn)了專業(yè)市場(chǎng)的身影。其一，專業(yè)市場(chǎng)相對(duì)于市區(qū)商用物業(yè)，較具價(jià)格優(yōu)勢(shì)，投資門檻較低，且整體運(yùn)做，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，適合專業(yè)技能相對(duì)匱乏的中小投資客群。其二，城市商用物業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)不再局限于中心區(qū)日常綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、百貨商店等業(yè)態(tài)，專業(yè)市場(chǎng)正以其更為細(xì)分的客戶群體，更為專業(yè)的產(chǎn)品提供成為商用物業(yè)中比較重要的組成部分。其三，專業(yè)市場(chǎng)不同市區(qū)商業(yè)物業(yè)，中心區(qū)商用物業(yè)以零售為主，而專業(yè)市場(chǎng)以批發(fā)為主，兼營零售的銷售方式，是中心區(qū)商業(yè)的產(chǎn)品來源和客戶需求的極好補(bǔ)充。

　　專業(yè)市場(chǎng)雖然價(jià)格處于低位，但投資者投資專業(yè)市場(chǎng)依然需要對(duì)各種指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估。一方面，投資專業(yè)市場(chǎng)首先要考慮市場(chǎng)的整體容量和飽和度，政府支持力度、消費(fèi)群體定位，入駐產(chǎn)品、投資規(guī)模與盈收等；另一方面，則要對(duì)市場(chǎng)的地理位置及交通便利性、賣場(chǎng)環(huán)境、硬件設(shè)施、賣場(chǎng)輻射范圍、市場(chǎng)知名度和影響力、市場(chǎng)的專業(yè)管理和經(jīng)營團(tuán)隊(duì)、市場(chǎng)配套等有所了解；最后才是市場(chǎng)租金水平、物業(yè)費(fèi)用等。投資者只有對(duì)專業(yè)市場(chǎng)審慎考量了解以后，做出投資決策時(shí)，才能將專業(yè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。