深入分析:街鋪？社區(qū)鋪？寫(xiě)字樓？投資哪個(gè)好

   “弱水三千，只取一瓢飲。”在確定了投資商用物業(yè)后，在具體的投資產(chǎn)品選擇上也大有文章。街鋪、社區(qū)鋪、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓等這些不同的業(yè)態(tài)，在投資特性上，也有所區(qū)別。知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆。怎樣選擇最合適你的商用物業(yè)，或許以下文章能為你提供一定的參考。

街鋪：別想以租養(yǎng)貸

街鋪是商用物業(yè)的重要組成部分，一般來(lái)說(shuō)街鋪回報(bào)率高，升值潛力大。像是在體育西、上下九、北京路這些大商圈內(nèi)的一線(xiàn)街鋪，現(xiàn)在售價(jià)都已經(jīng)去到20萬(wàn)-30萬(wàn)元/平。體育西商鋪五六年前出售時(shí)，還是4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平，如今可謂翻了好幾倍。不過(guò)也不是所有街鋪都能有如此的升值前景。

據(jù)滿(mǎn)堂紅戰(zhàn)略管理高級(jí)主任沈銳培介紹，目前的街鋪市場(chǎng)，街鋪之間好壞差別十分明顯。有些一線(xiàn)旺鋪仍然在升值，也有一些街鋪持續(xù)幾年沒(méi)有起色�！敖咒伒纳�值潛力，往往是投資者最看重的部分。它主要受幾個(gè)因素的影響，一是商業(yè)環(huán)境；二是人流；三是規(guī)劃和本身的一些因素�！�

據(jù)他介紹，當(dāng)下一些老城區(qū)和比較成熟區(qū)域的街鋪價(jià)格都在10萬(wàn)-20萬(wàn)元/平方米，但一些郊區(qū)或者剛剛發(fā)展的區(qū)位，幾千元/平方米的街鋪也有。不過(guò)，由于街鋪供應(yīng)本身遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅的供應(yīng)，業(yè)主對(duì)購(gòu)買(mǎi)街鋪后長(zhǎng)期持有意愿較高，因此選擇上談不上十分豐富，要買(mǎi)到好鋪位，需要一段時(shí)間的觀(guān)察和等待。

●適合人群：各種投資者

●風(fēng)險(xiǎn)提示：沈銳培介紹，目前廣州一般的街鋪的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)成熟，一些一線(xiàn)商圈的旺鋪投資比較有保障，但門(mén)檻也高，動(dòng)不動(dòng)幾千萬(wàn)元地往里投。另外就是一些新樓盤(pán)聚集形成的街鋪。從投資收益上來(lái)說(shuō)，后者升值的潛力比較大。隨著周邊人流的增加，商鋪?zhàn)饨鹋c售價(jià)也會(huì)相繼增高。但在具體投資時(shí)，一定要考慮經(jīng)濟(jì)實(shí)力，住宅那套以租養(yǎng)貸的法則在商用物業(yè)身上往往行不通。

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)俱高

對(duì)廣州熟悉的人，都對(duì)熙熙攘攘的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不陌生。近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展升溫，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主的一些產(chǎn)權(quán)鋪?lái)?xiàng)目也成為市場(chǎng)中的亮點(diǎn)。去年市場(chǎng)上就涌現(xiàn)了星辰匯、寶貝城、萬(wàn)福（亞太）精品交易中心、星辰名酒交易中心、反斗城、天河國(guó)際美妝中心、珠江國(guó)際紡織城等一大批項(xiàng)目。

一般來(lái)說(shuō)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)面積小，大多在十幾平方米到幾十平方米，因此總價(jià)也多在百萬(wàn)元/間上下，投資門(mén)檻低。如果專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)做旺后，回報(bào)率也是相當(dāng)之高，在廣州已經(jīng)有著不少的成功案例。

房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同就曾表示，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)單一，經(jīng)營(yíng)品種集中，主要針對(duì)批發(fā)商，做到一定影響力后，輻射面也很廣，因此商鋪的租金回報(bào)率也較高。由于業(yè)態(tài)特點(diǎn)，盤(pán)活率較高，因而成為中小投資者的心頭好。

●適合人群：中小型投資者

●風(fēng)險(xiǎn)提示：投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)能否成功，衡量最主要的標(biāo)準(zhǔn)在于它能否做旺。受投資需求的影響，市面上的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)較多，但有些準(zhǔn)備倉(cāng)促，買(mǎi)下幾層就劃格子出售，明顯缺乏長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)的意愿，投資者應(yīng)該擦亮眼睛。

