商業(yè)地產(chǎn)  開發(fā)、招商銷售、運(yùn)營分開管理難度大

　　哪里有利潤哪里就有“淘金者”。在住宅限購、投資熱涌商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀下，部分投機(jī)者或投資機(jī)構(gòu)開始打著商業(yè)運(yùn)營商的旗號蜂擁般涌向商業(yè)地產(chǎn)，收購或承包一些荒廢許久的舊廠房、爛尾裙樓等進(jìn)行概念式包裝，并拆分成小商鋪，然后再出售、招商，從中謀取高額利潤。

　　那么，對投資客來說，你對運(yùn)營團(tuán)隊(duì)實(shí)力及經(jīng)驗(yàn)了解多少？這類物業(yè)未來的前景究竟如何？回報(bào)率真的可以達(dá)到預(yù)期？你的權(quán)益怎樣得到保障？都是需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)。有業(yè)內(nèi)專家指出，部分由“二房東”重新包裝的商業(yè)項(xiàng)目，在宣傳中大肆宣揚(yáng)某種“概念”及高額回報(bào)率，很有可能是一錘子買賣，暗存各種風(fēng)險(xiǎn)。如概念保鮮期短、交了錢開不了業(yè)、回報(bào)許諾成空、運(yùn)營商卷款走佬等。

　　風(fēng)險(xiǎn)之1概念保鮮期有多長？

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量的增加，必然使開發(fā)商、運(yùn)營商面臨競爭格局。為了能推陳出新，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在包裝層面下足了工夫，挖空心思尋找“概念”，以圖撬動(dòng)投資客的“心防”。

　　據(jù)了解，廣州多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目大多是一些代理公司或個(gè)人把一些擱置多年的爛尾項(xiàng)目、廠房、運(yùn)營不善的項(xiàng)目等以低價(jià)收購或承包的方式，對其進(jìn)行“概念式”包裝。所打概念主題多以時(shí)尚、潮流為噱頭，行業(yè)主題多為化妝品、服飾城、電腦城、皮革城等，在目標(biāo)定位上，有男士、女士之分，如天河區(qū)的靚·1836女子購物中心。

　　主題小商鋪更多的是一種營銷手法，突出的是商鋪未來可能出現(xiàn)的最好的前景，但和未來實(shí)際的經(jīng)營會(huì)有一定的距離。單純的主題概念符合了現(xiàn)代商業(yè)對市場細(xì)分的要求，符合買家的“口味”，但對于經(jīng)營而言只能算“一廂情愿”的想法“商鋪經(jīng)營最終是否成功取決于行業(yè)經(jīng)營者對市場的選擇，商業(yè)經(jīng)營方的運(yùn)作水平�！�

　　目前有不少主題小商鋪，打著不同的主題吸引投資者，更多是針對目前商鋪火熱的行情，吸引從房地產(chǎn)抽離的資金。投資者從提出概念到實(shí)現(xiàn)概念是需要科學(xué)、專業(yè)的研究以及完善、專業(yè)的運(yùn)營管理，否則一切概念都是空談。

　　案例：靚·1836經(jīng)營一年多停業(yè)

　　去年1月份，廣州天河商圈首家女子主題購物中心“靚·1836”正式開業(yè)。在開業(yè)的當(dāng)天，很多人都很看好該項(xiàng)目，畢竟該項(xiàng)目地處天河熱點(diǎn)商圈的中心地段，直通地鐵三號線石牌橋站，并以特色鮮明的女性定位區(qū)別于周邊的大型商場，填補(bǔ)了天河商圈專業(yè)女子主題百貨的市場空白。在開業(yè)的頭三天，商場更是化身“美麗之旅”，舉辦多種與女子有關(guān)的活動(dòng)，充分展現(xiàn)商場的時(shí)尚與藝術(shù)的潮流魔力。

　　然而，誰都無法料到，就在每天至少有50萬年輕白領(lǐng)人士進(jìn)出的天河商圈，該項(xiàng)目經(jīng)營一日不如一日，主題商場一直冷冷清清，今年以來陸續(xù)有品牌撤場。開業(yè)前，該店相關(guān)負(fù)責(zé)人還很有信心地表示，非常看好天河商圈的扎堆消費(fèi)氛圍，商場將目標(biāo)顧客的年齡段定為18歲到36歲的女性，成功引進(jìn)近100個(gè)品牌。

