商業(yè)地產(chǎn)何去何從？

   “兼職”投資客吳先生有過三年的住宅投資經(jīng)驗(yàn)，曾經(jīng)成功投資過珠江新城一套公寓和荔灣區(qū)兩套小房，最高回報(bào)率達(dá)到58%。今年初開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，特別是在4月中樓市調(diào)控以后，他覺得住宅投資風(fēng)險(xiǎn)比較大，不可控因素影響大，而商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率也非常吸引人。
　　不過，因?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)投資缺乏了解，大半年來他一直沒有出手。然而，就在他準(zhǔn)備投資天河某臨街商鋪時(shí)，住宅市場(chǎng)卻迅速回暖。一時(shí)間，吳先生顯得左右為難。
　　事實(shí)上，記者從各大中介獲悉，近段時(shí)間，不少投資客都有類似的心態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)會(huì)否因?yàn)檫@一次的“住宅瘋狂”而陷入低谷?

　　住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升 商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)中有漲

　　自從4月樓市新政以來，住宅一直處于相對(duì)低迷的狀態(tài)。進(jìn)入傳統(tǒng)的“金九銀十”，住宅市場(chǎng)再次揚(yáng)眉吐氣，全國(guó)十大城市在8月份，均出現(xiàn)成交量擴(kuò)大，價(jià)格出現(xiàn)上漲情況。廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的8月樓價(jià)官方數(shù)據(jù)，8月全市一手住宅均價(jià)為11946元/平方米，同比上升28.35%，環(huán)比上升1%，同時(shí)成交量也達(dá)到41.39萬平方米，比7月份上升超過一成。
　　相對(duì)于住宅市場(chǎng)的大起大落，商業(yè)地產(chǎn)一直處在穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。合富置業(yè)市場(chǎng)部梁燕明介紹，近幾個(gè)月來，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中以商鋪成交顯得尤為活躍，目前交投比較暢旺的主要集中在500萬元以內(nèi)的商鋪，較之前有20%左右的升幅，放盤量保持平穩(wěn)，以金額較大的商鋪貨源較為充足。寫字樓成交則顯得較為平靜，放盤量與之前基本保持一致。
　　從商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)來看，近五年都沒有出現(xiàn)大起大落，屬于平穩(wěn)發(fā)展。
　　目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但是并沒有出現(xiàn)井噴的情況，這也與目前市場(chǎng)上貨量不大有一定的關(guān)系。

　　住宅投資客仍觀望 商業(yè)市場(chǎng)影響有限

　　住宅市場(chǎng)的回暖，類似吳先生這種投資心態(tài)的動(dòng)搖，并非一兩例。滿堂紅商鋪組經(jīng)理郭海波表示，前段時(shí)間國(guó)家調(diào)控之后，有一部分住宅投資客轉(zhuǎn)投商業(yè)市場(chǎng)，主要集中在300萬元以下的商業(yè)市場(chǎng)。近段時(shí)間，住宅市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，這部分流動(dòng)的投資客會(huì)回到住宅市場(chǎng)�！暗�是影響不大，因?yàn)樯虡I(yè)本身有自己的固定投資客。”
　　住宅市場(chǎng)對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的影響不大，主要是二者的投資圈不同，商業(yè)市場(chǎng)，特別是商鋪投資的門檻較高，有自己的固定投資群，所以二者的關(guān)系不大。
　　此外，還有專業(yè)人士認(rèn)為，近期住宅市場(chǎng)有回暖跡象，主要是以剛性需求買家入市支撐市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)內(nèi)的投資客目前還保持觀望態(tài)度居多;投資商業(yè)地產(chǎn)的客戶則以投資為目的，之前樓市新政令住宅市場(chǎng)部分投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資，而該部分投資者多集中100萬-300萬元的成交中，而在商業(yè)地產(chǎn)的總體成交情況來看，300萬元以內(nèi)的成交只是占有一部分。目前在廣州要投資商鋪，入市門檻都會(huì)在300萬元以上，一些好一點(diǎn)的社區(qū)鋪也需要400萬元左右，商鋪價(jià)格集中在300萬-600萬元之間的貨源最為充足，所以即便住宅市場(chǎng)回暖，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響還是非常有限的。

