商鋪投資者普遍期待升值轉手

   “一鋪養(yǎng)三代”，靠長期持有賺取租金收益，曾經是老百姓購買商鋪的美好初衷。

　　今年上半年來，武漢商鋪售價猛漲，而租金上漲乏力。武漢億房研究中心調查表明，除漢正街、武廣、街道口、魯巷繁華商圈之外，上半年新購入的商鋪，租金回報率普遍只在4%左右。

　　記者本周采訪也發(fā)現，武漢不少5月份、6月份新推的商鋪租金回報率僅3%-4%，還不如銀行5年定期存款收益5.25%。由于租金回報率過低，很多投資者都把寶押在升值轉手上。

　　租金回報不如銀行定期

　　2009年，劉小姐身邊有個朋友購買了2套商鋪，用每月租金補充零花錢，這讓她有點動心。

　　抱著買鋪長期持有賺租金的打算，今年上半年，她在某專業(yè)市場買了一套50平方米的商鋪，單價接近10000元/平方米。

　　本月，商鋪就要開始還貸了，劉小姐發(fā)現，以25元/平方米的月租金計算，她的年投資回報僅25×12/10000=3%。而商鋪貸款的10年期利率在基準利率上浮10%，高達6.8%×（1+10%）=7.48%。

　　租金尚不能抵月供，劉小姐甚至發(fā)現，如果把首付款存銀行5年期定期，也可以獲得5.25%的利率收益，這也高于租金回報。

　　劉小姐的經歷絕非個案。

　　陳先生上周去看了南湖某臨街商鋪，售價在18000-22000元/平方米，而周邊商鋪的租金30-40元/平方米，租金回報率僅2%多一點。

　　近年來，隨著新推盤商鋪售價的猛漲，武漢新售商鋪租金回報已呈逐年下降趨勢。武漢億房研究中心等機構的調查表明，除漢正街、武廣、街道口、魯巷繁華商圈之外，新購入的商鋪，回報率普遍只在4%左右。億房網投資軍團資深會員陳女士表示，目前武漢市的商鋪投資回報率一般在3%—5%左右。

　　而在5年前，租金回報有望達到10%，近年來呈逐年下降態(tài)勢。

　　2006年-2008年，武漢商鋪銷售迎來熱潮，不少商鋪采取“售后包租”方式，每年保證提供7%—10%的投資回報。

　　進入2009年，“售后包租”、“承諾租金回報”的銷售方式已不見蹤影，租金收益也隨之下降。2009年，陳先生以153萬購得漢口花園96平方米商鋪，租金70元/平方米，租金收益只有4.4%。

　　不斷擴大的租售比

　　租金回報率為何呈逐年下降態(tài)勢？

　　戴德梁行武漢分公司馮波介紹，一般產權式商鋪的定價采用的是租金反推法，即以周邊同類市場平均租金為參考依據，按10年回收期計算，得出商鋪售價，如，某地區(qū)服裝市場的平均租金為120元/平方米/月，按10年計算為120元/平方米/月×120月=14400元/平方米，也就是說該地區(qū)商鋪14400元/平方米的價格是可以接受的。

　　現實情況是，開發(fā)商在賣鋪子時，已經脫離了租金反推法的定價模式，完全根據需求來定價�！叭ツ暌詠�，隨著住宅限購政策的出臺，不少民間游資轉向購買商鋪，游資的炒作，是推高本輪商鋪漲價的幕后推手”，馮波表示。

　　以上述位于南湖的某臨街商鋪為例，2009年，該商鋪售價8000-10000元/平方米，今年新鋪和二手鋪已漲至17000元/平方米，翻了近一倍。

　　據搜房網統(tǒng)計顯示，截至6月28日，武漢市6月份在售商業(yè)地產最高漲幅50%。

　　馮波指出，正常情況下，商鋪售價的升值，應該是以租金升值為前提條件，而商戶經營業(yè)績的好壞又是決定因素。

　　然而，在這一輪漲價潮中，商鋪的租金卻未能跟上節(jié)奏。

　　戴德梁行針對武廣、中山大道、魯巷和王家灣四大熱門商圈所做的調查顯示，由于現存購物中心商戶承租能力有限，致使部分商圈內的商場或購物中心，租金上漲緩慢。一季度，所選商圈內購物中心首層平均租金小幅上漲1%。

　　正因為售價高漲、租價平行，直接導致了商鋪回報率大幅回落，從10%回落到6%，直至今年的3%，甚至更低。

　　轉向投機

　　如此低的租金回報，改變了劉小姐原本打算長期持有商鋪收租的想法，她決定暫緩辦產權證，等商鋪升值以后再轉手。

　　從原本尊重商業(yè)地產發(fā)展規(guī)律的長期持有者，到追求買賣差價遭人非議的投機者，劉小姐的轉變有點無奈。

　　有投資者則表示得更直接：“我?guī)缀醪豢紤]租金收益，我看中的是商鋪升值�！�

　　開發(fā)商也在引導一種投機的氛圍。

　　在賣鋪過程中，與以前強調“一鋪養(yǎng)三代”，“保證8%的年收益”不同，現在的開發(fā)商，則強調轉手的升值空間。

　　在南湖某臨街商鋪的售樓中心，售樓員反復給陳先生灌輸一個觀念：眼前不能單考慮租金，要看好商鋪的長期升值潛力，將來轉手收益會很可觀。

　　對此，陳先生很冷靜：“這是開發(fā)商慣用的宣傳手段，由于前期的售價的猛漲，已經透支了后幾年的漲價空間，后期還有多少升值空間很難說。”

　　能夠像陳先生這樣保持冷靜的投資者并不多，今年上半年，武漢不少商鋪出現瘋搶局面，一經推出即售罄。

　　無論是持鋪者的選擇，還是開發(fā)商的引導，都預示著商鋪投資已經進入投機時代。

　　馮波表示，目前商鋪售價已經超過合理水平。對于市場彌漫的投機氛圍，馮波表示了憂慮，投機者過多，不便于商業(yè)地產的統(tǒng)一業(yè)態(tài)管理規(guī)劃，對商業(yè)市場運營會造成影響，這也在一定程度上影響了租金的上漲。

　　招商銀行武漢分行劉佳給投資者建議，投資商鋪要考慮物業(yè)升值，更要考慮收益率。商鋪投資如果沒有高回報，也難于出手、找到新的買家。

　　商鋪投機就像擊鼓傳花，一旦政策受限或游資撤去，最后接盤者將成為倒霉的人。