流花商圈：年內(nèi)將大擴(kuò)容引爭(zhēng)議

“專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢(xún)招商銷(xiāo)售”實(shí)戰(zhàn)實(shí)例系列：

    廣州流花商圈今年比較熱鬧。一10萬(wàn)平方米的服裝裝展貿(mào)中心預(yù)計(jì)將于10月開(kāi)業(yè)；一20萬(wàn)平方米的服裝類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目正在招商，有望年底試業(yè)；西郊旁一20萬(wàn)平方米左右的商業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將來(lái)也會(huì)打造大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。對(duì)此，很多業(yè)內(nèi)人士表示期待，但一些業(yè)內(nèi)專(zhuān)家則指出：目前流花商圈商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)飽和，交通、物流等配套不足，大擴(kuò)容或是一把“雙刃劍”。

　　三大全新項(xiàng)目將相繼亮相

　　據(jù)了解，早前廣百集團(tuán)簽下廣交會(huì)舊展館流花展館10年經(jīng)營(yíng)權(quán)，欲打造成一個(gè)面積為10萬(wàn)平方米的廣州國(guó)際服裝展貿(mào)中心。 廣百集團(tuán)董事長(zhǎng)荀振英在近日的招商活動(dòng)會(huì)上透露，該展貿(mào)中心計(jì)劃在今年10月開(kāi)業(yè)。該項(xiàng)目由廣百集團(tuán)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)并負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，將以獨(dú)特展貿(mào)平臺(tái)的新型商業(yè)模式作為支點(diǎn)，集貿(mào)易、展示、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、資訊五大功能于一體，定位高端，瞄準(zhǔn)名品、名牌，與流花商圈現(xiàn)有市場(chǎng)形成差異和互補(bǔ)，打造“永不落幕的交易會(huì)”。

　　有業(yè)內(nèi)人士透露，流花商圈內(nèi)今年下半年也將有一個(gè)20萬(wàn)平方米的服裝類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目推出市場(chǎng)，目前正在招商。該商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)以出售經(jīng)營(yíng)權(quán)的形式銷(xiāo)售，在今后轉(zhuǎn)讓時(shí)作出了相當(dāng)嚴(yán)格的規(guī)定，以防商鋪被中間人炒高；此外，在西郊一個(gè)20萬(wàn)平方米左右的商業(yè)項(xiàng)目，做服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的可能性比較大。

　　據(jù)了解，流花商圈是中國(guó)服裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)祥地，中國(guó)最主要的服裝生產(chǎn)和出口基地，以服裝、鞋業(yè)、皮具、鐘表四大業(yè)態(tài)為主。經(jīng)歷了近30年發(fā)展，目前聚集有30多家專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上各有專(zhuān)攻，商圈總占地2.3平方公里。商圈某服裝商業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，一方面受城區(qū)土地供應(yīng)減少的影響，商圈內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)越來(lái)越少，商圈整體形象比較混亂；但另一方面，商業(yè)項(xiàng)目越開(kāi)越大，2008年以來(lái)，超過(guò)5萬(wàn)平方米的項(xiàng)目有白馬、地一大道、壹馬等，發(fā)展前景看好。

　　商圈開(kāi)業(yè)率遠(yuǎn)低于出租率

　　上述負(fù)責(zé)人告訴記者，近年來(lái)流花商圈整體出租率為9成以上，其中商鋪的出租率比寫(xiě)字樓略高，但商圈的開(kāi)業(yè)率遠(yuǎn)低于出租率，整體開(kāi)業(yè)水平僅接近8成，邊緣商圈的整體開(kāi)業(yè)率不足5成。造成該現(xiàn)象的主要原因是已開(kāi)業(yè)市場(chǎng)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只出售3年或5年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，部分投資客為獲得市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)先將鋪位或?qū)懽謽亲庀拢�加價(jià)出租賺取差價(jià)，甚至經(jīng)過(guò)多手的疊加，導(dǎo)致物業(yè)租金高企。多位行業(yè)內(nèi)人士對(duì)此觀點(diǎn)表示認(rèn)同。

　　合富置業(yè)商鋪專(zhuān)家表示，站西路、流花商圈鮮有出售商鋪，即使有鋪出售也以小面積的鋪位為主，如天馬服裝市場(chǎng)10平方米左右的鋪位，目前市場(chǎng)行情是18萬(wàn)~20萬(wàn)元/平方米，租金已達(dá)1000元/平方米/月左右，回報(bào)率普遍都有6~8%。一個(gè)建筑面積為10平方米左右，實(shí)用面積僅有5平方米左右的“蚊型”鋪位，頂手費(fèi)一般在15萬(wàn)~20萬(wàn)元左右。商業(yè)地產(chǎn)資深專(zhuān)家陳瑞標(biāo)表示，很多商鋪都是越炒越高，這種炒高現(xiàn)象一直都存在。韓世同強(qiáng)調(diào)，這需要整頓，特別是對(duì)于投機(jī)的炒家，過(guò)渡投機(jī)影響了商圈的健康發(fā)展。

