“房產(chǎn)稅補貼”成一種優(yōu)惠措施

　  在第三輪重磅調(diào)控出臺1個多月后，樓市迎來了兔年第一場大型房展會。和往年同期相比，此次展會明顯呈現(xiàn)出“三少兩多”，即：參展項目少、住宅項目少、看展人數(shù)少，海外樓盤多、商業(yè)地產(chǎn)項目多。不多的優(yōu)惠措施中，出現(xiàn)“房產(chǎn)稅補貼”。

　　對于此次展會住宅項目的稀缺，相關(guān)人士分析，按照慣例，每年“五一”小長假后的房展會才是開發(fā)商回籠資金的黃金時段。再加上當前政策效應(yīng)仍未釋放完畢，因此多數(shù)對后市走向把握不明的開發(fā)商都把此次展會當成了“蓄客”期而非銷售良機。而對于吸引了諸多看展者的海外樓盤，專業(yè)人士提醒，購買海外樓盤一定要先熟悉該國購房程序和相關(guān)法律，不要輕信銷售人員“買房就可移民”的說法。

　　本地住宅項目鳳毛麟角

　　降價潮未現(xiàn)，購房者“再等等”

　　在住宅市場行情整體低迷的背景下，多數(shù)開發(fā)商似乎都沒有對此次房展會抱有太大期望。這一點，從參展項目的大幅減少，以及大多數(shù)知名開發(fā)商的缺席上可見一斑。而在參展項目中，還有一大批項目旨在蓄客，而非賣房。

　　價格方面，購房者期盼已久的降價潮仍未顯山露水。從21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的總結(jié)資料來看，此次參展開發(fā)商仍舊對降價采取了較為“含蓄”的辦法，如送面積、送車位、免物業(yè)費等。敢于直接表示在價格基礎(chǔ)上打明折的項目僅有兩三家，但這些樓盤打折后的價格相較前期也并未有明顯降低。

　　如閔行某打折樓盤，據(jù)展臺銷售人員介紹，該銷售代理機構(gòu)此次給予購房者85折優(yōu)惠，原價23000元/平方米價格折后僅為20000元/平方米左右。而據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心3月上旬統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，該項目今年1-3月成交均價實際為19000元/平方米左右。此外，部分項目以房產(chǎn)稅為噱頭打起了優(yōu)惠招牌，如閔行區(qū)的森林溪谷[最新消息 價格 戶型 點評]銷售人員表示，展會期間下定即可享受10年房產(chǎn)稅補貼。

　　就觀展者的表現(xiàn)來看，此次展會人氣也非常清淡。多數(shù)看房者是購買婚房的年輕人，或者為孩子購買婚房的中年置業(yè)者。他們的目光主要集中在為數(shù)不多的幾個本地中低端住宅項目上。如單價在14000-18000元/平方米的嘉定項目新城金郡、15500-16000元 /平方米的嘉寶·紫提灣、18000-23000元/平方米的寶山項目東方麗都[最新消息 價格 戶型 點評]等，都吸引了不少購房者的登記購房意向。但在出手誠意度方面，根據(jù)合富置業(yè)現(xiàn)場所作的購房者調(diào)查結(jié)果，26%的潛在購房者認為，第三季度房價很可能在目前基礎(chǔ)上下調(diào)10%，屆時才是出手的好時機；34%的購房者認為，即便到第三季度，房價仍然不會下調(diào)到自己的心理價位，寧愿選擇繼續(xù)等待。

　　海外樓盤設(shè)專館，規(guī)模占比近半

　　專家提醒：海外買房≠移民

　　在整體展會冷清的情況下，海外房展專館卻吸引了不少看展者駐足，成為展覽館內(nèi)相對熱鬧的一隅。據(jù)了解，此次展會海外房展專館共有50家展商，共計上百個海外樓盤參展，幾乎占到此次展會所有樓盤的一半。和本地以及上海周邊項目的展區(qū)相比，海外房展館內(nèi)分區(qū)布置較為密集，因此看上去人氣也更為火爆。

　　就筆者現(xiàn)場觀察，參展項目涉及西班牙、新西蘭、美國、英國、日本、澳大利亞、新加坡、加拿大等眾多國家，同時也包括中國香港、中國澳門等地區(qū)的樓盤。參展項目既有單套總價人民幣100萬元以下的公寓，也有總價高達上千萬元人民幣的海景豪宅。購房優(yōu)惠方面，某項目打出“房展會期間購房送新西蘭8日游”的宣傳，中國澳門、香港等地區(qū)的部分項目則打出現(xiàn)金優(yōu)惠的招牌。

