投資商鋪需結(jié)合市場(chǎng)走向

    一直以來，房產(chǎn)投資就是投資熱點(diǎn)。但隨著限貸、限購(gòu)等政策的實(shí)施，住宅投資正在受到政策的考驗(yàn)。
　　
　　此路不通后，如何把手里的閑錢充分利用起來，這成為很多市民的必修課。
　　
　　商鋪投資，向來是房產(chǎn)投資的熱點(diǎn)方向，“一鋪養(yǎng)三代”的說法也由來已久。
　　
　　雖然在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們對(duì)投資各類住宅的熱情比較高，但是商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪的投資從來就沒有淡出人們的視野，甚至有一種說法，真正的投資者只會(huì)在商鋪中淘金。
　　
　　但對(duì)很多市民來說，商鋪投資要比住宅投資困難得多，較多的專業(yè)知識(shí)才能保證投資的回報(bào)率。“好鋪?zhàn)犹�少！”“什么樣的鋪�(zhàn)邮呛蒙啼�？”無(wú)論是工薪階層還是精英白領(lǐng)，我們經(jīng)常聽到他們這樣的感慨。相關(guān)福州樓市遭遇商鋪版“限售令”
　　
　　事實(shí)上，商鋪有很多種，但普通市民能夠選擇的主要是三種商鋪類型：社區(qū)商鋪投資、專業(yè)市場(chǎng)投資和校區(qū)周邊商鋪投資。
　　
　　記者了解到，社區(qū)商鋪投資總額低、風(fēng)險(xiǎn)小，收入回報(bào)穩(wěn)定，正在受到越來越多投資者的青睞。
　　 　　
　　好鋪?zhàn)诱骐y找
　　
　　想買商鋪的市民大有人在，但卻很難找到適合自己的商鋪
　　
　　鋪?zhàn)�，又稱為門面或沿街門面，是商鋪中最受歡迎的一種類型。但更多的市民苦惱的是，好鋪?zhàn)犹�難找了！
　　
　　“好容易知道一個(gè)小區(qū)的商鋪要出售，但等我趕到售樓處卻被告知，早就已經(jīng)銷售一空�！笔忻駨埮�士非�？鄲�，她很想擁有自己的一間門面，但卻一直沒有找到適合自己的好鋪?zhàn)印?
　　
　　什么是市民心目中的好鋪?zhàn)幽�？首先是一定要沿街，在多�?shù)市民的心目中，沿街商鋪才是真正意義上的商鋪；其次，面積不要太大，一般來說越小越好，面積小意味著總價(jià)低，承受起來不會(huì)很吃力。
　　
　　“這樣的商鋪太搶手了，一般尚未推出就被內(nèi)部消化了�！币晃粻I(yíng)銷經(jīng)理告訴記者，總價(jià)較低的沿街商鋪太受歡迎，根本不需要做太多宣傳就被內(nèi)部人士消化完了。
　　
　　沒有宣傳，一般市民就很難知曉。而經(jīng)過宣傳的商鋪，往往都是面積比較大，總價(jià)非常高的商鋪。
　　
　　因此，市場(chǎng)上出現(xiàn)的商鋪動(dòng)輒100多平米甚至幾百平米，而受到市民歡迎的100平米以下的商鋪卻極少見到。
　　
　　“我們即將推出的商鋪面積在53—212平米之間，100平米以下的商鋪每天都有很多市民前來咨詢�！饼埳烫祢湢I(yíng)銷經(jīng)理陳暉表示，龍商天驕的社區(qū)商鋪由于位置較好，面積不算太大，非常受市民的歡迎。
　　
　　記者了解到，盡管有龍商天驕這樣的社區(qū)商鋪即將推出，但僧多粥少的局面仍然無(wú)法得到徹底扭轉(zhuǎn)。
　　
　　社區(qū)商鋪收益高
　　
　　目前市場(chǎng)上社區(qū)商鋪的空置率極低，租金水平不斷上漲
　　
　　吳先生在市中心某小區(qū)有一套社區(qū)商鋪，上房后不到3天，就有很多人表示愿意承租。一年多以來，商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)上漲了30%
　　
　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，社區(qū)商鋪?zhàn)畲蟮膬?yōu)勢(shì)就是出租率高，租金收益高。
　　
　　我市建成小區(qū)的社區(qū)商鋪，很少見到商鋪空置的，即便有少數(shù)租金到期需要尋找新的承租戶，也一般不超過1周就能繼續(xù)租出去。
　　
　　采訪中，記者看到，甚至一些入住率并不算高的社區(qū)商鋪，出租率也達(dá)到了100%。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士表示，有的社區(qū)盡管入住率并不高，但很多業(yè)主買房后還是會(huì)選擇第一時(shí)間進(jìn)行裝修，這種情況下，社區(qū)商鋪非常受到家裝、建材類商業(yè)的歡迎，出租率依然會(huì)有保障。等到業(yè)主大量入住后，社區(qū)商鋪的本來功能又開始發(fā)揮作用：滿足一定區(qū)域內(nèi)居民就近購(gòu)物的需求。
　　
　　不僅如此，社區(qū)商鋪的收益率也是非�？捎^的。
　　
　　一般來說，房主和承租戶簽訂的租約一年一簽，每一年，房東都會(huì)提高租金水平，提升的幅度大致在10%—20%之間。
　　
