承諾售后返租的，投訴最多

　   5月份一則關(guān)于九堡一家無(wú)產(chǎn)權(quán)專業(yè)市場(chǎng)的報(bào)道，至今仍在發(fā)酵。

　　“我準(zhǔn)備買九堡紅星美凱龍的商鋪，2萬(wàn)塊定金都交了，回去看到這條新聞，覺得和自己買的商鋪情況很像，現(xiàn)在都不敢買了�！绷x烏的仝先生說。

　　“我是想自己做生意的，都沒有簽返租協(xié)議，現(xiàn)在怎么辦啊？”富陽(yáng)的孫女士在電話中焦急地詢問；

　　類似的電話，記者接到了很多，而矛頭都無(wú)一例外地指向九堡一帶的無(wú)產(chǎn)權(quán)式商鋪。九堡現(xiàn)在已是新專業(yè)市場(chǎng)的密集區(qū)，到底哪些市場(chǎng)問題比較多？

　　九堡眾多專業(yè)市場(chǎng)，土地性質(zhì)各不相同

　　說起杭州專業(yè)市場(chǎng)新的聚集地，很多人的第一印象就是九堡。的確，城市東擴(kuò)，九堡就是一個(gè)商貿(mào)物流中心。

　　走在通往九堡的主干道德勝東路上，路邊的廣告牌被各種專業(yè)市場(chǎng)的招商廣告占據(jù)。寬敞的馬路兩側(cè)，掛著各種名頭的專業(yè)市場(chǎng)：新四季青、恒大國(guó)際建材家居博覽中心、中國(guó)五金機(jī)電城、義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場(chǎng)、中國(guó)輕紡城杭州瑞紡聯(lián)合市場(chǎng)、杭州東大門商品交易中心、紅星美凱龍金茂MALL、中國(guó)嬰童用品城，等等。

　　但據(jù)記者的了解，這么多專業(yè)市場(chǎng)中，只有若干家是真正的商業(yè)用地，如新四季青，總面積約50多萬(wàn)平方米，規(guī)劃為商業(yè)用地性質(zhì)，不過，所有鋪位均為租賃性質(zhì)，都沒有銷售。

　　還有一些專業(yè)市場(chǎng)是村級(jí)留用地，中國(guó)嬰童用品城、杭州東大門商品交易中心都是如此，開發(fā)商與當(dāng)?shù)卮寮�體合作，公司占一定股份，村集體占一定股份，土地使用年限是40年。

　　而不少專業(yè)市場(chǎng)是租用特殊用地的土地。這些項(xiàng)目多承諾售后返租。紅星美凱龍金茂MALL項(xiàng)目規(guī)模有36萬(wàn)平方米，對(duì)外承諾其鋪面“小投資大回報(bào)”：前兩年固定收益先行支付7%、8%，第三年至第六年保底收益6%，第六年可以申請(qǐng)退鋪，若不退鋪，第七年至第19年，收益部分開發(fā)商和認(rèn)購(gòu)方按1∶9分成。

　　近30萬(wàn)平方米的義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場(chǎng)，其返租收益也非常高。讀者求女士買的一間鋪位，返租六年，分別是3%、5%、7%、9%、11%、15%。

　　其他租用土地的市場(chǎng)也“不甘落后”。恒大國(guó)際建材家居博覽中心承諾，若認(rèn)購(gòu)商鋪，收益率第一年7%、第二年8%、第三年9%；第四年至第八年保底回報(bào)為9%，超出部分按1∶9分成；第9年至第20年按實(shí)際租金的1∶9分成。中國(guó)輕紡城瑞紡聯(lián)合市場(chǎng)宣傳稱，三年后不滿意可原價(jià)退房，四年后可按原價(jià)的110%退房，五年后可按原價(jià)的125%退房，六年后可按原價(jià)的145%退房。

　　售后返租的，出現(xiàn)問題最多

　　雖然有各種各樣的經(jīng)營(yíng)方式，但目前記者所接到的投訴中，問題最多的集中在售后返租這一類。

　　由于是租來(lái)的土地，不具備銷售條件，這些專業(yè)市場(chǎng)不做大幅的廣告，只是委托各家中介公司進(jìn)行代理銷售，采用電話營(yíng)銷、傳單營(yíng)銷這種全面撒網(wǎng)的方式。電話談妥后，銷售員會(huì)在統(tǒng)一時(shí)間約上一大批意向客戶，造成銷售火爆的局面。

