濟南全面全方位優(yōu)惠促銷商業(yè)地產

    嚴密的調控以及官方眼睛緊盯的時候，金九銀十注定是寡頭論道的時刻。

　　對于中小房企來說，這次金九銀十可以采取跟班策略，而且中小房企任何降價促銷舉動都掀不起風浪，更不足以打動觀望中的沖動性消費與必須性消費。
　　現在，東部的四線及以上城市有萬科恒大等的足跡，中部則是寡頭們角逐的主要戰(zhàn)場，西部儼然也成了眾多地產大魚們囤積居奇的好地方。

　　必須承認的是，寡頭提供的產品是目前市場唯一得到進入者喜歡的并放心的房子。讓我們放眼中國，看看金九銀十寡頭們如何論道吧。

　　武漢——剛需集中地領漲，邊郊投資及中心地段投資領跌。

　　據監(jiān)控中心統計，目前武漢在售普通住宅總數為294個，近一個月以來，價格發(fā)生波動樓盤總數為55個，占19%。其中價格上漲樓盤數為39個，占總樓盤數的13%；價格下跌樓盤總數為16個，占總樓盤數的5%；從上漲和下跌的樓盤分布來看，洪山區(qū)、江夏區(qū)價格上漲的樓盤較多，且漲幅較平均；青山區(qū)、新洲區(qū)及漢陽區(qū)下跌樓盤占比較多，跌幅最大為武昌區(qū)，一月內降幅為2000元/平，漲幅最大的為東西湖區(qū)，一月內漲了3000元/平。東西湖地主云集了萬科/金地/泰躍/陽光100/香港新世界等巨頭。

　　濟南——全面全方位優(yōu)惠促銷，借九消愁十月發(fā)力。

　　自調控以來,濟南市民月月盼房價下降而不得。據濟南建委發(fā)布省城7月新建商品房市場數據顯示，7月份新建商品房網簽5925套，環(huán)比增長9.9%，但新建住宅價格卻止住了上漲的勢頭，7月房價出現年內首次環(huán)比零增長。8月以來，濟南商品房周成交量也在持續(xù)下滑，上周（8.15-8.21）省城樓市共成交750套商品房，其中住宅占438套，簽約率創(chuàng)近4個月以來的新低。

　　恒大/路勁/海爾/融基/綠地率先調整價格，并推出吻合中端需求的理想性價比產品，優(yōu)惠幅度以及優(yōu)惠房源極大改善，旨在“借九消愁”并為黃金周發(fā)力做儲備。

　　北京——郊居盤加推，正點區(qū)域緊急降價，全面解決倒掛問題。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院分析表示，北京新建商品住宅已持續(xù)五個月出現供應量超過成交量的情況，成交量的持續(xù)低迷，以及新盤供應的不斷增加，使得樓市庫存再創(chuàng)新高。此外，預計9月份北京會有近30個項目開盤入市，這將會給樓市庫存帶來更大的壓力。新建商品房庫存量已達111136套，創(chuàng)兩年來新高。其中，商品期房73528套、現房37608套，均接近歷史峰值。

　　據中國之聲《新聞縱橫》報道，關注樓市的朋友可能會發(fā)現，從今年（2011年）8月下旬開始出現的一二手房價格“倒掛”現象，就像突如其來的夏季臺風，從一線城市登陸，逐漸將整個的市場一并卷入。這樣的開場，與2008年樓市大跌之前的景象出奇地一致。

　　降價求售成黃金周主流，陣營集中于富力/永同昌/華業(yè)/K2/金隅/首開，降幅平均超過2000元/平米。但囿于通脹壓力以及熱錢及投資性資金避險，象中心城區(qū)的金茂府/金地九號公館以及中央別墅區(qū)在售各現房別墅項目，尋求的不是降價而是提供更充足的投資量，借助權證優(yōu)勢以及中高端住宅的集中營運來保障市場。同時，多數巨頭尋求郊區(qū)盤的加推來稀釋成交下滑帶來的各類壓力。

　　上�！�—涉外橋頭堡借機攬客，低總價打響頭炮，價格拉鋸持續(xù)進行中。

　　2011年8月上海共計27個住宅項目開盤，與7月28個的開盤量基本持平，環(huán)比小幅下滑3.6%，同比2010年8月則大跌12.9%。其中公寓項目23個，別墅項目4個；從全物業(yè)類型來看，8月開盤還有1個商住項目，4個商鋪項目，至此，8月總計開盤項目達32個，其中公寓項目占比超7成。

　　邁入樓市傳統銷售旺季“金九銀十”后，9月首個周末，最出風頭的卻是一些涉外樓盤。在上周末的一場海外房展會上，很多國外房產商都認為，在國內限購令的背景下，現在是他們搶購客戶的時機，因此不遺余力地打出了免交遺產稅、獲準將盈利匯返回境內、免繳產業(yè)盈收稅等各種優(yōu)惠措施來吸引國內投資客。

　　從8月全月50多萬平方米的成交量看，創(chuàng)下近幾年新低，這主要是供應不足造成的，尤其要考慮到8月近70萬平方米的供應量，有很多是在8月最后幾天集中供應的。而從需求來看，目前上海的潛在需求從絕對量上看還是比較大的，如果9、10月份的供應能跟上，尤其是剛需項目、首次改善型項目，成交應該還是樂觀的。

