“偉國”風(fēng)暴后的投資思考

    偉國集團(tuán)，一個曾經(jīng)在廣州商業(yè)地產(chǎn)界“叱咤風(fēng)云”的“大佬”，一個曾經(jīng)創(chuàng)造10億“神話”的巨鱷，頃刻間灰飛煙滅——
　　8月中，傳來消息，偉國集團(tuán)老總楊偉國涉嫌非法集資被警方控制。繼而偉國集團(tuán)快速進(jìn)入破產(chǎn)程序。據(jù)粗略統(tǒng)計，大約有2000個投資者涉及其中，投入多少不等，少的幾十萬元，多的上百上千萬元。
　　在過去的一周，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場顯得額外的平靜，不少投資者變得更為審慎，他們更多地關(guān)注到投資的風(fēng)險。
　　偉國事件到底給了我們什么啟示，投資商鋪到底應(yīng)該怎樣選擇？
　　事件：投資35萬后打水漂
　　興旺的專業(yè)市場、每年8%的租金回報、8年后本金回購……第一次買鋪的文小姐（化名）還沉浸在投資商鋪的喜悅中，突然就迎來現(xiàn)實(shí)的一擊。
　　文小姐告訴記者，去年11月底，她花了35萬的積蓄，買了偉國鞋城43平方米的鋪位�！鞍凑账麄儺�(dāng)時的承諾，每個月返租租金是3500元。8年之后，偉國會以30萬元將商鋪回購�！睕]想到，看起來穩(wěn)賺不賠的生意，最后還是落了空。
　　7月的返租租金還沒收到，離最后的期限還有五天時間，就傳出偉國出事的消息。現(xiàn)在偉國集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)程序。
　　現(xiàn)場：破敗凋零門可羅雀
　　偉國出事后，記者專程探訪了其旗下的偉國數(shù)碼通訊廣場、偉國鞋城和偉國商貿(mào)城。在位于中山三路的偉國數(shù)碼通訊廣場，記者看到標(biāo)牌已經(jīng)用紅布蓋住，大門緊鎖。門內(nèi)一幅破敗的景象，大部分的檔口閘門緊閉，“我們主要是引導(dǎo)我們的客戶去其他店售后服務(wù)。也不知道要在門口坐多久�！币晃还ぷ魅藛T抱怨地說。

　　在白云石井鎮(zhèn)的偉國鞋城，情況也不會好很多。記者在現(xiàn)場看到，只有一樓還有營業(yè)，二樓的商鋪全部空置。一位租客說，“他們（偉國）出不出事，我們生意一樣難做，因?yàn)槲恢闷�僻，只能是靠自己帶來的老客戶做點(diǎn)生意�！�
　　本質(zhì)：沒有產(chǎn)權(quán)的非法集資
　　“偉國事件表面上看是返租問題，但實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)問題。他們把商鋪多年使用權(quán)賣給投資者，然后一次性收取費(fèi)用，并利用高額租金返租吸引投資者，形式類似于從投資者手中圈了一大筆錢后，再分月、分年付給投資者高額利息。而在圈錢后，偉國會拿銷售所圈到的錢去做二次投資，一旦投資失敗，資金斷鏈就出事�！币晃辉谏虡I(yè)地產(chǎn)界從業(yè)多年的人士說。
　　廣東正大聯(lián)合律師事務(wù)所律師趙少偉告訴記者，偉國集團(tuán)的操作模式，本質(zhì)是一種轉(zhuǎn)租的形式�！皞�國出售的是租賃回來的經(jīng)營權(quán)，按照法律條款的規(guī)定，這是法律允許的。但他其實(shí)是以合法的形式掩蓋了非法的目的，形式是轉(zhuǎn)租，但是一次性收租，再投資，存在非法集資行為�！�
　　返租：虛高價格透支未來
　　事實(shí)上，面對沒有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)項(xiàng)目，眾多投資者仍然趨之若鶩，其原因顯而易見——高額返租的回報。偉國在售賣上鋪使用權(quán)的時候，往往打出“每年8%的租金回報”、“8年后本金回購”等宣傳，以此吸引投資者目光。
　　許多接受采訪的專家、業(yè)內(nèi)人士無不指出，偉國此種操作模式，根本是有違商業(yè)操作。偉國集團(tuán)慣用的做法就是，將某物業(yè)整體租賃下來，一般簽15年以上的合同，再將使用權(quán)出售給小投資者，并許以高額返租回報，同時也將部分商鋪以一定的租金出租給經(jīng)營者。而在出售商鋪前，他們已經(jīng)虛高了鋪價，徹底透支了商鋪利潤和未來發(fā)展空間，徹底透支了投資者未來的回報成果。
　　偉國風(fēng)波后應(yīng)如何投資商鋪？
　　偉國神話破滅后，更多人關(guān)注到商鋪投資領(lǐng)域規(guī)范化問題。記者就此采訪了目前廣州市商業(yè)地產(chǎn)市場頗具實(shí)力的代理公司——廣州卓華房地產(chǎn)代理有限公司副總經(jīng)理林曉東。
