商業(yè)地產(chǎn)獲利必備十大要素

  “專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者、運(yùn)營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場(chǎng)研究所聯(lián)合義烏最強(qiáng)勢(shì)的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營策劃咨詢機(jī)構(gòu)——商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題，對(duì)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項(xiàng)目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運(yùn)營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報(bào)告，市場(chǎng)研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場(chǎng)研究所及商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機(jī)構(gòu)。
    希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營開發(fā)策劃機(jī)構(gòu)。
　　商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性 投資管理機(jī)構(gòu)，為客戶提供優(yōu)質(zhì)而專業(yè)的服務(wù)：
  項(xiàng)目定位 顧問咨詢 招商銷售 運(yùn)營管理
  建筑策劃 規(guī)劃編制 全程代理 投融資金
  可研報(bào)告 市場(chǎng)研究 高層論壇 人員培訓(xùn)

經(jīng)過與商業(yè)地產(chǎn)一段時(shí)間的接觸，以及閱讀了部分相關(guān)的報(bào)刊雜志報(bào)道以后，發(fā)現(xiàn)今天的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或多或少都存在著這樣或那樣的問題，制約著這片市場(chǎng)的發(fā)展成熟。針對(duì)于此，在這里提幾點(diǎn)簡單粗淺的認(rèn)識(shí)，相信各商業(yè)項(xiàng)目在實(shí)際開發(fā)運(yùn)作中，會(huì)發(fā)現(xiàn)更多更關(guān)鍵的要素，這里的十點(diǎn)，僅供拋磚引玉罷。

一、地塊素質(zhì)要過硬

相比較住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)地塊條件的要求無疑是更高的，這幾乎成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成敗的前提性因素，所以在選擇地塊的時(shí)候有必要引起充分的重視。

比如土地：位置一定要好，最好是在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域或靠近交通要道。因?yàn)樵谌藗冮L期的消費(fèi)習(xí)慣沉淀下，已經(jīng)形成了一定的消費(fèi)思維定式，某塊地方就是做什么的或不是做什么的，在人們心里有時(shí)候已經(jīng)有了根深蒂固的認(rèn)識(shí)，與其改變這種認(rèn)識(shí)，另外開辟一塊處女地重新引導(dǎo)人們接受，當(dāng)然不如就近在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域開發(fā)，能夠收到立竿見影的效果。再比如區(qū)域消費(fèi)能力：周邊地區(qū)要有足夠的消費(fèi)群體以及購買能力。對(duì)此，國外的商業(yè)開發(fā)已經(jīng)形成了一套相應(yīng)的體系，區(qū)域內(nèi)人口達(dá)到多少、人均可支配收入超過多少才能開一個(gè)多大規(guī)模、什么檔次的商業(yè)消費(fèi)中心都有明確的參比規(guī)律，當(dāng)這些基礎(chǔ)的條件都不能滿足時(shí)，項(xiàng)目的開發(fā)無疑是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。又比如交通：要求一定要流暢、方便，要有盡可能多的交通工具存在。對(duì)于中國農(nóng)村有句話說：要想富，先修路；對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目，同樣可以說：要想旺，道路暢；這是不言自明的道理。

此外，我們知道，一般大型連鎖店在選址時(shí)都有嚴(yán)格的要求，比如店址與市中心的距離、市場(chǎng)需求趨勢(shì)、周邊人口密度、客流車流、停車設(shè)施、交通條件、建筑狀況、使用年限、規(guī)劃限制、周邊店鋪數(shù)量、規(guī)模等等，只有這些基本條件符合了他們的要求，他們才會(huì)考慮是否進(jìn)駐的問題，可見，項(xiàng)目地塊的質(zhì)素高低徹徹底底影響著以后的招商及存活問題。

二、確定項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與目標(biāo)

商業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)伊始，就應(yīng)該根據(jù)開發(fā)商自身的實(shí)力確立相應(yīng)的財(cái)務(wù)目標(biāo)。包括根據(jù)開發(fā)商能承受資金壓力的大小確立商鋪?zhàn)馐鄣谋壤�、租售的時(shí)機(jī)以及資金回籠的速度等，以保證開發(fā)商獲取利潤的最大化。對(duì)于大型商業(yè)項(xiàng)目，商鋪?zhàn)馐鄣谋壤�和租售的時(shí)機(jī)把握不當(dāng)都將會(huì)在很大程度上影響商業(yè)整體的運(yùn)營能力，實(shí)際的贏利能力，甚至導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營失敗，所以說，一個(gè)合理的財(cái)務(wù)目標(biāo)是持久運(yùn)營大型商業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)性因素。