　　廣州——金九變金八，加推土地零旋風舉牌，限時特惠充斥樓市。

　　剛剛過去8月份的廣州樓市不失為一個瘋狂的樓市，縱然全國上下調控力度依然有增無減，廣州8月份無論是從成交金額還是成交面積上都增長于7月份，特別是成交金額，增長勢頭迅猛，開發(fā)商回籠資金到位。與其說是金九銀十摸底，不如說是廣州樓市“脫韁”，在全國調控施壓，整體樓市下行的態(tài)勢下，廣州樓市領漲百城的勢頭受到了強烈的關注：8月廣州商品住宅成交top10樓盤中：成交總套數達1919套，環(huán)比7月下降4.15%；成交面積達230240平方米，環(huán)比上漲4%；成交總金額為323170萬元，環(huán)比狂漲59.37%。

　　推出的9塊地中8塊以底價成交。另外最受關注、需配建公共租賃房的同德圍鵝掌坦地塊溢價100萬元，以7847萬元成交。

　　為黃金周儲蓄勢能的促銷潮提前到來，以本土王越秀/珠江及港資巨頭引領金九銀十拭目以待。

　　深圳——新盤集中入市，地產巨頭萬科領標優(yōu)惠榜，搶人戰(zhàn)一觸即發(fā)。

　　據初步統計，深圳９月預計將有27個項目開盤或者加推新品，據了解，由于大運會的召開，部分樓盤原定于8月份開盤亮相的計劃推遲到9月份，“金九銀十”推盤量有大幅提升。這些項目主要集中在龍崗和寶安兩區(qū)，共有14個，其中龍崗區(qū)有10個，包括萬科清林、金域緹香；寶安區(qū)有4個，包括金地天悅灣、龍華花半里等。

　　從9月份開始，萬科將有11個項目、共10000套房源正式入市。該公司有關人士昨日向記者表示，此前承諾的購房優(yōu)惠日前由每套5000元升級至10000元。此前，深圳萬科宣布啟動今年最大規(guī)模的營銷傳播活動“萬團大戰(zhàn)”，此次活動規(guī)模之大、輻射區(qū)域之廣、產品數量及類型之多均創(chuàng)下萬科的歷史之最。同時，萬科在營銷模式上大膽嘗試，首次采用“團購”的形式。購房者只需要報名申請“萬團卡”，即可在深圳萬科任一項目開盤當天享受所購房屋總價減5000元的優(yōu)惠。

　　買賣雙方再博弈，搶人戰(zhàn)成新景。

　　成都——地鐵縱貫線，南北差距縮小，成都依然美麗。

　　要知道城南和城北的差距有多大，比較一下這兩個區(qū)域內的樓盤就可以了。城南多豪宅，每平方米賣兩三萬元的房子非常好找，一萬多元更是已經成為了均價水平，相比之下，城北的檔次就要低一些了，一般類型的商品住宅每平方米均價大約7000元。根據規(guī)劃，城北的荷花池、五塊石等大型專業(yè)市場將整體搬遷，同時引進現代商業(yè)以提升城北地區(qū)的整體品質。同時，地鐵一號線將于10月開通，城北與其他主城區(qū)在空間的距離上將被大幅拉近，而且正在規(guī)劃中的成都地鐵三號線、七號線都在經過城北后貫通主城區(qū)，今后城北的地鐵布局將實現網絡化，利用地鐵對人流、物流的強大聚散能力，城北地區(qū)未來的商務和居住環(huán)境都將大大改善。據其他地區(qū)的發(fā)展經驗看，地鐵開通后將對整座城市的格局產生深遠影響，而城北地區(qū)為三條地鐵線路交匯之處，再加上成灌快鐵、北新干道、蜀龍路四期等交通干道相繼投入使用，其居住和商務品質將大幅提升。

　　上周（8.29-9.3）成都主城區(qū)共有12個項目取得預售許可證，全部為住宅類項目，新增總預售面積約44.3萬方。相對前一周（8.22-8.28）的27.9萬方。上周主城區(qū)新增供應面積繼續(xù)放量，環(huán)比漲幅59%。從區(qū)域來看，上周高新、錦江、武侯和成華均有新增預售項目，新增供應面積主要來自城南，其中高新區(qū)新增供應面積約33萬方。在上周取得預售資格的房企主要有中海、綠地、建發(fā)、仁和等。

　　重慶——萬科定律全面普及，貨值追求下規(guī)模與速度同在，血拼不可避免。

　　“價格方面，我們現在下調了10%。”8月23日，在富力地產中期業(yè)績發(fā)表會上，董事長李思廉表示，富力地產是主動下調價格的開發(fā)商，下半年準備以價換量的方式，積極去獲得預售證，以加快銷售速度。今年多家房企都在通過打折、促銷等策略暗降價格，并不愿意對外承認降價，因此富力地產上述舉動使其成為了今年首家高調宣布降價幅度的大型房企。

　　李思廉率先打開虛掩的降價閘門，明確提出了對市場的看跌，不僅自身項目向下調價10%，還對下半年市場再看跌10%。富力這張骨牌，是否會引出一連串多米諾效應？

　　截止8月24日，已經確定將于9月推出的樓盤共51個。其中純新盤7個，其余項目均為老盤新開，看來開發(fā)商都知道“金九銀十”的重要性。除開7個純新盤外，在這些老盤當中，有一些項目在經歷了上一次開盤之后一直沒有再加推的房源，此次開盤，相信又會引起大家的關注。

　　有趣的是，主力新開盤尤其以龍湖悠山、協信總部城、遠洋高爾夫國際社區(qū)這類高端純粹新盤為重點。

　　綜述，今年固然有嚴密調控導致的深度博弈與延遲觀望，但由于供求關系緊張以及產品結構不太合理，再結合被打壓的投資投機消費重新抬頭，更由于開發(fā)商必須重視現金流問題，速度為王也就是現金為王的理念達成共共識，因此金九銀十還是十分讓人期待，也依然會有一半對一半的機率導致入市消費適當增強。所不同的是，無論消費者如何選擇，今年的金九銀十將更多是寡頭們的天下。