　　仝先生的經(jīng)歷正是這樣，他在紅星美凱龍金茂MALL交了兩萬(wàn)元的定金，對(duì)于這種售后返租模式他總覺得不放心，“我在網(wǎng)上搜索了相關(guān)新聞，發(fā)現(xiàn)你們報(bào)紙?jiān)?月份也有這樣的報(bào)道�！辟谙壬�說，后來(lái)他打算讓對(duì)方把定金退回來(lái)，“當(dāng)時(shí)收錢的人說，這個(gè)錢已經(jīng)交給開發(fā)商了，要拿回這個(gè)錢，得去問開發(fā)商要�！眱H僅在收定金階段就互相推脫責(zé)任，仝先生覺得非常不靠譜。

　　王先生和三個(gè)朋友一起買了義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場(chǎng)一間鋪位，8個(gè)平方米，總價(jià)40多萬(wàn)，簽了3年的返租協(xié)議。不過市場(chǎng)遲遲開不出來(lái)，而周邊開出來(lái)的市場(chǎng)生意也非常差，王先生這才覺得自己虧了，想找當(dāng)時(shí)賣鋪位給自己的銷售員，誰(shuí)知道銷售員再也聯(lián)系不上了。

　　今年5月份，記者曾去義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場(chǎng)看過，當(dāng)時(shí)被告知正在進(jìn)行室內(nèi)裝修，馬上就要開業(yè)，而時(shí)隔四個(gè)月之后，記者再去現(xiàn)場(chǎng)，仍然發(fā)現(xiàn)和當(dāng)時(shí)的情況類似，裝修工作似乎并沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

　　在義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場(chǎng)的對(duì)面，也有一家類似的專業(yè)市場(chǎng)——中國(guó)輕紡城杭州瑞紡聯(lián)合市場(chǎng)。該市場(chǎng)已經(jīng)開業(yè)，不過經(jīng)營(yíng)情況很不樂觀。偌大的市場(chǎng)內(nèi)，開門營(yíng)業(yè)的商鋪不到10家，空空蕩蕩沒有一個(gè)顧客�！皠倓傇嚑I(yíng)業(yè)的，一個(gè)月估計(jì)也做不成一單生意��！”一家位于市場(chǎng)一樓正門入口的經(jīng)營(yíng)戶說。

　　回報(bào)率虛高，這類市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大

　　“前兩年還是這類市場(chǎng)的銷售期，現(xiàn)在陸續(xù)要開業(yè)了，所以問題才集中爆發(fā)出來(lái)。”謝成龍商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理謝成龍認(rèn)為，一些體量超大、違背商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律的專業(yè)市場(chǎng)，注定會(huì)有高風(fēng)險(xiǎn)。

　　高風(fēng)險(xiǎn)的第一個(gè)原因就是其虛高的投資回報(bào)率。記者了解到，目前這種售后返租的回報(bào)率，最高已達(dá)到15%，最低也在7%左右。而據(jù)漢嘉地產(chǎn)顧問提供的數(shù)據(jù)顯示，目前杭州商業(yè)物業(yè)的年投資回報(bào)率僅在5%~6%。

　　“根據(jù)我們的調(diào)查，很多專業(yè)市場(chǎng)，其土地都是租來(lái)的，時(shí)間一般在20年以內(nèi)�！闭憬�德名律師事務(wù)所律師嚴(yán)業(yè)周說，根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條，未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租�！皣�(yán)格地來(lái)說，開發(fā)商需取得房屋所有權(quán)屬證書，和提供建造房屋的合法審批手續(xù)(包括土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、施工許可證等)。”

　　“不僅手續(xù)不合法，這類的開發(fā)商也沒有專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士爆料說，比如紅星美凱龍金茂MALL，開發(fā)商只是給了紅星美凱龍一年數(shù)百萬(wàn)元的品牌使用費(fèi)。

　　記者從嚴(yán)業(yè)周律師那里了解到，已經(jīng)有十幾位購(gòu)買了此類專業(yè)市場(chǎng)的業(yè)主和開發(fā)商達(dá)成了和解協(xié)議�！伴_發(fā)商方面也選擇了私下調(diào)解，因?yàn)橐坏┡袥Q，對(duì)他們的負(fù)面影響非常大。”