商業(yè)地產泡沫破滅元年似乎已到來

　　商業(yè)地產的售價和租金的調整除了因為新增供應量過大，還由于經濟減速造成的租賃需求大大減少。
　　種種跡象表明，“商業(yè)地產泡沫破滅元年”似乎已經到來。

　　現(xiàn)象

　　08年末，京城地產界傳出消息，奢侈品牌GUCCI不惜冒著違約以及賠償保證金的風險，放棄裝修了一半的店面從位于王府井的樂天銀泰店緊急撤離。
　　其后，市場又有消息稱，李嘉誠旗下的和記黃埔將上海黃金城道步行街上位置最好的2萬多平方米御翠豪庭商鋪低價甩賣。這也是和記黃埔2008年第三次在上海拋售物業(yè)。
　　近期，摩根士丹利也將在上海的多項收購物業(yè)進行打包整體出讓。據(jù)稱，大摩已經密切接觸了多家外資基金。
　　而在廣州，不少客戶發(fā)現(xiàn)，原本要等一年以上的時間才能在中信廣場租到的寫字樓，現(xiàn)在原本等待租賃或購買機會的客戶卻紛紛以各種理由打退堂鼓。
　　北京，太古地產內地首個綜合商業(yè)項目原定于2007年10月開業(yè)，因招商不順一度將開業(yè)時間推遲到07年年底，后又推遲到了2008年6月，隨后太古又表示將采取南北區(qū)分步開業(yè)的方式在奧運前逐漸開業(yè)。最終直到08年12月南區(qū)才正式開業(yè)，而5萬平方米、定位更加高端的北區(qū)仍在繼續(xù)招商。

　　數(shù)據(jù)

　　08年十月份廣州一手寫字樓成交量為13530平方米，創(chuàng)歷史新低，僅為上半年月均成交量的36%，與此同時，寫字樓的平均租金也開始大幅下調，珠江新城的租金比去年同期下降三成。
　　在上海，2008年全年上海甲級寫字樓新增供應83.7萬平方米(其中浦東地區(qū)61.9萬平方米)，達到歷年新高。而當年市場吸納量只為36.6萬平方米。
　　有關分析數(shù)據(jù)顯示，2008年11月，上海商鋪市場的成交量為6.77萬平方米，成交量與10月相比基本不變，但供應量比11月有所下滑，供需比因此上升為1：0.49，整個市場的供大于求的局面依然沒有逆轉。
　　在北京，DTZ戴德梁行的研究報告顯示，2008年上半年北京商業(yè)總供應量達180萬平方米，三季度又新增76.2萬平方米，預計未來3年內，計劃開業(yè)的商業(yè)項目面積合計將高達630萬平方米。

　　REITs輸血？

　　雖然Reits即將推出的消息似乎給很多商業(yè)地產開發(fā)商帶來了希望，但是一位港資券商分析師對《觀點地產》表示，REITs對商業(yè)地產的作用被市場高估了。REITs適合一些成熟的、租賃情況理想的商業(yè)物業(yè)，投資收益率通常要達到7%以上才能夠獲得投資者認同從而上市套現(xiàn)。無論是香港還是新加坡，符合這一條件的商業(yè)物業(yè)只占很小一部分。
　　而目前國內民營企業(yè)資產通過REITs上市套現(xiàn)的只有睿富基金一家。
　　睿富(0625.HK)于2007年6月上市，融資22.45億港幣，是以REITs形式上市，其資產主要為位于北京燕莎商圈的優(yōu)質甲級辦公樓大廈北京佳程廣場。而國內第一家REITs越秀房地產信托基金，其主要資產為廣州白馬服裝市場。
　　國內目前能達到佳程廣場和廣州白馬服裝市場這樣高收益的成熟商業(yè)物業(yè)并不多見。此外，上述分析師指出，REITs出臺的進度仍無法預測。

　　經濟周期

　　多數(shù)分析認為，此次商業(yè)地產的售價和租金的調整除了因為新增供應量過大，還由于經濟減速造成的租賃需求大大減少。根據(jù)中金公司對中國過去30年的各經濟下行周期的研究，經濟增速的下滑通常會持續(xù)3年以上。
　　而據(jù)海關初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，08年11月單月，中國出口超千億美元，較去年同期大幅跳水，海關總署向中央上報數(shù)據(jù)的頻率已經由以往的每10天一次調整為每天一次。
　　中國不是第一次面對外需的疲軟。
　　1998年時，外經貿部的官員曾向朱镕基承諾，即使達不到1997年20%的增長率，踮踮腳跟怎么著也能摸到10%。結果令朱镕基大失所望，是負增長，而且這一負就是3年：從1998年到2000年，持續(xù)低迷。
　　在中金公司看來，此次外需惡化程度比1998年更高。照此推斷，本輪出口負增長很可能出現(xiàn)連續(xù)三年以上的。
　　此外，中央出臺的“保八”政策和1998年亞洲金融危機后推出的宏觀經濟刺激政策幾乎一脈相承：都是加大固定資產投入，大造基建。然而，此次政策的效果卻不一定能夠強過上一輪。在地產低迷的情況下，重工業(yè)產品的需求大幅下滑，而1998年則是啟動房改之年。