限購令會否引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)熱？

　  到3月17日，蘇州限購令政策執(zhí)行正好兩周時間，從蘇州樓市的成交情況來看，已由限購前的日均200多套跌至日均70多套。在住宅成交持續(xù)低迷的同時，有一個現(xiàn)象值得關(guān)注，近期，蘇州不少商業(yè)項目紛紛推出售樓中心公開、品牌簽約等活動。記者在活動現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，這些 “不限購、不限貸”的商業(yè)地產(chǎn)項目吸引了不少市民的關(guān)注。

　　3月12日上午，位于青劍湖板塊的全新商業(yè)項目君地新大陸舉行售樓中心公開儀式。很多市民聞訊趕到項目現(xiàn)場進(jìn)行參觀。“本來想投資一套房子的，但是現(xiàn)在住宅被限購了，只能看看有沒有合適的商業(yè)項目。我感覺君地新大陸的地段很好，打算等這個項目正式開盤了再來看看。 ”一位專程從市區(qū)趕到君地新大陸售樓中心的李先生告訴記者，眼下打壓住宅的宏觀政策頻出，自己既不會炒股，又不懂收藏，人民幣貶值又如此厲害，所以感覺現(xiàn)在投資總價不算太高的小型商業(yè)項目應(yīng)該是個不錯的時機(jī)。

　　君地新大陸位居青劍湖畔，憑借青劍湖與陽澄湖雙湖資源得天獨厚的板塊優(yōu)勢，規(guī)劃建設(shè)7幢高層，其中精裝公館2006套，商鋪94套。精裝公館面積30-90㎡，主力面積40-80㎡。項目有2萬平方米中央御景花園，與青劍湖勝景交相輝映。

　　青劍湖環(huán)湖是唯亭鎮(zhèn)的三大核心商業(yè)圈之一，這里將以總部經(jīng)濟(jì)、高檔會所、賓館酒店等為發(fā)展重點，逐步成為企業(yè)商務(wù)往來的客流接待中心和公司活動中心�！拔覀冞@個項目，不僅有自己配套的五星級酒店；周圍有配套的鄰里中心、醫(yī)院、學(xué)校幼兒園；生態(tài)環(huán)境非常好，擁攬陽澄湖度假村、陽澄湖體育公園、太陽島高爾夫及青劍湖湖景資源；而且，更為重要的是，項目毗鄰滬寧城際鐵路蘇州園區(qū) (論壇 新聞)站，20分鐘即由城際輕軌路接壤上海虹橋，30分鐘高速直達(dá)上海市區(qū)。完全可以做到舒適居住和度假休閑合而為一�！本�地新大陸項目開發(fā)商上海君地實業(yè)有限公司副總經(jīng)理朱丹丹告訴記者，君地新大陸是上海君地集團(tuán)既君地風(fēng)華 (論壇 新聞)、君地上郡 (論壇 新聞)、臨湖壹號后的又一力作，是集團(tuán)大手筆投入所打造的。

　　百購打造跨區(qū)級商業(yè)綜合體

　　3月13日，位于相城區(qū)陽澄東路核心商貿(mào)區(qū)的蘇州百購商業(yè)廣場舉行與億盛百貨、翰盛閣品牌商家的簽約儀式�？傄�(guī)劃用地20511平方米，地上總建筑面積26467.49平方米的百購商業(yè)廣場，由獨立沿街店面、廣場型小商鋪和精品私權(quán)酒店組成，集餐飲、休閑、娛樂于一體。

　　百購商業(yè)廣場向西銜接繁華的相城大道，向北接引京滬高鐵相城站點，向南跨越高架分別輻射園區(qū)和古城區(qū)，這里只需十分鐘的車程就可跨越蘇州三大行政區(qū)劃的新城區(qū)域，完善的交通體系為百購接納跨區(qū)消費奠定了堅實的基礎(chǔ)。從百購商業(yè)廣場具體的地理位置來看，地處交通發(fā)達(dá)的陽澄湖東路核心商貿(mào)區(qū)，緊鄰相城行政中心，周邊高尚住宅環(huán)繞，與高球教父 JACK NICKLAUS親自設(shè)計監(jiān)造的2500畝國際標(biāo)準(zhǔn)27洞中興高爾夫球場比鄰相望。項目周邊，云集相城區(qū)行政區(qū)集團(tuán)消費、社區(qū)鄰里消費和高端休閑消費，不同層級消費兼容并包。

　　百購商業(yè)廣場項目有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，該項目規(guī)劃設(shè)計遵循洋流匯集理念，打造風(fēng)尚立體街區(qū)。廣場四面臨街、共設(shè)五路平面出入口，三組自動扶梯、一組垂直電梯、四路步行通道架構(gòu)垂直動線，二層、三層全面天街環(huán)通，全方位導(dǎo)引人流匯聚流動。

　　目前，該項目已經(jīng)封頂，預(yù)計2012年上半年即可正式對外營業(yè)。有專家指出，隨著相城區(qū)區(qū)域人口的不斷增長，區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施相對缺乏的現(xiàn)狀將得到極大地改善。