　　住宅投資簡(jiǎn)單直接 商業(yè)投資抗跌升值

　　在住宅市場(chǎng)價(jià)格整體走高的情形下，不少投資者、自住客都享受到了物業(yè)升值的利好。因?yàn)樽≌�的價(jià)值因素明顯，主要受地理位置、配套、交通、產(chǎn)品本身等幾大因素影響，投資能見度高，一直是中小投資者滋生的搖籃，并占據(jù)了不小的比例。
　　相比之下，商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻會(huì)更高，在投資資金門檻和投資專業(yè)門檻上都是如此。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)包括了商鋪和寫字樓，商鋪又包括專業(yè)市場(chǎng)、商場(chǎng)鋪、社區(qū)鋪、臨街鋪等幾類。不同的投資產(chǎn)品，它的價(jià)格、價(jià)值影響因素、回報(bào)率等都有很大區(qū)別。投資者往往需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有了足夠的認(rèn)識(shí)才能保證投資的穩(wěn)健性。
　　投資者吳先生就表示，以前在投資住宅時(shí)，往往大勢(shì)是漲，投資住宅都會(huì)跟著獲利。但商業(yè)地產(chǎn)不一樣，一些專業(yè)市場(chǎng)、商場(chǎng)鋪投資得好，一段時(shí)間可能升值好幾十倍。相反，若經(jīng)營(yíng)得不好，也可能價(jià)值為零，風(fēng)險(xiǎn)很大。
　　一直以來，商業(yè)地產(chǎn)受政策影響較小，因此發(fā)展平穩(wěn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)回報(bào)來看，商業(yè)市場(chǎng)肯定比住宅市場(chǎng)的回報(bào)大，且商業(yè)市場(chǎng)的抗跌性好，升值空間大。據(jù)了解，目前廣州市場(chǎng)，寫字樓的回報(bào)率最高，一般在4%-7%，商鋪則在3%-5%，而住宅一般是在3%左右。此外，在商業(yè)市場(chǎng)，商鋪受樓齡影響小，有些可能越老越值錢的。目前的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在天河和越秀，兩個(gè)地區(qū)的供貨量也相應(yīng)較大。

　　手持100萬以上

　　可投資商業(yè)地產(chǎn)

　　在投資產(chǎn)品的特性上，住宅與商業(yè)地產(chǎn)有著明顯的區(qū)別。住宅投資期根據(jù)市場(chǎng)變化可以很短，租金回報(bào)少，投資者會(huì)寧愿空置，等著價(jià)格上漲后賣出;商鋪投資以長(zhǎng)期投資居多，因商鋪升值有一個(gè)過程，而且它的投資回報(bào)組成中，租金創(chuàng)造的回報(bào)率不容小視。
　　，投資者如果拿不定主意，還可以根據(jù)資金來進(jìn)行投資選擇�！百Y金在100萬元以下的投資者以住宅為宜，100萬-200萬元的投資者可選擇寫字樓進(jìn)行投資，而資金在200萬元以上的投資者則可以選擇商鋪市場(chǎng)，大家投資應(yīng)該視自身情況而定�！�
　　專業(yè)人士也認(rèn)為，目前商業(yè)市場(chǎng)中，中小投資者比較青睞專業(yè)市場(chǎng)和社區(qū)鋪，相對(duì)投資門檻會(huì)小很多，一些熱點(diǎn)有潛力的區(qū)位，也值得新晉商業(yè)投資者關(guān)注�！叭缜迤剿幉氖袌�(chǎng)、華林玉器廣場(chǎng)等。另外，社區(qū)鋪也是投資者備受關(guān)注的區(qū)域，如華景新城一帶的一線路面鋪等。而隨著一些新興商業(yè)區(qū)的發(fā)展，如南洲一帶的商鋪也逐漸受到市場(chǎng)熱捧，由于這些區(qū)域的商業(yè)還在發(fā)展階段，目前還能找到不少發(fā)展?jié)摿�較大的筍盤�！�

　　投資貼士

　　初入門投資者可選帶租約商鋪

　　專業(yè)人士表示，其實(shí)投資者投資商鋪和寫字樓，除了根據(jù)自身的資金情況而定外，還應(yīng)重投資項(xiàng)目的周期。一些初入門的投資者最好選擇投資一些帶租約的商鋪。
　　他認(rèn)為，如果投資預(yù)算有限，可以選擇廣州市內(nèi)出租較好的公寓型產(chǎn)品，一方面有穩(wěn)定的租金收入，另一方面，由于戶型面積較小，總價(jià)不高。如果是投資商鋪，則應(yīng)該全面考慮投資風(fēng)險(xiǎn)，衡量成本及收益的平衡，另外，需要對(duì)廣州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r有一定了解，選擇租金回報(bào)穩(wěn)定的商鋪入手比較穩(wěn)妥，還有就是應(yīng)該選擇面積較小地段相對(duì)較好的商鋪?zhàn)鳛槿腴T，這樣才能有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，初入門的投資者最好選擇一些帶租約的商鋪投資為宜。對(duì)于自用型買家，則需要考慮自身的使用需求，根據(jù)自身的運(yùn)營(yíng)狀況來選擇合適的商鋪，商鋪周邊租金情況，商業(yè)配套，交通狀況等是需要認(rèn)真考慮的方面。