游資或?qū)⑥D(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)

　　近來，二三線城市紛紛出臺樓市“限購令”。有媒體報道說，住建部已要求去年年末房價上漲幅度較大的一些城市出臺限購令細則。業(yè)內(nèi)人士認為，這將促使樓市投資轉(zhuǎn)向，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉硗顿Y的“春天”。

　　游資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)

　　21 日，濟南住宅“限購令”掀開蓋頭。從去年上半年開始，在北京、上海等一線城市的引領(lǐng)下，鄭州、武漢、昆明等二線城市也紛紛出臺了不同版本的“限購令”，但其核心內(nèi)容都是限定未來一段時間內(nèi)居民家庭購房套數(shù)，并收緊銀行信貸。綜觀這些限購令，主要限制購買新建商品住房。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，預(yù)計全國還將陸續(xù)有城市加入限購行列，估計多數(shù)二線城市都將入圍。少數(shù)城市限購，效果并不明顯，但是數(shù)量多后，調(diào)控效果將很快顯現(xiàn)。

　　北京世紀萬邦集團山東分公司副總經(jīng)理李曉鵬表示，限購令并沒有限制市民購買商鋪，實際上大部分投資者會把投資轉(zhuǎn)向商鋪、商住混合房屋等。

　　開發(fā)商轉(zhuǎn)舵

　　北京、上海等一線城市樓市一直是國內(nèi)房價的風向標。仲量聯(lián)行的一份報告顯示，去年北京、上海和香港三地的商業(yè)地產(chǎn)資本價值增長7%至12%。過去幾年房價漲得過快主要指的是住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)與同地區(qū)的住宅樓盤形成了商住價格倒掛的局面。去年商業(yè)地產(chǎn)開始受到投資者追捧，各大房地產(chǎn)公司主力進軍商業(yè)地產(chǎn)，將商業(yè)地產(chǎn)視為避風港。

　　濟南溫州商會會長夏三忠日前對經(jīng)濟導(dǎo)報記者表示，溫州商會計劃在3年內(nèi)在山東開發(fā)50個城市綜合體項目，以縣級市為主。先行者之一的高密凱地投資置業(yè)有限公司副總經(jīng)理陳昌威告訴導(dǎo)報記者，高密溫州精品淘寶街是他第一次涉足商業(yè)地產(chǎn)項目，此前他一直在濟南從事印刷行業(yè)。溫州商業(yè)模式的強勢植入，已經(jīng)讓他嘗到了甜頭。

　　持有相同觀點的還有綠城中國董事長宋衛(wèi)平，他在接受媒體采訪時表示，我國的縣級市商業(yè)中心、政治中心、文化中心都應(yīng)進行新一輪改造，綠城中國將到一些地方去做商業(yè)綜合體，營造休閑的步行商業(yè)街及購物中心，配套一些酒店和住宅。該公司在山東膠州的綠城·紫薇廣場一期項目已經(jīng)開盤。

　　在此之前，大連萬達集團、綠地集團、魯商集團等企業(yè)也紛紛在濟重金打造城市綜合體項目。濟南的五大商業(yè)片區(qū)也將因此呼之欲出。

　　地產(chǎn)商業(yè)就OK？

　　商業(yè)地產(chǎn)項目在項目介紹中都喜歡宣傳自己高端、時尚。但是在濟南真正能做到時尚，并不容易。目前成功的案例只有銀座、貴和這些老“貴族”和剛剛開業(yè)不久的萬達廣場等綜合性商場。之前的伊勢丹、圣凱摩登城等以時尚和女性消費為經(jīng)營主題的商場并不成功。

　　山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院品牌經(jīng)濟研究中心主任、導(dǎo)報特約評論員孫曰瑤表示，消費者需求越來越個性化是大趨勢，商業(yè)地產(chǎn)市場必須要跟上需求的變化。相對于萬達廣場這樣包羅萬象的大型 城市綜合體，一般商業(yè)地產(chǎn)項目想要成功，必須準確定位，有明確的主題，才能在眾多商業(yè)地產(chǎn)項目中“鶴立雞群”、“人丁興旺”。

　　中泉·新都匯是山東首家高端女性主題名品城，以女性體驗式消費為經(jīng)營主題，以購物、休閑、餐飲為經(jīng)營內(nèi)容，定位不可謂不精確。項目的營銷負責人周健告訴導(dǎo)報記者，做商業(yè)地產(chǎn)必須把握城市發(fā)展脈絡(luò)，遵循商圈發(fā)展軌跡，尋找市場空白。濟南目前還沒有專門的女性商場，這是市場空白；其次，濟南各大商圈悉數(shù)崛起，從百年西市場老商埠，到“中部金街”泉城路，再到“東部金街”花園路，濟南的商圈從西向東不斷延伸，財富中心逐漸東移。該項目選擇在花園路東段，正是因為看到了花園路商圈的輻射能力，及歷城區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿Α?/P>

　　據(jù)說，新都匯LADY’S名品城集聚了國內(nèi)外一線品牌旗艦，是濟南東部最高品位、最具時尚氣息的商業(yè)新亮點，但是該項目總體面積并不大，能否引來高端品牌入駐，以及商家進駐后的運營等等，才是其作為商業(yè)地產(chǎn)能否成功的關(guān)鍵。

　　孫曰瑤說，定位其實是把雙刃劍，是“戰(zhàn)略撤退”，將市場細分，服務(wù)特定目標群體。也意味著主動放棄了相當一部分市場，壓縮了基數(shù)。經(jīng)濟導(dǎo)報