專業(yè)批發(fā)市場策劃系列專題：專業(yè)市場內(nèi)鋪面對返租要慎之又慎

 專業(yè)批發(fā)市場策劃系列專題：
    編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場研究所聯(lián)合義烏最強勢的專業(yè)批發(fā)市場運營策劃咨詢機構(gòu)——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題，對專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機構(gòu)。
    希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)策劃機構(gòu)。

   專業(yè)市場內(nèi)鋪，絕對屬于非主流的投資品種，由于很多此類市場，如華強北電子市場，通常都是只租不售，所以不要說投資客，即便連專業(yè)的中介公司人員都很少關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士對于這種投資物業(yè)的分歧也前所未有的大，唯一的共同點是，大家都認為投資專業(yè)市場內(nèi)鋪，成敗只在一念之間。

　　新市場入場像賭博

　　如何投資專業(yè)市場內(nèi)鋪？如果選擇成熟的市場，價格已經(jīng)漲起來，愿意接手的人就很少，可以說，價格就是它的玻璃天花板。但是如果投資新興市場呢，一旦興旺起來，簡直可以說是一本萬利，升值空間大，未來的租金回報率也會又高又穩(wěn)，但是一旦做不起來，就像打水漂，租不出去也賣不出去，只能握在手里等待奇跡。“你說像不像賭博？”其中兩位嘉賓都曾這樣提問，感覺成敗都只是一念之間的事情。

　　到底是選擇新市場還是成熟市場？有人認為，“既然都像賭，要賭也要賭一手，畢竟成本低，回報高，雖然風險也高”，附加條件是，真的有筆資金可能五年之內(nèi)實在用不到，才可以拿過來適當做些博弈；有人建議“穩(wěn)中求財，新場慎入”，但是對于成熟的二手內(nèi)鋪，也擔心“好的一定不會拿出來賣，并且掛出來賣的通常也是賣不掉的”。各種糾結(jié)可見一斑。

　　如果真的投資新興市場，便要做好長期持有的準備，如果預(yù)計未來通脹保持在5%左右，人民幣每年升值8%-10%的話，嘉賓認為物業(yè)價值能夠保持每年20%-30%的上漲速度便可以長期持有，至少基本保證了資金保值。但是即便市場后期經(jīng)營得很成功，在最初的3-5年，也不要對租金回報有太多期望。通常這樣的內(nèi)鋪，最初單價在1-2萬元之間，即便到后期成熟時，超過3萬元/平方米，市場接受度就會降低，升值的空間不會像街鋪那樣上不封頂。

　　產(chǎn)權(quán)一定要掌握在自己手上

　　深圳這樣的專業(yè)市場不少，其中一部分沒有產(chǎn)權(quán)，對于此類物業(yè)，建議是“敬而遠之”，即便銷售人員告訴你，未來通過“登記更名”便可以在市場上自由流通，但是嘉賓們依然覺得不要在高風險的投資產(chǎn)品上再增加新的風險，關(guān)鍵是一旦物業(yè)被宣告拆遷，由于沒有產(chǎn)權(quán)保護，賠償方面也會相當麻煩。

　　對于有產(chǎn)權(quán)的專業(yè)市場，建議首先去核實自己準備投資的內(nèi)鋪所在位置。這看上去很荒謬，但是大型專業(yè)市場的內(nèi)鋪都是打通使用，一些不太規(guī)范的市場，可能就是按圖索驥，在一層樓的平面圖中，圈下一塊就算是你買下了，但實際位置在哪里，有些業(yè)主持有很多年都不甚清楚。在內(nèi)鋪投資過程中，也曾出現(xiàn)過幾個投資者突然有天發(fā)現(xiàn)他們買下的鋪是同一層的同一個位置，后來才知道，因為大家都看中了那里，開發(fā)商便把這個鋪多賣了幾次。

　　“每年10個點，返租3年，前3年由開發(fā)商代為供樓”，是很多人最后決定入場的臨門一腳，但是對于有這樣返租承諾的商鋪卻最好額外多一分小心，因為通常還會有一個小小的附加條件“3年后入伙”。新興市場的房產(chǎn)證通常會在售出后1-2年內(nèi)出來，曾經(jīng)有市場采用這種方式承諾給投資者，把每套商鋪的產(chǎn)權(quán)證明留在自己手中，作為二次套現(xiàn)的抵押品，如果后續(xù)經(jīng)營出現(xiàn)問題，三年之后，投資者可能只得到了30%的回報，但是商鋪的產(chǎn)權(quán)卻寫滿糾紛和債務(wù)。更有甚者，是在最初購買商鋪簽署貸款協(xié)議時，有開發(fā)商會以“銀行評估價格沒有出來”為由，把“貸款金額”一欄留白，讓投資者簽署一堆空白的格式合同，這樣未來的風險會更大，連二次抵押都不用，也許你的購買，就已經(jīng)成為開發(fā)商對物業(yè)“加按揭”的籌碼，超出部分的貸款則成為了開發(fā)商的滾動資金。最關(guān)鍵是，通過這種方式處理的開發(fā)商，通常資金鏈都非常緊張，一旦市場出現(xiàn)波動，所有的貸款都會落在你的頭上，數(shù)字可能會遠遠超出你的預(yù)期。

　　通常是當市場不好的時候，這種返租現(xiàn)象會增多，當市場很好的時候，這種現(xiàn)象會減少。當然，很多返租是安全的，買下之后產(chǎn)權(quán)自己存放，然后通過委托協(xié)議的方式，委托開發(fā)商代為運營管理，這也是很多大型市場為了保持對市場業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃，而一直采用的模式。