專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系列專(zhuān)題：回報(bào)誘人卻無(wú)保障 錫城投資商鋪風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大

專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系列專(zhuān)題：
    編者按：  目前，中國(guó)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，而專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國(guó)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者、運(yùn)營(yíng)管理者解難釋惑，商成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究所聯(lián)合義烏最強(qiáng)勢(shì)的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)——商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專(zhuān)題，對(duì)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢(xún)、招商銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項(xiàng)目定位， 顧問(wèn)咨詢(xún) ，招商銷(xiāo)售 ，運(yùn)營(yíng)管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報(bào)告，市場(chǎng)研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過(guò)商成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究所及商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
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    眼下，商業(yè)地產(chǎn)仍為一些投資者關(guān)注，但就在這個(gè)價(jià)格不斷被炒高的市場(chǎng)中，部分商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)并非預(yù)想那樣順利。

臨街商鋪“一鋪難求”

合肥市民張先生手里握有三四十萬(wàn)現(xiàn)金，近段時(shí)間卻一直在為如何保值增值而煩惱。在他看來(lái)，股市、期貨風(fēng)險(xiǎn)太大；黃金、白銀領(lǐng)域不敢進(jìn)入；相對(duì)于基金、債券，用“閑錢(qián)”置業(yè)“心里更踏實(shí)一點(diǎn)”。“與住宅地產(chǎn)相比，商鋪不在調(diào)控范圍之內(nèi)，有更大的升值空間”。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和“限購(gòu)”的背景下，與張先生抱類(lèi)似想法的人不在少數(shù)。部分投資者將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商鋪交易逐漸升溫。

隨著商業(yè)地產(chǎn)投資熱度上升，合肥商鋪價(jià)格和租金價(jià)格也呈攀升態(tài)勢(shì)，最受市場(chǎng)歡迎的社區(qū)臨街商鋪多出現(xiàn)“一鋪難求”的情況。

回報(bào)誘人卻無(wú)保障

與傳統(tǒng)的社區(qū)臨街商鋪不同，目前市場(chǎng)上，購(gòu)物中心“產(chǎn)權(quán)式商鋪”頗為流行。

據(jù)了解，中小投資者常投資的商鋪形態(tài)有三種，社區(qū)臨街商鋪、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪和產(chǎn)權(quán)式商鋪。瑞博地產(chǎn)商業(yè)總監(jiān)吳昊認(rèn)為，臨街商鋪一直引人關(guān)注，其消費(fèi)對(duì)象除了社區(qū)內(nèi)的固定客戶(hù)群以外，還可以面對(duì)小區(qū)外的城市居民。這些臨街鋪位，依靠交通的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，易受追捧。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪類(lèi)似臨街商鋪，主要看所在商圈成熟度，面向人群相對(duì)固定，此類(lèi)商鋪一般是商住兩用。

購(gòu)物中心“產(chǎn)權(quán)式商鋪”是目前比較流行的一種商鋪形態(tài)，產(chǎn)權(quán)實(shí)行拆零銷(xiāo)售，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)實(shí)施分離。業(yè)內(nèi)人士指出，與社區(qū)臨街鋪面、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪不同，產(chǎn)權(quán)式商鋪其根本特征是開(kāi)發(fā)商拆零銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)以快速回收資金，通過(guò)長(zhǎng)達(dá)10-20年固定化、利率化的返租回報(bào)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)從投資者手中取回，然后委托專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)，獲取租金，回報(bào)投資者，其運(yùn)作方式也往往稱(chēng)為“售后返租”。對(duì)投資者而言，該模式省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，但產(chǎn)權(quán)式商鋪能否增值，主要依賴(lài)于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。在委托經(jīng)營(yíng)合同長(zhǎng)達(dá)10多年、甚至20年的運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，商業(yè)管理公司無(wú)力承擔(dān)租金回報(bào)，就會(huì)導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益無(wú)法得到回報(bào)。

投資商鋪風(fēng)險(xiǎn)倍增

目前購(gòu)買(mǎi)商鋪的投資者真正從事過(guò)商業(yè)的并不多，據(jù)有關(guān)人士介紹，大部分人之所以選擇買(mǎi)鋪是因?yàn)槠洹氨瘸垂筛�安全”、“穩(wěn)賺不賠”，加上沒(méi)有其他的投資渠道，轉(zhuǎn)而期待養(yǎng)鋪收租當(dāng)個(gè)甩手掌柜。

然而，火爆的銷(xiāo)售和良好的市場(chǎng)前景并不能為商鋪市場(chǎng)穩(wěn)賺不賠保駕護(hù)航。相反，就是在這個(gè)不愁銷(xiāo)售、價(jià)格不斷被炒高的市場(chǎng)中，已經(jīng)開(kāi)發(fā)的部分商業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)上并不像想像中那么順利，投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。由于經(jīng)營(yíng)不善，商鋪大量空置的例子已經(jīng)不是個(gè)案。

合肥一位業(yè)內(nèi)人士指出，打著各種噱頭、每平方米單價(jià)動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)元的商鋪，幾乎所有的廣告詞都是“升值”，而非“收益”。

“跟住宅比起來(lái)，商鋪存在的風(fēng)險(xiǎn)更大�！睒I(yè)內(nèi)人士表示，商鋪的價(jià)值體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)上，地段好、經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)，升值潛力就大，如果經(jīng)營(yíng)不起來(lái)，其價(jià)值甚至還不如一般的住宅。“并非所有商鋪都能賺錢(qián)，也并非所有的商鋪都適合任何類(lèi)型的購(gòu)買(mǎi)者�！币坏�“養(yǎng)鋪”不成，成“死鋪”，不僅轉(zhuǎn)租困難，而且買(mǎi)鋪之初期待的“升值”無(wú)望，高租金和高回報(bào)也越來(lái)越難以實(shí)現(xiàn)，商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越來(lái)越大。（安徽日?qǐng)?bào)）