　　商業(yè)地產(chǎn)能否成搶手貨？

　　種種跡象表明，從蘇州限購令實施以來，在住宅地產(chǎn)相繼進(jìn)入觀望的同時，蘇州的一些商業(yè)項目卻開始活躍起來了，太湖 (論壇 新聞)天城意向認(rèn)籌，中梁香緹商業(yè)項目舉行簽約，中環(huán)百匯廣場推出房源。有專家分析指出，“限購令”的執(zhí)行阻斷了購房者投資住宅的念想，而另一方面，央行從去年底至今已連續(xù)多次加息，這印證了不少人對于“通貨膨脹壓力越來越大”的預(yù)期。手頭有閑散資金的人不免慌張起來，“資產(chǎn)如何保值增值”，“如何不讓手里的錢幣縮水”成為很多人十分糾結(jié)的問題。

　　在這樣的大背景下，作為宏觀調(diào)控避風(fēng)港的商業(yè)地產(chǎn)能否成為投資市場上“搶手貨”呢？

　　業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)地產(chǎn)由于“不在限購范圍”以及“比購買二套房首付成數(shù)更低”的優(yōu)勢，肯定會受到投資者的青睞。從去年開始，蘇州的商業(yè)地產(chǎn)捷報頻傳，蘇綸場、億象城、億象新天地、匯金新地……商業(yè)項目推一個火一個，與此同時，以萬科等為代表的知名開發(fā)商紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。這些跡象都讓投資者相信，2011年的商業(yè)地產(chǎn)將迎來跨越式發(fā)展的新局面，成交量也將再攀高峰。

　　商業(yè)地產(chǎn)門類眾多，可分為寫字樓、商鋪、商務(wù)公寓、專業(yè)市場以及城市綜合體等。為迎合很多投資者的心里，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不斷調(diào)整產(chǎn)品類型，很多小面積的商鋪，低總價的酒店式公寓，一層變兩層的LOFT公寓等切合投資者心里的商業(yè)產(chǎn)品不斷推出。這些投資門檻較低、租住皆宜、收益穩(wěn)定的產(chǎn)品很受一般投資人群的喜歡，是非常不錯的選擇。

　　來自某網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，2011年蘇州商業(yè)地產(chǎn)將有16390套房源上市，其中，商鋪共計5116套，占全體總量的31%；寫字樓共計4284套，占全體總量的26%；酒店式公寓共計6990套，占全體總量的43%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，酒店式公寓將成為今年蘇州商業(yè)項目爭奪主戰(zhàn)場，其中相城區(qū)上市量最大，占全市總體量的45.88%。其中恒達(dá)中環(huán)百匯廣場酒店式公寓存量最大，將有700套房源上市。除此之外，相城區(qū)將有以繁華中心22萬平方注為首的一批大型商業(yè)項目上市，包括金藝百匯廣場、元聯(lián)中心、智海商務(wù)廣場、長江·企業(yè)領(lǐng)邸等。業(yè)內(nèi)專家預(yù)測，巨量的上市房源很有可能讓商業(yè)地產(chǎn)再次火爆一把。

　　選取合適的投資項目

　　業(yè)內(nèi)專家提醒，如果準(zhǔn)備進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)市場，市民一定要弄清楚自己適合什么門類的投資項目。一般情況下，資金實力雄厚且風(fēng)險承受能力較高的投資者，可傾向于投資商鋪和寫字樓等；而資金相對有限且風(fēng)險承受能力較低的投資者則可以投資酒店公寓。即土地使用年限為40年的商住兩用公寓，這些公寓兼具居住及辦公功能。從蘇州的情況來看，大量的酒店式公寓戶型不小，總價不高，像太湖板塊的高爾夫城仕、太湖天城，相城區(qū)板塊的中環(huán)百匯、高新區(qū)的中梁香緹等，或者位于成熟商圈，或者交通便捷，周邊配套比較完善。既契合大多數(shù)資金條件有限的投資者需求，也可作為自住的過渡。

　　住宅調(diào)控政策頻出的當(dāng)下，看看樓市行情，無論是房企還是投資者早已強(qiáng)烈圍觀商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析，“商業(yè)地產(chǎn)之所以在

　　樓市調(diào)控不斷收緊的今天持續(xù)受到關(guān)注，除了其‘不限房、不限貸’的商業(yè)特性，特別是像酒店式公寓類的商業(yè)項目，還在于其不僅可辦公還可居住，迎合了當(dāng)下房價高企、部分人想‘暫住過渡’的心態(tài)。 ”

　　不過，業(yè)內(nèi)人士也提醒，對小投資者而言，投資商鋪與投資住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一回事，一般來說商鋪換手率極低。商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易過程中存在高額稅費，通常上家需要繳納的稅費占其利潤的55%以上，因此絕大多數(shù)商鋪投資者選擇長期持有，通過收租獲取利潤，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價的贏利模式有根本的區(qū)別。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，相對于住宅地產(chǎn)投資，投資商業(yè)地產(chǎn)的模式和途徑更加復(fù)雜和多樣化，投資者可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實力、投資目的、收益要求等因素綜合選定合適的商業(yè)地產(chǎn)投資項目，這樣既可以規(guī)避樓市新政，又可以抵抗通脹。（蘇州日報  記者 王 英）