　　“我的商鋪是貸款買的，兩年多的時(shí)間，我的租金就已經(jīng)足夠償還銀行貸款了，再過幾年，租金不但能夠償還全部貸款，還能略有盈余。”吳先生對(duì)自己商鋪的收益率還是非常滿意的，更讓他喜上眉梢的是，商鋪本身的增值也非�？捎^，不到100萬(wàn)的鋪?zhàn)樱�現(xiàn)在已經(jīng)有人出到200萬(wàn)買走。
　　
　　大型社區(qū)商鋪更受歡迎
　　
　　一般來說，1000戶以上的住宅社區(qū)，社區(qū)商鋪收益率較為滿意
　　
　　由于社區(qū)商鋪的主要功能是滿足小區(qū)內(nèi)居民的基本生活需求，如果小區(qū)的規(guī)模過小，需求也相對(duì)較小，社區(qū)商鋪的租金收益率就很難獲得保證。業(yè)內(nèi)人士表示，1000戶以上的社區(qū)，其社區(qū)商鋪的收益都是基本有保障的。
　　
　　因此，位于大型成熟社區(qū)內(nèi)的商鋪更是具有長(zhǎng)線的投資價(jià)值。
　　
　　尤其，如果所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價(jià)值將被大大提升，社區(qū)規(guī)模成長(zhǎng)的空間將預(yù)示著社區(qū)商鋪價(jià)值升值空間。社區(qū)商鋪適合機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者投資，對(duì)個(gè)人投資者來講，由于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低，所以社區(qū)商鋪的銷售異�；鸨�。
　　
　　一位業(yè)內(nèi)人士指出，我市現(xiàn)在有很多大規(guī)模或者成片的社區(qū)，例如西苑居住區(qū)、東苑居住區(qū)等，基本的商業(yè)配套非常豐富，小區(qū)居民生活起來感覺非常方便。生活所需的零售業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂等都能有不同程度的體現(xiàn)。但這樣的社區(qū)商鋪，房主極少有愿意轉(zhuǎn)讓的，豐厚的收益讓絕大多數(shù)房主選擇了長(zhǎng)期持有。
　　
　　另外，市中心的居住小區(qū)的社區(qū)商鋪也是收益率非常高的。
　　
　　一般來說，市中心大量的人流決定了，這些小區(qū)的社區(qū)商鋪不僅能夠服務(wù)本小區(qū)的居民，周邊大量的人流也對(duì)社區(qū)商鋪來說也是一個(gè)極大的利好。
　　
　　陳暉告訴記者，龍商天驕的社區(qū)商鋪全部為沿街商鋪，這樣的商鋪除了能滿足本小區(qū)的需求外，強(qiáng)大的人流也將給商鋪帶來更多收益。
　　
　　投資商鋪
　　
　　需要細(xì)思量
　　
　　商鋪投資總是大于住宅，盡管社區(qū)商鋪風(fēng)險(xiǎn)較小，但仍要細(xì)加考量
　　
　　商鋪投資總額較大，失敗是投資者很難承受的。而商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅投資，因此，業(yè)內(nèi)人士提醒，投資商鋪要多方考量，這樣才能做到萬(wàn)無(wú)一失。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士表示，投資商鋪首先要考慮人口密集度。不僅要看小區(qū)的規(guī)模，更要看小區(qū)的入住率，如果小區(qū)多以投資型需求為主，那入住率將很難短期內(nèi)達(dá)到一定水平，這對(duì)社區(qū)商鋪的收益是有影響的。還要看小區(qū)的地段情況，如果小區(qū)位于市中心的黃金地段，社區(qū)商鋪的投資收益也將獲得更大保障。
　　
　　另外，要看居民的生活標(biāo)準(zhǔn)和消費(fèi)習(xí)慣。業(yè)主的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣、年齡及職業(yè)特點(diǎn)會(huì)影響該地區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)的分布和發(fā)展�？偟膩碚f，居民消費(fèi)水平的高低及習(xí)慣，決定一個(gè)地域商鋪的檔次和收入。
　　
　　業(yè)態(tài)配比的合理性也是投資社區(qū)商鋪重要的考量因素。這主要就是為了避免太多同類產(chǎn)品互相沖擊市場(chǎng)。不難想象，一個(gè)小區(qū)共有500-600戶的人家，如果開了十幾家美容美發(fā)店，所以同一業(yè)態(tài)的商鋪超過了小區(qū)內(nèi)整體居住人群的總消費(fèi)水平，形成超負(fù)荷消費(fèi)，從而導(dǎo)致總體經(jīng)營(yíng)情況都不太好，最終有部分投資者撤退。
　　
　　最后要考慮的是交通因素。交通便利也是影響投資社區(qū)商鋪的因素之一。交通便利，車流量多，公交車四通八達(dá)的地方，周邊商業(yè)必定旺盛。而交通較為閉塞的地方，商業(yè)氛圍也很難形成。
　　
　　■相關(guān)鏈接
　　
　　買鋪異于買住宅
　　
　　專業(yè)經(jīng)驗(yàn)要掌握
　　
　　繁華地段的鋪?zhàn)游幢赝?
