商業(yè)地產(chǎn)宜長(zhǎng)期持有 投資商鋪跟定專業(yè)團(tuán)隊(duì)

     無錫商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目共五大類
 
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大致可以分為五類：綜合體、專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街、社區(qū)商鋪和寫字樓。

“綜合體”是商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等組合為一體的、多功能建筑群體。目前，無錫市場(chǎng)上已經(jīng)開發(fā)和正在開發(fā)的綜合體共有22個(gè)。已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，并且運(yùn)營(yíng)較為成功的代表項(xiàng)目為濱湖萬達(dá)廣場(chǎng)和廣益哥倫布廣場(chǎng)；在售的代表項(xiàng)目有：五洲國(guó)際廣場(chǎng)（梅村）、五洲國(guó)際廣場(chǎng)（高鐵新城）、金太湖國(guó)際城等；待售的代表項(xiàng)目有：新區(qū)哥倫布廣場(chǎng)、惠山萬達(dá)廣場(chǎng)等。

專業(yè)市場(chǎng)分為生產(chǎn)性服務(wù)專業(yè)市場(chǎng)和生活型服務(wù)專業(yè)市場(chǎng)。生產(chǎn)型服務(wù)專業(yè)市場(chǎng)，是為大中小企業(yè)提供原材料采購(gòu)的市場(chǎng)，例如五洲國(guó)際工業(yè)博覽城、廣益汽配城等；生活型服務(wù)專業(yè)市場(chǎng)，是滿足市民家庭生活需求的市場(chǎng)，例如五洲國(guó)際小商品城、塘南招商城等。

商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，如崇安寺步行街和南禪寺步行街、歐陸風(fēng)情街等。目前，無錫在售的商業(yè)街較少，僅有金科新大陸格調(diào)街區(qū)。

社區(qū)商鋪是指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。無錫許多較大型的住宅社區(qū)都有各自的社區(qū)商鋪，如西水東社區(qū)商鋪、金科世界城社區(qū)商鋪以及水岸花城社區(qū)商鋪等。

小面積商鋪熱銷

自限購(gòu)以來，商業(yè)地產(chǎn)的拿地量、開盤量相比2010年和2009年同期都有較大幅度的增長(zhǎng)，市場(chǎng)投資熱度也明顯提高，但是成交面積與2010年和2009年同期相比，卻沒有較大變化。對(duì)此，毛景宏先生認(rèn)為，2011年以來，商鋪投資出現(xiàn)了小面積投資熱的現(xiàn)象，一些熱銷的項(xiàng)目如金太湖國(guó)際城、五洲國(guó)際小商品城，匯堅(jiān)國(guó)際工業(yè)原料城、五洲國(guó)際工業(yè)博覽城、五洲國(guó)際廣場(chǎng)（梅村）等都是以小面積為主的商鋪，它們的大量成交拉高了商業(yè)地產(chǎn)的成交套數(shù)，但對(duì)總成交面積方面沒有較大的提升；其次，投資者群體廣泛，由于住宅限購(gòu)而轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)投資中的這股力量，并沒有對(duì)整個(gè)投資者群體產(chǎn)生較大的沖擊，所以商業(yè)地產(chǎn)總成交面積較去前年同期持平，也不足為怪了。

縱觀2011年的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，部分商業(yè)項(xiàng)目銷售十分紅火，例如金太湖國(guó)際城、五洲國(guó)際小商品城，匯堅(jiān)國(guó)際工業(yè)原料城、五洲國(guó)際工業(yè)博覽城、廣益哥倫布廣場(chǎng)、長(zhǎng)江一號(hào)、南方不銹鋼交易中心、五洲國(guó)際廣場(chǎng)（梅村）、五洲國(guó)際（高鐵新城）等。這些熱銷的項(xiàng)目中，綜合體占了大多數(shù)，其次就是專業(yè)市場(chǎng)。

商業(yè)地產(chǎn)宜長(zhǎng)期持有 投資商鋪跟定專業(yè)團(tuán)隊(duì)

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資，毛景宏先生建議，商業(yè)地產(chǎn)宜長(zhǎng)期持有。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)不同于住宅商品房，商鋪轉(zhuǎn)讓時(shí)要交納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等各種稅費(fèi)，占商鋪轉(zhuǎn)讓收入額的將近四成。而且，商鋪的最核心的價(jià)值并不在于短線炒作，而在于長(zhǎng)期的物業(yè)增值，隨著城市的發(fā)展、人流的增加、商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)紅火，物業(yè)價(jià)值將逐年水漲船高。例如崇安寺步行街，在05年開盤的時(shí)候，內(nèi)街大約8萬元/平米，至2011年已增至約18萬元/平米。

對(duì)于剛?cè)胧械纳虡I(yè)地產(chǎn)投資者，跟定專業(yè)團(tuán)隊(duì)是最簡(jiǎn)單可行的方法。一個(gè)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)往往具備多年的開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，能夠保證整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)持續(xù)性，合理的業(yè)態(tài)布局，能夠盤活整個(gè)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)，從而保證投資者的利益。

許多投資者在購(gòu)買商鋪時(shí)，并不真正了解商鋪的核心價(jià)值，他們將地段放在了商鋪選擇的第一位。地段真的是商鋪選擇中最重要的條件嗎？

無錫的中山路是無錫當(dāng)之無愧的商業(yè)中心，其地段價(jià)值在無錫是獨(dú)一無二的，但是中山路上各大商業(yè)體的經(jīng)營(yíng)狀況卻參差不齊，在地段無差別的情況下，為什么他們的經(jīng)營(yíng)狀況會(huì)有這么大的差距呢？顯然，跟背后的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)有著莫大的關(guān)系。毛景宏先生認(rèn)為，一個(gè)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)必須將滿足三維客戶群體的利益作為宗旨——投資者、經(jīng)營(yíng)戶和消費(fèi)者，只有無一例外的滿足了這三維客戶的需求，才能將一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目真正的做成功。