　　“靚·1836”相關(guān)負(fù)責(zé)人易小雅日前告訴記者，該商場是在5月份正式停業(yè)的�！拔覀兗瘓F(tuán)發(fā)展重點(diǎn)在于房地產(chǎn)，百貨并非我們的強(qiáng)項(xiàng)�！蹦壳埃�該商場大部分面積出租給國美，現(xiàn)正在重新裝修中。原先大部分品牌已撤場，部分珠寶品牌以及餐飲店將會(huì)繼續(xù)保留。

　　風(fēng)險(xiǎn)之2

　　買了鋪 開發(fā)商倒了

　　由于很多主題小商鋪的入市門檻較低，在不少投資者眼里，花五六十萬，甚至三四十萬就能“坐地收租”，在開發(fā)商“一鋪養(yǎng)三代人”的廣告轟炸下很容易動(dòng)心，但中立地產(chǎn)總經(jīng)理文志堅(jiān)提醒，買家需小心提防開發(fā)商走佬的風(fēng)險(xiǎn)，“這樣的事情之前并不是沒有發(fā)生�！睘榇�，他建議買家，購買時(shí)可以分期付款，第二期付款的時(shí)間可以拖得長一些，或一開始就在合同里備注，如果商場開不了業(yè)，開發(fā)商要全額退款。

　　案例：承包公司跑了 收租落空

　　白云區(qū)專業(yè)市場云集，桂花崗一帶更是分布著20多個(gè)皮具專業(yè)批發(fā)市場，高額的租金壓力令很多承租者都夢想擁有自己的產(chǎn)權(quán)鋪，因此，當(dāng)2010年初萬麗國際皮具城的小產(chǎn)權(quán)商鋪推出時(shí)，市場上曾一度掀起搶購熱潮。

　　萬麗國際皮具城位于鑫耀大廈一至四樓，共有318間鋪，2010年1月份打出廣告，宣稱“40年產(chǎn)權(quán)，每年8%返租率”，起步價(jià)高達(dá)225萬元，很多買家沖著8%的返租回報(bào)與開發(fā)商耀華公司簽下了商品房買賣合同，當(dāng)時(shí)合同承諾，自合同簽訂之日起5年內(nèi)，2010年7月28日后商鋪就可以開業(yè)經(jīng)營。160多名買家被吸引入市。

　　然而據(jù)記者了解，萬麗皮具城的包銷與承租公司都與偉國集團(tuán)有千絲萬縷的關(guān)系，受偉國集團(tuán)倒閉的影響，萬麗國際皮具城直到10月也沒有開業(yè)，離承諾的開業(yè)時(shí)間過去了三個(gè)月，但商場的裝修還沒有搞好，而承租商萬麗公司走佬了，向買家承諾的高額租金回報(bào)無法兌現(xiàn)。160多名業(yè)主欲哭無淚。

　　萬麗國際皮具城當(dāng)時(shí)商戶與承租公司簽訂的固定經(jīng)營合同上約定每平方米月租為800元，如今，萬麗國際皮具城已改名為“耀華國際皮具城”，開發(fā)商找來的新經(jīng)營公司只對業(yè)主開出250元/平方米的月租，令眾多高價(jià)入市的業(yè)主大為不滿。

　　風(fēng)險(xiǎn)之3 招商運(yùn)營不善 全盤皆輸

　　廣州目前在售的項(xiàng)目中，多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)、銷售、運(yùn)營是完全脫離的，分別由不同的公司負(fù)責(zé)。據(jù)了解，有的項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)，但外包給投資代理機(jī)構(gòu)運(yùn)營，也有的純屬找代理機(jī)構(gòu)銷售的。

　　開發(fā)、銷售、運(yùn)營分開很多時(shí)候是一種非專業(yè)及急攻近利的行為，開發(fā)企業(yè)只注重眼前利益，而對項(xiàng)目未來的發(fā)展及投資者的利益莫不關(guān)心，這很容易造成項(xiàng)目定位與實(shí)際偏離、管理凌亂、利益沖突等問題，這種缺乏統(tǒng)一行動(dòng)的項(xiàng)目失敗的幾率很高。“特別全是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商業(yè)項(xiàng)目，管理的難度更大。批發(fā)市場、購物中心等相對獨(dú)立的商業(yè)項(xiàng)目，強(qiáng)大有力的營運(yùn)手段必不可少，這往往需要開發(fā)、銷售及運(yùn)營三位一體，將開發(fā)商的利益與小業(yè)主的利益捆綁在一起�！�

　　一旦遇到糾紛，三個(gè)環(huán)節(jié)相互獨(dú)立，三者會(huì)相互推脫，業(yè)主投訴無門，特別是一些所謂的“返租”商業(yè)項(xiàng)目，簽訂合同的是所謂的管理公司，當(dāng)項(xiàng)目銷售完畢后，返租一兩個(gè)月就一走了之，而業(yè)主很難追究開發(fā)商的責(zé)任。

　　案例：不見招商更不見開業(yè)

　　位于海珠區(qū)前進(jìn)路的兒童反斗城，本是一住宅裙樓。該項(xiàng)目在亞運(yùn)會(huì)前被投資機(jī)構(gòu)收購，并拆分銷售，首層銷售價(jià)格為5萬～8萬元左右，但到現(xiàn)在仍沒有任何動(dòng)靜，不見招商更不見開業(yè)。

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目定位全國規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最全，以寓教于樂服務(wù)項(xiàng)目和品牌銷售為主的“漂亮媽媽、可愛寶貝”兒童主題商城，經(jīng)營品類涵蓋品牌童裝、童鞋、玩具、圖書音像、機(jī)動(dòng)游樂、床上用品、婦女用品、美容美體中心及小家電等孩子成長過程及女性配套所需的一系列用品城。

　　專家PK

　　主題小商鋪投資價(jià)值

　　贊成方即使不成功也有后路可退

　　文志堅(jiān)認(rèn)為，雖然主題小商鋪存在風(fēng)險(xiǎn)，但目前也有很多成功運(yùn)作的案例。比如白云區(qū)的一些專業(yè)批發(fā)市場，新市的很多餐飲、鞋類小商鋪等，很多早前的買家都是賺了一大筆，一鋪可以養(yǎng)三四代人了，“對于這些投資客來說，付出的只是幾十萬，但賺的卻是上百萬�！蔽闹緢�(jiān)表示，即使投資這類商鋪不成功，買家也是有后路可退的，“很多商鋪失敗后會(huì)有新的投資商重新包裝搞起來，只要所在地點(diǎn)有潛力�！�

　　反對方主題小商鋪易群龍無首難運(yùn)營

　　目前，很多商鋪都是閑置裙樓、爛尾項(xiàng)目等包裝改造而成的，然后冠以“全國某某展示中心”、“銷售中心”或“集散地”等稱號，再以高單價(jià)、小面積、低總價(jià)的形式和若干年6%-8%投資回報(bào)返租等條件，吸引和招攬那些因擔(dān)心通脹貨幣貶值的買家。“這些項(xiàng)目本身就暗存很多風(fēng)險(xiǎn)，尤其是一些出售產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目，很有可能會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散、群龍無首而難以運(yùn)作，長期處于爛尾的狀態(tài)�！�

　　“上世紀(jì)90年代就出現(xiàn)過大批這樣的項(xiàng)目，但多數(shù)都是以爛尾或長期糾紛收場，有些至今還不能正常運(yùn)作。”表示，大家都熟悉的新中國商場至今也未能擺脫糾紛。

　　“老實(shí)說，相比較于這些未成型的主題小商鋪，一些臨街的、獨(dú)立運(yùn)營的商鋪的價(jià)值更高一些�！彼麄�(gè)人更傾向于推薦臨街商鋪，未來投資回報(bào)更大，而主題小商鋪的風(fēng)險(xiǎn)高，更考驗(yàn)投資者的眼光�！�

　　記者手記

　　華麗包裝莫當(dāng)“天降餡餅”

　　“年回報(bào)率15%、三年返租無風(fēng)險(xiǎn)……”開發(fā)商或運(yùn)營商的“口號”，對部分不曾投資過商鋪的人來說，可能是“動(dòng)聽的樂章”，殊不料，這可能是“陷阱”的前奏。

　　如果你盲目“追隨”，可能會(huì)像商業(yè)地產(chǎn)知名人物陳瑞標(biāo)所言：“成千上萬的投資者在我們面前英勇犧牲了，我們不斷地提供新的抹布，讓他們擦干身上的血跡，鼓勵(lì)他們及新的追隨者繼續(xù)投資吧！”

　　另外一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是這種商鋪的使用年限問題也值得注意。商鋪的使用年限一般是40年，但很多主題小商鋪都是使用過一段時(shí)間后，再由大的投資商來包裝后租售，使用年限被“縮水”，比如，一個(gè)單位3萬元/平方米的商鋪如果使用年限只剩下了20年，買家如果算上補(bǔ)交的土地出讓金的費(fèi)用，真正的單價(jià)就上升了很多。

　　　　采寫：記者 嚴(yán)艷 徐鳳