　　為使購房者更容易理解和接受海外置業(yè)，不少項目的樓書上都印有當?shù)刭彿苛鞒瘫�，或是匯率折算表。同時，多個國家的展區(qū)內(nèi)還有移民顧問公司、海外置業(yè)顧問公司、房屋貸款中介公司、律師樓、商業(yè)銀行等購房相關(guān)機構(gòu)參展。此外，海外樓盤專館內(nèi)還辟有一個特定區(qū)域，用作海外置業(yè)講座專用。不少海外項目宣傳的立足點都放在了“永久產(chǎn)權(quán)、移民、留學(xué)”等字眼上。從展區(qū)以及講座現(xiàn)場情況來看，海外置業(yè)專館吸引的更多是中老年看展者，但他們的購房意向并不強烈。

　　在國內(nèi)住宅市場調(diào)控嚴厲的大背景下，去海外置業(yè)是否為一條黃金大道？對此，業(yè)內(nèi)人士表示，在海外買房需要面臨房價下跌風(fēng)險、樓盤信息獲取滯后、對異地風(fēng)俗以及購房習(xí)慣缺乏必要了解等問題。另外，海外購房的稅收政策和國內(nèi)不同，當?shù)貒鴮ζ浔緡�公民和國外公民的政策也有可能存在差�?并且在很多國家，買房容易養(yǎng)房難，因此購房者對當?shù)氐奈飿I(yè)稅和物管費等房屋的持有費用一定要了解清楚。

　　針對到海外買房是否能對移民有所幫助，本市某移民顧問公司專家向筆者透露，各國及一些地區(qū)對移民申請的政策有所不同。在加拿大、美國、澳大利亞等主流移民國家，在申請人硬性移民條件全部符合的基礎(chǔ)上，其在申請移民國如果有房產(chǎn)，有可能會給移民官留下較有誠意的印象。但如果硬性條件沒有通過，那么在海外有房產(chǎn)對申請過程也是毫無幫助的。該專家同時表示，已經(jīng)拿到綠卡的人如果在優(yōu)質(zhì)學(xué)校附近買學(xué)區(qū)房對孩子就學(xué)是有幫助的，但不建議申請人拿到綠卡后立即買房，建議其去當?shù)鼐幼∫欢螘r間考查學(xué)校和綜合配套之后再作決定。

　　不限購、不限貸、不限外

　　商業(yè)地產(chǎn)高舉“金字招牌”

　　“我們的項目不受政策影響，不管您有多少套房子都不限購。”

　　“高投資回報，買一層送一層�！�

　　“這個項目可商住兩用，對外地人買房沒有限制。”

　　和住宅項目的“安靜”不同，本屆展會上，商業(yè)地產(chǎn)項目的宣傳更為高調(diào)，參展樓盤數(shù)量也更多，儼然有些“喧賓奪主”的味道。除不少展臺同時推介住宅和商業(yè)地產(chǎn)外，專攻商業(yè)地產(chǎn)市場的展商也不在少數(shù)。如福美來代理此次參展樓盤就全部為商業(yè)地產(chǎn)，涉及五星級產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓、專業(yè)市場商鋪、主題商業(yè)商鋪等多種類別物業(yè)。

　　在宣傳策略方面，對住宅市場打擊沉重的新政，恰恰成了商業(yè)地產(chǎn)項目宣傳的立足點。幾乎所有商業(yè)地產(chǎn)項目都把“新政”、“不限購”、“不限貸”等字眼印上了宣傳資料。部分項目還在樓書上印有當前商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場購房政策的對比，以突出商業(yè)地產(chǎn)項目的性價比。

　　值得注意的是，部分項目的銷售人員在對購房者介紹項目時，往往會把酒店式公寓直接說成“公寓”，進而讓購房者誤認為該項目是住宅。一些銷售人員本身就分不清酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，對其產(chǎn)權(quán)年限也沒有清晰的概念，也就很難對購房者表述明白。因此，業(yè)內(nèi)人士提醒購房者，當前在售項目中商業(yè)地產(chǎn)項目占據(jù)較大比例，此類項目產(chǎn)權(quán)年限較短，多為40年或者50年，且小區(qū)物業(yè)費、水、電費等都明顯高于住宅，持有成本較高。自住型購房者買房前應(yīng)就產(chǎn)權(quán)年限、項目性質(zhì)等主要問題了解清楚，以免欲買住宅卻誤買商業(yè)地產(chǎn)。