　　
　　好的地段一般都聚集著較高的人氣，有利于商鋪的保值升值以及租金收益。但是繁華地段的鋪?zhàn)游幢刂档猛顿Y，購(gòu)買商鋪時(shí)要謹(jǐn)慎看待開發(fā)商打出的“繁華地段”的口號(hào)�！昂玫牡囟尾灰姷镁蜁�(huì)有好的投資價(jià)值，商鋪的價(jià)值還由開發(fā)商提供的產(chǎn)品以及后期的運(yùn)營(yíng)能力決定的。如果開發(fā)商后期的運(yùn)營(yíng)能力不強(qiáng)，光靠投資者自行出租商鋪，日后經(jīng)營(yíng)會(huì)非常困難。即使在繁華地段，也要考察開發(fā)商提供的產(chǎn)品和后期服務(wù)�！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，繁華地段不一定適合投資商鋪，還要看這一地段的升值潛力和利潤(rùn)空間。
　　
　　回報(bào)率能有8%就很靠譜
　　
　　一般情況下，商鋪的投資回報(bào)率是以收回成本的時(shí)間來作為參考的。例如，一個(gè)100萬(wàn)元的商鋪，一年的租金在10萬(wàn)元，那么這個(gè)商鋪的投資回報(bào)率就是10%，預(yù)計(jì)10年就可以收回成本�！霸缒晔袌�(chǎng)上很多商鋪的投資回報(bào)率都很高，這些投資回報(bào)幾乎都是靠租金來計(jì)算的�！睒I(yè)內(nèi)人士說，“現(xiàn)在的租金已經(jīng)抵不上商鋪高價(jià)的壓力。例如，一個(gè)5萬(wàn)元/平方米、共計(jì)40平方米的小型商鋪，總價(jià)在200萬(wàn)，如果按照10%的投資收益，一年的租金就要20萬(wàn)，負(fù)擔(dān)太大。現(xiàn)在評(píng)估一個(gè)商鋪的投資回報(bào)，99%的人不再去以租金來衡量，而是以升值空間來衡量了。”
　　
　　商鋪經(jīng)營(yíng)的思路要清晰
　　
　　選一個(gè)好商鋪只是投資成功的第一步，經(jīng)營(yíng)好商鋪才能實(shí)現(xiàn)高額的回報(bào)。投資商鋪時(shí)，一定要弄清楚將來租給誰(shuí)做什么，或是根據(jù)商鋪周圍的商業(yè)形態(tài)格局，為商鋪找到一個(gè)良好的定位，再依據(jù)這個(gè)考察商鋪的水電等功能系統(tǒng)。“在購(gòu)買商鋪之前，投資者應(yīng)該在所能承受的價(jià)格之內(nèi)，以個(gè)人未來使用的需求、或是對(duì)區(qū)域未來的判斷，定位一個(gè)比較好的項(xiàng)目。而這個(gè)判斷的標(biāo)準(zhǔn)很復(fù)雜，往往取決于投資者的個(gè)人喜好、對(duì)開發(fā)商的了解程度、對(duì)政府打造這個(gè)城市片區(qū)的信心等�！睒I(yè)內(nèi)人士建議各位投資者，在投資商鋪之前需要結(jié)合市場(chǎng)走向和未來預(yù)期加以判斷。