一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的興旺有很多因素，包括所經(jīng)營(yíng)的行業(yè)是否有發(fā)展前景，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位上是否符合當(dāng)下的需要，以及項(xiàng)目的硬件物流管理?xiàng)l件是否優(yōu)良等等。另外還有一個(gè)重要條件，就是這類(lèi)商鋪能否有產(chǎn)權(quán)證，去年觸目驚心的“偉國(guó)事件”就是警醒。

社區(qū)鋪是最穩(wěn)妥的投資選擇

社區(qū)鋪入市門(mén)檻不高，投資收益不高，但較穩(wěn)定，所以一直受到中小投資者的關(guān)注。

沈銳培介紹，社區(qū)鋪一般分三種：一是在封閉式小區(qū)內(nèi)的社區(qū)鋪，主要為社區(qū)內(nèi)的居住人群提供商業(yè)配套的服務(wù)；二是臨近社區(qū)主干道的半封閉式社區(qū)鋪；三是社區(qū)鋪外圍靠馬路的鋪，也就是商業(yè)裙樓，面對(duì)的往往是社區(qū)外的消費(fèi)者。他認(rèn)為靠馬路的社區(qū)鋪投資價(jià)值最大。

據(jù)悉，目前廣州一般社區(qū)鋪的租金在200元-300元/平，一些高端樓盤(pán)社區(qū)鋪?zhàn)饨馂?00元-500元/平，而一些地理位置較差的社區(qū)鋪也有租金在一兩百元每平方米的情況。社區(qū)鋪的售價(jià)，不同小區(qū)也有明顯區(qū)別，多在3萬(wàn)-4萬(wàn)元/平起。

值得提醒的是，社區(qū)鋪跟著社區(qū)走，是樓盤(pán)的商業(yè)配套所在。因此，一些社區(qū)的狀況也往往決定了社區(qū)鋪的發(fā)展。并且，社區(qū)鋪還有一個(gè)明顯的特點(diǎn)——其升值潛力和升幅跟街鋪有所區(qū)別�！爱�(dāng)社區(qū)發(fā)展成熟，社區(qū)鋪的租金售價(jià)上升到一定程度就會(huì)趨于穩(wěn)定�！币虼耍�社區(qū)鋪的投資也往往是中長(zhǎng)期的選擇。

●適合人群：中長(zhǎng)期求穩(wěn)的中小投資者和短線(xiàn)投資者

●風(fēng)險(xiǎn)提示：合富置業(yè)市場(chǎng)部梁燕明介紹，社區(qū)鋪的發(fā)展?jié)摿�，主要看社區(qū)本身的規(guī)模大不大，其次看是自住居多還是投資者居多。并且，社區(qū)鋪所在的位置也很重要，越靠主干道人流越旺，并且鋪面往往越大越好。

寫(xiě)字樓：適合長(zhǎng)線(xiàn)投資

住宅，人人都需要居�。簧啼仯�人人都有消費(fèi)的需求。對(duì)于寫(xiě)字樓，并不是人人都需要。也正是因?yàn)閷?xiě)字樓需求的“小眾”，使得寫(xiě)字樓的投資離普通消費(fèi)者有一定的距離。但隨著人們對(duì)寫(xiě)字樓投資的認(rèn)識(shí)，投資意愿也在加強(qiáng)。

興業(yè)地產(chǎn)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理盧胤盈表示，根據(jù)公司近期的調(diào)研報(bào)告顯示，目前市場(chǎng)上寫(xiě)字樓的交易也很火熱，門(mén)檻也不高，兩三百萬(wàn)元就可以投資寫(xiě)字樓。

據(jù)他介紹，廣州市場(chǎng)上成交活躍的寫(xiě)字樓主要集中在三個(gè)區(qū)域：人民路一帶的老寫(xiě)字樓區(qū)域；環(huán)市東和東風(fēng)路一帶；還有天河一帶。

●適合投資者：對(duì)寫(xiě)字樓有認(rèn)識(shí)并打算長(zhǎng)期持有

●風(fēng)險(xiǎn)提示：盧胤盈介紹，對(duì)個(gè)人投資者而言，投資寫(xiě)字樓首要考慮的就是寫(xiě)字樓的空置成本�！巴顿Y商鋪、住宅管理費(fèi)比較便宜，一般在1.5元-5元。寫(xiě)字樓的可能要8元-25元�！比绻麑�(xiě)字樓處在空置期，非但沒(méi)有租金收入，還要支付幾千上萬(wàn)元的管理費(fèi)成本。并且，寫(xiě)字樓的升值回報(bào)不如街鋪那么快，投資寫(xiě)字樓需要有耐心，適合長(zhǎng)期投資。