　　“偉國事件給我們一個重要的啟迪是，投資商鋪非常重要的一點(diǎn)是看產(chǎn)權(quán)�！绷挚傉f，投資者不能盲目地追求返租回報而忽略了產(chǎn)權(quán)問題。在購買商鋪的時候，要看商業(yè)項(xiàng)目大產(chǎn)權(quán)證是否齊全，銷售面積和開發(fā)商自持面積是否都在產(chǎn)權(quán)證范圍之內(nèi)；其次，要看發(fā)展商、代理商和經(jīng)營團(tuán)隊(duì)實(shí)力，因?yàn)檫@是環(huán)環(huán)相扣，任何一個環(huán)節(jié)出問題，投資者利益都有可能受到損害。比如卓華公司的做法就是，每個項(xiàng)目都會選擇有實(shí)力的發(fā)展商作為合作伙伴，背后也有如馬會家居的駿合機(jī)構(gòu)、廣之旅下屬廣城物業(yè)管理公司、第一太平戴維斯等實(shí)力機(jī)構(gòu)支持，最終目的都是要保證投資者利益，實(shí)現(xiàn)雙贏。
　　另外，林總建議投資商鋪的市民要慎重選擇商業(yè)項(xiàng)目所在的地段。“地段、地段、還是地段�！崩罴握\先生告訴我們投資商鋪首先要看項(xiàng)目所在地段，這一點(diǎn)是恒久不變的定律。像體育西、北京路、西華路、江南大道、濱江路這些黃金地段，盡管價格略貴，但保障度卻很高。
　　在談及返租的問題時，林總提醒投資者不能盲目迷信每年返租、每月返租，從廣州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史來看，因返租而出現(xiàn)的糾紛經(jīng)常可以見到。事實(shí)上，作為一個專業(yè)的代理公司，在項(xiàng)目的銷售時，更多地會考慮項(xiàng)目售后的經(jīng)營管理，都會建議發(fā)展商作實(shí)鋪價，不要用虛高價格承諾高回報率的方式去吸引客戶，反而應(yīng)該在價格上給投資者留有發(fā)展?jié)摿�和空間，這也是對投資者負(fù)責(zé)的一種態(tài)度和做法。
　　專家講嘢
　　慎重對待無產(chǎn)權(quán)商鋪
　　廣州很大專業(yè)市場是臨時建筑或舊廠房改造，只有物業(yè)使用權(quán)而沒有產(chǎn)權(quán)。這其中，部分專業(yè)市場推出的商鋪并不是產(chǎn)權(quán)，而僅僅是一定時期內(nèi)的物業(yè)使用權(quán)。黃文杰認(rèn)為，投資不帶產(chǎn)權(quán)的商鋪，出了問題，投資者的追討難度很大，應(yīng)慎重。
　　韓世同建議，投資者在選擇投資商鋪時，不要挑選沒有產(chǎn)權(quán)的新項(xiàng)目。相反，投資一些已經(jīng)做旺的產(chǎn)權(quán)式專業(yè)市場鋪，會更有保障。
　　經(jīng)營能力比回報率重要
　　黃文杰表示，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的最大不同，在于銷售成功并不代表項(xiàng)目成功，不管商鋪銷售情況與否，成功的經(jīng)營才是核心，并將最終體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價值�！艾F(xiàn)在，部分的商業(yè)項(xiàng)目，把運(yùn)營忽略到不予重視的程度，利用項(xiàng)目回籠資金，根本沒有長遠(yuǎn)的經(jīng)營想法，這種項(xiàng)目是無法長期健康生存下去的�！�
　　廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶也建議，投資者選定投資商鋪時，不能只注重回報，還應(yīng)考慮投資風(fēng)險與保障。投資應(yīng)從整個項(xiàng)目定位、選址、規(guī)劃等多方面考慮。此外，商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)也非常重要，是否有成功案例？是否有經(jīng)營的能力及持續(xù)經(jīng)營的打算？
　　投資者不應(yīng)輕信高回報
　　目前廣州商用物業(yè)中，許多返租項(xiàng)目的承諾回報率都相當(dāng)高，偉國集團(tuán)所利用的產(chǎn)權(quán)式商鋪“返租”在廣州并非只此一家。楚睿商業(yè)咨詢有限公司董事長提醒個人投資，在投資商業(yè)地產(chǎn)時，不要輕信高回報，輕信非市場水平項(xiàng)目的“忽悠”。
　　在廣州一個返租項(xiàng)目銷售成功后，偉國集團(tuán)馬上總結(jié)了“戰(zhàn)果”，給營銷團(tuán)隊(duì)每人獎勵一部賓利豪車。
　　——坊間流傳
　　偉國是在竭澤而漁。偉國集團(tuán)做的項(xiàng)目，本質(zhì)與林牧業(yè)、果園接近。它屬于商業(yè)項(xiàng)目的分類，租、賣是它的核心。收益與風(fēng)險決定了他能走多遠(yuǎn)的問題。
　　——廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶
　　偉國集團(tuán)所做的其實(shí)是金融傳銷，利用高額返租回報把投資客的錢圈進(jìn)來，前面人分后面人的錢，傳到最后無法維持下去，投資者就倒霉了。