　　記者走訪了解到，這其實(shí)是流花商圈目前面臨的弊端之一，該商圈目前還存在金融、物流、停車(chē)場(chǎng)等配套設(shè)施嚴(yán)重不足的問(wèn)題。經(jīng)常前往流花商圈拿貨的楊小姐告訴記者，每次過(guò)去都害怕被車(chē)撞到，交通問(wèn)題的改善迫在眉睫。流花商圈某商業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，整個(gè)商圈的停車(chē)位80%是項(xiàng)目的配套車(chē)位，2009年調(diào)查顯示僅有500個(gè)車(chē)位，目前增加了一些，但還是嚴(yán)重不足。刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓也認(rèn)為,流花商圈的批發(fā)市場(chǎng)普遍存在場(chǎng)地破舊，金融、物流、停車(chē)場(chǎng)等配套設(shè)施嚴(yán)重不足等諸多弊病，商圈很多項(xiàng)目還存在交易方式落后等問(wèn)題，主要表現(xiàn)在仍以現(xiàn)金、現(xiàn)貨、現(xiàn)場(chǎng)“三現(xiàn)”買(mǎi)賣(mài)為主。

　　信息時(shí)報(bào)記者 張金娜

　　專(zhuān)家觀點(diǎn)

　　商圈大擴(kuò)容是一把“雙刃劍

　　粵商研究中心主任王先慶表示，大體量的商圈入市其實(shí)是一把雙刃劍，目前流花商圈面臨著環(huán)境、交通、硬件比較落后的弊端，而這些新打造的商業(yè)項(xiàng)目主要都是走展貿(mào)一體化的新型商業(yè)模式，對(duì)配套要求較高。業(yè)內(nèi)資深專(zhuān)家韓世同則認(rèn)為，目前流花商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模和檔次不夠，已有的商業(yè)項(xiàng)目占地面積小，要繼續(xù)發(fā)展已受到局限，新項(xiàng)目可提升商圈檔次，但擴(kuò)容速度太快，未必能被商戶馬上接受，需要一定的過(guò)渡期。

　　商業(yè)地產(chǎn)資深專(zhuān)家陳瑞標(biāo)表示，新增的商業(yè)體量特別大，且均以經(jīng)營(yíng)服裝為主，市場(chǎng)可能短期內(nèi)難以消化，項(xiàng)目要做旺面臨著相當(dāng)大的壓力，“新項(xiàng)目首先要解決的就是商圈內(nèi)面臨的物流和交通問(wèn)題�！�

　　記者觀察

　　流花商圈而立之年迎來(lái)新突破

　　1992年，廣交會(huì)館對(duì)面的好世界服裝市場(chǎng)開(kāi)業(yè)，成為流花地區(qū)第一家大型室內(nèi)服裝市場(chǎng)，后來(lái)更名為康樂(lè)市場(chǎng)。1992年底白馬大廈竣工，決定開(kāi)辦現(xiàn)代化大型服裝市場(chǎng)，“白馬”開(kāi)業(yè)不久，紅棉、步步高、金馬、金龍等市場(chǎng)如雨后春筍，紛紛崛起。

　　1995年流花服裝市場(chǎng)已經(jīng)非常繁榮了，市場(chǎng)多達(dá)14家，營(yíng)業(yè)面積超過(guò)30萬(wàn)平方米；如今流花商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目更是達(dá)30多家，日成交額達(dá)3億多元，銷(xiāo)售總量占全國(guó)的1／3。與此同時(shí)，商圈內(nèi)各種弊端越發(fā)明顯，整體素質(zhì)不高，交通擁堵、配套不齊全、項(xiàng)目參差不齊等，一直沒(méi)有得到有效的改善。記者認(rèn)為，此時(shí)若不能有新的突破、新的改善，流花商圈未來(lái)發(fā)展將會(huì)向下行走。

　　此外，流花商圈內(nèi)的大多數(shù)項(xiàng)目都比較雷同，缺乏自身特色，在商圈內(nèi)沒(méi)有形成自己的地標(biāo)。此時(shí)，能有新項(xiàng)目陸續(xù)入市的確為流花商圈增添了激情，這些新增的項(xiàng)目體量龐大，均將打造展貿(mào)一體化，有足夠的空間細(xì)分發(fā)展�？梢哉f(shuō)這些項(xiàng)目給流花商圈帶來(lái)了新的突破，有望提升商圈的檔次和素質(zhì)。新的突破，好的開(kāi)始，但未來(lái)如何，還需拭目以待。